Dime en qué ciudad vives y te diré cuánto pagas de alquiler. Aunque afirmar eso genere complicaciones de cálculos y relatividades, es cierto que los valores promedio de los alquileres de viviendas y departamentos en los principales centros urbanos de la provincia de Córdoba varían según las ciudades de que se trate.
Por ejemplo, y siempre medidos como precios promedio, en Villa María y San Francisco resultarían hoy un 40% más bajos que en Villa Carlos Paz y un 25% menores que en la Capital.
Entre las cinco ciudades más grandes de la provincia, la más cara para alquilar una casa o un departamento, tomando similares tamaños y semejantes tipos de ubicaciones urbanas, es Villa Carlos Paz.
Su perfil turístico marca la diferencia: en todas las ciudades del país dedicadas al turismo, conseguir alquiler permanente (no por día o semanas) es aún más difícil que en las otras y esa dificultad por alta demanda encarece los precios.
Luego de Carlos Paz, sigue el precio promedio de la Capital. En la mitad de la tabla aparece Río Cuarto. Y algo más abajo Villa María y San Francisco.
Cuando se miden los costos de alquileres de locales comerciales el orden de las ciudades varía, aunque Carlos Paz y Capital son también las más caras.
Los datos forman parte del informe “Mapa de Valor de Alquileres Urbanos 2025” que acaba de elaborar el Idecor (Infraestructura de Datos Espaciales, del Ministerio de Economía de la Provincia), junto a profesionales de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales de la Universidad Nacional de Córdoba.
El informe ofrece estimaciones actualizadas del valor de alquiler mensual por metro cuadrado edificado (VUA) para inmuebles de uso residencial y comercial, a partir de datos relevados en los cinco mayores aglomerados urbanos de la provincia.
El relevamiento, sobre valores a febrero de 2025, abarcó más de 6.300 observaciones en cinco áreas urbanas: Córdoba Capital (más parte de sus vecinas La Calera, Saldán y Villa Allende), Villa Carlos Paz, Río Cuarto (junto con Las Higueras), Villa María (junto con Villa Nueva) y San Francisco.
Entre las cinco suman más de dos millones de habitantes, que representan más de la mitad de toda la población cordobesa actual.
En el orden, según los costos, hay diferencias entre alquileres residenciales y comerciales
Alquileres residenciales
El valor mediano provincial del VUA residencial fue de $5.150 por metro cuadrado. Pero aparecen matices según las ciudades.
- Aglomerado VUA medio
- Villa Carlos Paz $ 6.020
- Capital $ 5.370
- Río Cuarto $ 4.650
- Villa María $ 4.440
- San Francisco $ 4.260
- Promedio $ 5.150
En el caso de Córdoba Capital, los barrios con mayores valores incluyen el Centro, Nueva Córdoba, Cerro de las Rosas y sectores residenciales del sur y del noroeste.
En Villa Carlos Paz, los máximos se localizan en torno a la costanera del lago San Roque, mientras que en Villa María, Río Cuarto y San Francisco las áreas céntricas y los barrios más residenciales concentran las cotizaciones más altas.
Alquileres comerciales
“El estudio también estimó valores de alquiler para el segmento comercial, restringido a zonas previamente delimitadas por elevada densidad de actividad. Estas áreas se definieron mediante análisis de datos de Ingresos Brutos, mapas de calor y validación espacial con registros de alquileres del Observatorio del Mercado Inmobiliario”, señala el informe de Idecor.
La mediana del VUA comercial en las cinco ciudades fue de $7.600 por metro cuadrado.
- Aglomerado VUA medio
- Villa Carlos Paz $ 8.600
- Capital $ 7.800
- San Francisco $ 6.200
- Villa María $ 6.050
- Río Cuarto $ 5.900
- Promedio $ 7.600
Villa Carlos Paz nuevamente lidera el ránking, con un valor promedio de $8.600 por metro cuadrado, seguida igualmente por Córdoba Capital ($7.800/m²).
En tercer lugar se encuentra San Francisco ($6.200/m²), que era quinta en valores de viviendas. Luego aparecen los precios promedio de Villa María ($6.050/m²) y de Río Cuarto ($5.900/m²).
“El análisis muestra una amplia dispersión de precios, especialmente en Córdoba Capital. En zonas como Nueva Córdoba, el Centro y Avenida Colón, se observa una concentración de valores máximos, en relación con su ubicación estratégica, accesibilidad, infraestructura y cercanía a corredores viales principales”, se precisa.
Comparación con un año atrás
Hace un año, un informe similar, pero con datos a febrero de 2024, mostraba que los precios de alquileres de viviendas y departamentos, entre los mismos cinco aglomerados urbanos, dejaban también a Villa Carlos Paz como la de precios más elevados, entonces con $ 4.000 por metro cuadrado, seguido también por la Capital, con un valor promedio de $ 3.600.
Luego se ubicaban Villa María ($3.000), San Francisco ($ 2.700) y Río Cuarto ($ 2.700).
El promedio, un año atrás, era de $ 3.300 por metro cuadrado. En un año, los valores promedio subieron un 131%. Según el Indec, la inflación en 12 meses, entre enero de 2024 y enero de 2025 fue del 84,5%.
Detalles del estudio
“Esta muestra fue actualizada a una misma fecha y llevada a valores por metros cuadrados, luego se entrenaron algoritmos de aprendizaje computacional para predecir el VUA (Valor Unitario de Alquiler) a nivel de cuenta catastral en todo el territorio relevado. De esta manera, se estimó el valor para un uso residencial mensual por metro cuadrado del alquiler en más de 780.000 inmuebles urbanos y el valor para un uso comercial mensual en más de 200.000 inmuebles ubicados en zonas de alta densidad comercial”, señala el informe.
“Como en toda valoración masiva, el estudio no contempla las características particulares de cada propiedad, sino que ofrece estimaciones aproximadas basadas en ubicación y variables generales. Por ejemplo, no se dispone de información sistemática sobre el estado de conservación de los inmuebles. Además, los precios publicados suelen estar influenciados por factores subjetivos del oferente, generando discrepancias con respecto al precio real. En áreas de menor valor, la informalidad del mercado de alquileres dificulta aún más la recolección completa de datos. A pesar de estas limitaciones, los datos relevados fueron sometidos a controles de calidad iniciales, verificando aspectos clave como ubicación, precio, fecha y moneda de la oferta”, se detalla.
El informe completo del trabajo se puede consultar en: Informe Valor de Alquileres Urbanos 2025 en las principales localidades de la provincia de Córdoba.
