En noviembre del año pasado, la pregunta que se hacían los operadores inmobiliarios rurales era si el precio de la tierra en Córdoba había tocado el piso. A poco más de seis meses de aquel momento, el interrogante tiene ahora una respuesta afirmativa.
“El valor parece haber encontrado un piso, en especial los campos agrícolas, de la mano de los aumentos en el valor de los granos. Este escenario de cotizaciones internacionales hizo que repuntaron los valores y también las expectativas de mercado”, aseguró Alejandro García Astrada, operador inmobiliario y titular de la inmobiliaria que lleva su propio nombre.
De acuerdo con la actualización de precios realizada por el operador, desde noviembre del año pasado los valores de la hectárea –a dólar billete– exhiben una mejora de hasta 15 por ciento en la mejor zona agrícola de la provincia.
Más allá de esta coyuntura, Garcia Astrada aclara que el mercado sigue mostrando un nivel bajo de actividad. Si bien el índice que elabora la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (Incair) en mayo subió hasta 46 puntos, 18 por ciento respecto a abril, todavía está muy por debajo del año 2011, cuando el indicador alcanzó su valor máximo de 100 puntos.
La incertidumbre que genera la pandemia y la inestabilidad económica del país tampoco contribuyen al clima de negocios en el sector.
“El indicador de mayo se elaboró en la primera semana del mes, antes de que el Gobierno dispusiera la suspensión de las exportaciones a la carne; hoy ya estamos viviendo un escenario más complicado que el mes pasado”, observa.
El mercado en Córdoba, en noviembre pasado
Variables en juego
Las restricciones comerciales impuestas por el Gobierno a algunas actividad productivas (primero el maíz y ahora a la carne) y algunas manifestaciones públicas, sobre la propiedad privada y la tenencia de la tierra, sensibilizaron aún más al mercado y la conducta se refleja en un freno a la inversión.
La coyuntura, no obstante, presente dos escenario bien diferentes: por un lado el vinculado a la producción agrícola y por el otro el ganadero.
“El que tiene que ver con tierra para la producción de granos está más demandado, sujeto a los precios internacionales y a la evolución del dólar. En cambio los campos ganaderos están más limitados por las restricciones impuestas a la actividad comercial, además de estar más ligados al peso y al mercado interno”, diferencia Garcia Astrada.
Las escasas operaciones que han podido cerrarse son en su mayoría de campos agrícolas y de escala media a baja.
El perfil del comprador es el productor que este año cuenta con algún excedente y que quiere incrementar la superficie agrícola de algún campo cercano al suyo. El operador sostiene que el inversor extrasectorial de mayor escala está prácticamente retirado del negocio y el extranjero está pensando más en salir que entrar al país para invertir.
Alquiler, alta demanda
El mercado inmobiliario rural, además, muestra diferencias marcadas entre la compra y venta de la tierra y el arrendamiento.
“Lo que es alquileres agrícola está sobredemandado”, afirma Garcia Astrada, que destaca que por estos días el teléfono no para de sonar para solicitar campos en alquiler para producir granos y también algunas economías regionales como maní y papa. “En la mayoría de los casos no hay oferta, porque es escaso el movimiento de inquilinos que desocupan superficie”, reconoce.
Según Garcia Astrada, los valores de alquileres se han mantenido o incrementado en alrededor de un quintal de soja por hectárea en las zonas más productivas.
El de nivel de satisfacción que muestran los propietarios con lo que perciben de alquiler también impacta sobre las operaciones de compra y venta.
“Si bien hay propietarios que desde hace algún tiempo quieren vender, ahora con un arrendamiento con ingresos más atractivos hace que se pongan más firmes con los valores. Esto explica por qué hay pocas transacciones”, admite.
En la postergación de la decisión también incide la falta de otras alternativas de inversión hacia donde colocar el dinero de la operación.
Las limitaciones que tiene el mercado de compra venta desde hace ya casi una década hace que muchos propietarios deban postergar su decisión de venta. Quizá sea esta la razón que explique la gran demanda por parte de empresas familiares de solicitudes de tasaciones y subdivisiones, con el propósito de repartir los activos entre sus integrantes.
“Desde hace varios años el mercado de compra y venta está deprimido y hay propietarios que quieren vender y que por diferentes razones no lo han podido hacer. Es por eso que, al crecer la familia, en muchos están dividiendo los bienes”, justifica el operador.
