La incertidumbre económica, las restricciones para operar con dólares y la brecha cambiaria, entre otros factores, mantienen frenado el mercado de compra y venta de tierras agrícolas-ganaderas en Córdoba.
Si bien el segmento de los arrendamientos ha mostrado signos de reactivación en los últimos meses, merced a los buenos precios de los granos, el de operaciones de compraventa está lejos de sus años de esplendor.
Según señalan agentes del sector, esta depresión se verifica en un estancamiento de los precios, que desde hace una década vienen en baja.
“En los últimos años, caída de los precios en dólares es del orden del 10 al 20 ciento. Los grandes campos agrícolas, aquellos que están bien ubicados y con alta productividad, tienden a defenderse mejor y sus precios no cayeron tanto. En los otros, los más marginales, la caída puede ser mayor”, apuntó a Agrovoz Alejandro García Astrada, operador inmobiliario y titular de la inmobiliaria que lleva su nombre.
El contexto del país no ayuda a dinamizar las operaciones inmobiliarias que, a diferencia de los arrendamientos, son inversiones de largo plazo y, en general, comprometen altos montos en dólares.
“La compra de tierras se hace pensando en el mediano y el largo plazo; se paga mayoritariamente en dólares, y a la hora de cerrarlas se tiene en cuenta la política económica, financiera y jurídica del país. Además, en nuestro país existen serias restricciones para operar con dólares y hay una importante brecha entre sus diferentes cotizaciones”, agregó García Astrada.
“Si alguien vende un campo a 5 millones de dólares, ¿cómo hace?, ¿deposita la plata en el exterior?, ¿la invierte? La falta de oferta financiera hace que se hagan menos negocios”, indicó el agente inmobiliario, que desde hace varios años viene monitoreando por zona la evolución de los precios de los inmuebles rurales en el mercado de la provincia.
Lo que sucede en Córdoba se replica en el resto del país. Desde la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (Cair), sostienen que, a diferencia de lo que pasa en Uruguay o Paraguay, donde la tierra sube gracias a la certidumbre que dan las políticas de sus gobiernos, en Argentina “el Gobierno tiene el freno de mano puesto en el sector”.
Señalan, además, que el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania empujó los valores de la tierra en el mundo, una oportunidad que nuestro país no ha sabido aprovechar.
Ubicaciones y precios
Debido a la gran heterogeneidad de sus suelos y climas, los precios en Córdoba tienen fuertes oscilaciones.
Los inmuebles con aptitud agrícola tienen un alto grado de dispersión. En el oeste, hay campos que arrancan en los 3.500 dólares la hectárea, mientras que en el este y sureste (zona núcleo), los valores llegan hasta 14.500 dólares la hectárea.
Los establecimientos ganaderos, por su parte, arrancan en 100 dólares, al norte de la provincia, y pueden alcanzar hasta los 2.500 dólares la hectárea.
De lo poco que se mueve el mercado, la mayoría de las operaciones son de campos agrícolas. El segmento de las superficies ganaderas está más deprimido aún.
Sobre el perfil del comprador, García Astrada lo identificó: “En lo poco que se está comprando, en general, se trata de un vecino que le fue bien en lo económico y busca ampliar su negocio. Está el que aprovechó los buenos precios actuales y tiene un remanente de ingresos interesante. O bien algún industrial o una empresa de maquinaria agrícola que están trabajando fuertemente. En general son de la zona. No es tanto un inversor y menos un extranjero”.
En referencia a los precios, García Astrada apunta que en general, los campos en Córdoba “no son baratos”.
Además de la depresión del mercado producto de los factores que ya se mencionaron, existe, según el agente inmobiliario “un problema” entre la oferta y a demanda.
“Hoy hay más demanda, pero es muy selectiva. Se demandan campos agrícolas buenos. Y el que tiene campos buenos lo hace valer. O no lo vende o pide un precio que el inversor no está dispuesto a convalidar y no se hace el negocio. Entonces, si alguien está interesado en un suelo ‘clase 1′ de 500 hectáreas, es muy difícil conseguir. O es muy probable que ese campo esté alquilado y el dueño pida una suma que se le antoje”, expresó.
Semanas atrás se conoció un reporte de Cair que sostuvo que la actividad en abril fue de 31,89 puntos, es decir subió un 39 por ciento con respecto al mes anterior.
No obstante, se indicó que “la actividad sigue siendo un 7,4 por ciento inferior al promedio de los últimos cinco años para el mismo periodo”. La base del índice InCair es de 97,5 puntos, que corresponde en forma histórica a su pico máximo registrado en septiembre del año 2011, antes del primer cepo al dólar.
El informe nacional consignó que la recuperación de la actividad a nivel nacional se sustentó en cuatro factores: el acuerdo con el FMI; la inflación en Estados Unidos que desalienta las inversiones tradicionales en dólares; el gran aumento de los precios internacionales, y arrendamientos muy firmes con respecto a la campaña anterior, con subas entre uno y dos quintales por hectárea en diversas zonas.
García Astrada comentó que en Córdoba la demanda por arrendamientos supera a la oferta de campos. “El teléfono suena permanentemente”, graficó.
Esta dinámica provocó una suba en los precios del orden del 10 por ciento con respecto al año pasado, quedando entre los máximos de los últimos años. Asegura que se piden uno o dos quintales por hectárea extras.
“Si bien esto se explica en gran medida por el fuerte aumento de los precios de los granos, también genera preocupación por el fuerte incremento de los precios de los insumos y el riesgo climático que pareciera ser cada vez mayor”, añadió.
La tendencia, según el agente es a la suba. “Alquilan inversores, pool de siembra, productores zonales y también empresas agrícolas que busca hectáreas adicionales. Se produce una compulsa y hay quienes están dispuestos a pagar un poco más. Eso contribuye al aumento en los precios de los alquileres”.
