La Municipalidad de Córdoba prepara el envío al Concejo Deliberante de un proyecto de ordenanza que busca renovar el esquema normativo urbanístico vigente desde 1985. El objetivo es claro: frenar la expansión de la ciudad y fomentar su densificación controlada, promoviendo la renovación de barrios ya consolidados y el desarrollo sostenible.
La propuesta, elaborada por la Secretaría de Desarrollo Urbano, articula nuevas herramientas con normativas ya vigentes, como las ordenanzas de Ocupación del Suelo (N° 8256), Uso del Suelo (N° 8133), Fraccionamiento del Suelo (N° 8060), Patrimonio Urbano Arquitectónico (N° 11.190 y N° 12.202), y las Bases para el Plan de Ordenamiento del Área Intermedia y Periférica (N° 13.131).
En diálogo con La Voz, el secretario de Desarrollo Urbano, Diego Peralta, y la directora de Planeamiento Urbano, Celina Caporossi, explicaron que la propuesta no es un nuevo “plan urbano”, sino un conjunto de instrumentos urbanísticos destinados a orientar la gestión del territorio de forma más dinámica y participativa.
Se trata, según detallaron, de una “ordenanza marco” que da sustento a una nueva generación de instrumentos. Muchos de ellos no existían hasta ahora en la legislación local. Otros, como los convenios urbanísticos, se reformulan e integran en un sistema más complejo y ligado a la planificación territorial.
Los funcionarios anticiparon algunos de los principales aspectos del proyecto, aunque evitaron brindar el texto completo antes de su presentación formal en el Concejo.
Tres pilares: planificación, concertación y sostenibilidad
La ordenanza propone dividir los nuevos instrumentos en tres grandes categorías: planificación, concertación y sostenibilidad.
Los instrumentos de planificación apuntan a ordenar el crecimiento urbano y a definir lineamientos para distintos tipos de planes.
Incluyen los Planes Urbanos Interjurisdiccionales, pensados para zonas de frontera con otras jurisdicciones, como Villa Allende o Malagueño.
También prevén Planes Integrales de Zona para áreas intermedias, Planes de Barrio para sectores pericentrales y Planes de Regeneración Urbano-Ambiental o de Integración Socio-Urbana para zonas con problemas ambientales o de informalidad.
La novedad es que todos estos planes deberán incorporar instancias de participación ciudadana. En los casos que impliquen cambios normativos, la realización de audiencias públicas será obligatoria.
En segundo lugar, los instrumentos de concertación buscan facilitar acuerdos entre el Estado municipal y actores privados. Allí se incorporan reformas clave a la figura del convenio urbanístico, vigente desde hace más de una década.
Ahora se propone que su aprobación exija una audiencia pública obligatoria y que las transferencias de convenios requieran autorización municipal para evitar conflictos con desarrollistas con antecedentes negativos.
Además, se establece que los convenios deberán alinearse con los lineamientos de la ordenanza conocida como la de la “mancha urbana”, con el objetivo de promover la densificación en zonas aptas y evitar la expansión descontrolada de la ciudad.
Los Polígonos de Actuación Concertada
Uno de los instrumentos más innovadores del nuevo marco normativo es el Polígono de Actuación Concertada (PAC). A diferencia del convenio urbanístico, que surge por iniciativa privada, el PAC es impulsado por el propio Estado.
La Municipalidad define un polígono a intervenir, lo somete a audiencia pública y lo aprueba por ordenanza. Luego, quienes tengan terrenos en ese sector pueden optar por adherirse.
A cambio, acceden a beneficios como mayor altura edificable, cambios en retiros y densidad, y la posibilidad de aplicar Certificados de Patrimonio en zonas de interés, algo que no se permitía hasta ahora.
“Es un mecanismo que busca ordenar los procesos de transformación urbana, promover inversión privada en sectores clave de la ciudad y, a la vez, captar parte de esa valorización para invertir en infraestructura”, señaló Peralta.
Los desarrollistas que adhieran deberán compartir la plusvalía generada por el cambio normativo. Parte de esos recursos se destinarán a obras dentro del mismo polígono. Además, se introduce un “factor de PAC” que puede reducir el pago si el proyecto tiene interés público.
El PAC es voluntario. Cada propietario puede elegir adherirse o mantener los derechos constructivos vigentes. La Municipalidad busca que el instrumento resulte atractivo para promover mejoras urbanas de escala sin conflictos judiciales.
Una nueva mirada ambiental
La tercera categoría incluye los instrumentos de sostenibilidad, que no otorgan más edificabilidad, pero sí incentivan mejoras en la calidad ambiental. Se crea la figura de “equipamiento sostenible” para edificios comunitarios o comerciales grandes que incorporen techos verdes, sistemas de eficiencia energética o captación de agua de lluvia.
También se formaliza la figura de “parcela verde”, ya existente en sectores como Villa Belgrano, y se incorpora el concepto de Manzana Sostenible. Esta última apunta a generar espacios verdes y públicos en conjuntos de parcelas, evitando el encierro típico de muchas construcciones actuales.
“Queremos incentivar un tipo de ciudad más amable, con más espacios públicos, más vegetación y mejor calidad ambiental. La sostenibilidad no puede ser una palabra vacía”, explicó Caporossi.
Un ensayo en Güemes Sur
Para probar la viabilidad de los nuevos instrumentos, la Municipalidad desarrolló un ensayo en Güemes Sur, que nada tiene que ver con el proyecto que presentó la Ceduc días atrás.
En este caso, se definió un Plan de Barrio que abarca desde Observatorio hasta parte de barrio Cáceres, y dentro de él, un PAC específico en la zona más dinámica.
Los resultados muestran que, combinando tamaño de parcela, altura y superficie libre, es posible lograr mayor diversidad tipológica y mejor calidad de las viviendas. Donde hoy solo se permite planta baja y tres pisos, el PAC permitiría construir hasta 32,5 metros, e incluso 50 metros en grandes terrenos, siempre que se respeten condiciones de plusvalía y sostenibilidad.
También se prevé consolidar el Frente Urbano Ambiental Cañada, como un parque lineal con mayores retiros y espacios verdes.
Modificaciones a los convenios urbanísticos
Uno de los cambios más relevantes de la propuesta es la integración de los convenios urbanísticos al nuevo marco normativo. No se los deroga, pero se los reforma y encuadra dentro de un sistema que exige planificación, evaluación pública y transparencia.
Además de las audiencias obligatorias y la autorización de transferencias, se establecen mecanismos claros para actualizar los valores y cuotas pactadas. Si el convenio se realiza fuera del área del proyecto original, el porcentaje de beneficio a ceder por el privado será mayor.
“Queremos que los convenios no queden sueltos, sino que estén encuadrados dentro de una visión de ciudad. Eso les da más legitimidad, más previsibilidad y evita discrecionalidades”, sostuvo Caporossi.
Lo que viene
En los próximos días, el Departamento Ejecutivo enviará el proyecto al Concejo Deliberante. Se espera un debate político sobre su alcance y aplicación, pero los funcionarios confían en que el nuevo marco permita ordenar las reglas de juego para el desarrollo urbano.
La ordenanza no impone un modelo cerrado. Por el contrario, propone herramientas que se activan por decisión del Estado o por demanda del sector privado, con participación de vecinos y audiencias públicas. “Es una caja de herramientas, no un plan cerrado”, definió Peralta.
Para los desarrollistas, el esquema podría brindar mayor claridad normativa y oportunidades concretas en sectores de alta dinámica. Para el Estado, representa una forma de recuperar iniciativa en el ordenamiento del crecimiento urbano, con foco en las áreas intermedias de la ciudad.
En palabras de los funcionarios, el desafío es que Córdoba deje de expandirse sin control y empiece a consolidar su estructura interna, haciendo más eficiente el uso del suelo y de los servicios. La nueva ordenanza busca ser un paso concreto en esa dirección.
