En medio de una fuerte disputa política y con el proceso electoral en marcha como telón de fondo, el Congreso de la Nación comenzó a debatir cambios sustanciales a la ley de alquileres 27.551. La Cámara de Diputados dio el miércoles media sanción a las modificaciones impulsadas desde la oposición, y ahora resta la discusión en el Senado, donde la aprobación no está asegurada.
La discusión gira, sobre todo, en torno a tres ejes: la extensión de los contratos, la periodicidad del ajuste de los alquileres y el índice de actualización. El proyecto aprobado en la Cámara Baja reduce de tres a dos años el plazo de los contratos, permite aumentar el valor de la renta cada cuatro meses y habilita para dicho ajuste la aplicación de tres índices diferentes (a elección de las partes).
En general, la iniciativa recoge las principales demandas de propietarios e inmobiliarias, luego de que la ley aprobada en 2020 generó un retiro masivo del mercado de viviendas para alquiler. Por su lado, las asociaciones de inquilinos resisten las modificaciones, señalando que este “retroceso” respecto de la normativa en vigencia los perjudica notablemente.
Lo cierto es que tanto la ley actual como la que podría resultar de los cambios propuestos se chocan de frente contra una coyuntura muy complicada, dominada por una altísima inflación. De hecho, mientras los precios de toda la economía sigan en alza al ritmo en que lo vienen haciendo, será muy difícil congeniar las expectativas de ambas partes.
Es entendible que con una inflación que promedia el 10% mensual (cerraría en torno al 150% al final de 2023), los propietarios no estén dispuestos a esperar un año para actualizar el valor de los alquileres, mientras ven cómo se licúa su renta. O que acepten contratos de largo plazo en un país en el que planificar cualquier cosa a 30 días es casi imposible.
Frente a ello, están pactando con sus inquilinos condiciones reñidas con lo que establece la ley, como prórrogas de contrato o actualizaciones anticipadas. O, lo que es peor, retirando sus inmuebles del mercado de alquileres de largo plazo y pasándolos a plataformas de renta temporaria, lo que reduce aún más la oferta de unidades para vivienda.
El planteo de los inquilinos también es claramente atendible. La inflación corre por delante de lo que suben sus salarios, por lo que deben destinar una porción cada vez mayor de sus ingresos para afrontar el pago del alquiler. Y, con contratos menores a dos años se les hace muy difícil planificar sus vidas a mediano plazo, ya que deberían afrontar gastos de renovación o mudanza de manera mucho más seguida.
Así las cosas, con la actual ley o con la que surja tras el debate en el Congreso, la inflación transforma la relación inquilino-propietario en un juego en el que todos terminan perjudicados. Congeniar y atender las expectativas de ambas partes se torna sumamente difícil en este contexto.
Con la inflación volando, la actual normativa seguirá alentando a los propietarios a retirar sus inmuebles del mercado, y, con los cambios propuestos, cada vez serán más los inquilinos que ya no podrán pagar el alquiler.
Dada la fuerte atomización de este mercado –tanto por el lado de la oferta como del de la demanda–, contar con un marco regulatorio de los contratos es imprescindible, más cuando la relación entre las partes es asimétrica por naturaleza.
La duda es si en esta coyuntura altamente inflacionaria es posible definir reglas generales y de largo plazo, o es necesaria alguna legislación especial, transitoria, que permita sostener el mercado y a sus partes durante la emergencia, incluyendo alguna intervención estatal, si fuera necesaria.
Unas dos millones de familias que alquilan, el 20% de los hogares argentinos, dependen de que quienes tienen que hacerlo encuentren una solución.
