El Ejecutivo municipal promulgó la nueva ordenanza de urbanismo de la ciudad de Córdoba, aprobada en el Concejo Deliberante el jueves 11 de septiembre. La norma introduce un conjunto de instrumentos que, según la definición oficial, funcionan como una verdadera “caja de herramientas” para planificar, concertar y guiar el desarrollo urbano.
En los próximos días, el intendente Daniel Passerini publicará el decreto reglamentario para ponerla en vigencia plena.
La ordenanza no modifica el marco regulatorio actual de uso, ocupación y fraccionamiento del suelo, sino que crea mecanismos adicionales que permitirán ordenar intervenciones futuras en diferentes escalas.
“Lo que nosotros transmitíamos, sobre todo a los que nos criticaban, es que tenemos un conjunto de herramientas de planificación y de gestión del territorio. Esto no era aplicación de normas específicas para un lugar puntual de la ciudad”, señaló el secretario de Desarrollo Urbano, Diego Peralta.
“Son instrumentos que se podrán aplicar en distintos sectores, pero que no cambian por sí mismos la normativa regulatoria existente”, remarcó.
Tres grandes capítulos
La ordenanza organiza los instrumentos en tres grandes capítulos: planificación, concertación y sostenibilidad. Cada uno de ellos contempla escalas y finalidades diferentes, con la particularidad de que todos deben incorporar instancias obligatorias de participación ciudadana.
En el apartado de planificación, se incorporan cinco figuras. Los Planes Urbanos Interjurisdiccionales permiten articular con municipios vecinos o con jurisdicciones provinciales y nacionales, como en los predios ferroviarios.
Los Planes Integrales de Zona (PIS) abarcan áreas amplias, por ejemplo la zona sur, donde ya se trabaja de manera preliminar en un esquema de reordenamiento.
Los Planes de Barrio (PB) permiten una planificación más acotada en escalas puntuales.
Los Planes de Regeneración Urbano-Ambiental (Parua) se enfocan en sectores vinculados a reservas, el río o la cañada. Y los Planes de Integración Socio-Urbana (Paisu) ofrecen por primera vez una herramienta formal para intervenir en asentamientos con proyectos de urbanización y regularización.
“El vecino de Nueva Córdoba, San Vicente o General Paz no tiene que esperar cambios inmediatos en lo normativo. Estos son instrumentos más internos, para gestionar el territorio. Pero todos incorporan la participación como condición para su aplicación”, explicó Peralta.
Concertación
El segundo capítulo regula los instrumentos de concertación. Allí se incluyen los convenios urbanísticos, que ya existían pero ahora quedan bajo nuevas exigencias: deberán registrarse obligatoriamente, pasar por audiencia pública, contar con auditoría técnica y calcular la plusvalía que genera la obra, con una participación mínima para el municipio del 10%, que se eleva al 15% en áreas de urbanización diferida. La ordenanza deroga la norma anterior de convenios (12.077) e integra esta figura al nuevo esquema.
La gran novedad son los Polígonos de Actuación Concertada (PAC), de iniciativa pública. A diferencia de los convenios —que son propuestos por privados—, en este caso es el municipio el que define un polígono de interés a partir de un plan previo, establece condiciones de densificación y uso del suelo, y ofrece mejores indicadores urbanísticos.
Los privados que adhieran deberán pagar la plusvalía obtenida, lo que permite al Estado orientar la inversión hacia zonas estratégicas.
También se crean los Acuerdos de Gestión Mixta, que posibilitan la cooperación con privados para obras de infraestructura en sectores productivos o de servicios.
Sostenibilidad
El tercer capítulo abarca los instrumentos de sostenibilidad. Entre ellos se incluyen la parcela verde, la manzana sostenible y el equipamiento sustentable, que incorporan criterios de eficiencia energética, captación y retardo de agua de lluvia, vegetación nativa, permeabilidad de suelos y movilidad sustentable.
Además, se refuerza el Fondo de Reparación Urbanística y se crea un registro municipal de todos los instrumentos aplicados.
Cuestionamientos y respuestas
Durante el debate legislativo, distintas bancadas opositoras y organizaciones civiles plantearon objeciones a la iniciativa.
Entre las críticas se mencionaron la falta de un plan director que trace la visión a largo plazo de la ciudad, el riesgo de que las audiencias públicas no sean vinculantes, dudas sobre la capacidad del Estado para controlar a los desarrolladores y la eliminación de la obligación de destinar suelo para vivienda social dentro de los convenios urbanísticos.
Peralta respondió a esas objeciones señalando que la ordenanza no sustituye un plan integral, pero sí formaliza herramientas que antes existían de manera dispersa.
“Son instrumentos que ahora están estructurados para generar planificación en distintas escalas. No hay cambios en la norma general que habiliten torres donde antes no estaban permitidas. Lo que tenemos es un marco que permite ordenar y transparentar procesos que ya se venían dando, pero sin un soporte formal”, explicó.
El funcionario insistió en que las audiencias públicas y la participación vecinal serán condiciones obligatorias en cada plan o polígono que se ponga en marcha.
También destacó que los convenios urbanísticos ahora cuentan con mayores controles, plazos de integración de aportes y metodologías claras para el cálculo de plusvalía. “No se trata de un cheque en blanco al sector privado, sino de recuperar la iniciativa estatal en la planificación urbana”, afirmó.
Primeras aplicaciones
El Ejecutivo pretende poner a rodar las nuevas herramientas antes de fin de año. El calendario inmediato incluye la reglamentación por decreto, la definición de los primeros polígonos y la convocatoria a audiencias públicas cuando corresponda.
Las primeras experiencias de aplicación podrían darse en dos zonas de la ciudad. Una de ellas sería el frente del río en el Centro, en el tramo que se extiende desde el Mercado hacia el norte.
A diferencia de iniciativas anteriores, que se enfocaron en un solo margen, ahora se evaluaría intervenir en ambos frentes, aprovechando el impulso que dará el nuevo bulevar en construcción. En ese sector podrían utilizarse herramientas de regeneración urbano-ambiental y, eventualmente, un PAC.
El otro punto en análisis está pegado al norte, en barrio Pueyrredón, en el límite con General Paz. Allí existen lotes de gran tamaño que ofrecerían condiciones para un reordenamiento parcelario con criterios de densificación controlada.
En ambos casos se trata de alternativas en evaluación y que el impacto real dependerá de la adhesión de los desarrolladores y de las condiciones económicas. El proceso, desde la definición del municipio hasta la ejecución de una obra, es de mediano plazo, por lo que los resultados visibles no serían inmediatos.
Expectativas y desafíos
La recepción entre instituciones privadas y profesionales fue, en general, positiva. Desde la Ceduc, cámaras inmobiliarias, colegios profesionales y universidades hubo expresiones de apoyo, aunque se reconoce que la clave será la implementación.
“Hasta ahora son marcos. Lo importante es ver cómo se aplican en el territorio”, apuntó un urbanista que participó en las reuniones de comisión.
En la Municipalidad son cautos y remarcan que no se trata de un plan urbanístico único ni de una reforma normativa inmediata, sino de un sistema de herramientas que el Estado podrá activar en distintas escalas según las necesidades.
“No es un plan precocinado: es un marco que nos permite abrir debates y orientar procesos de transformación urbana”, explicó Peralta.
La sanción y promulgación de la ordenanza significan la actualización normativa más importante desde 1985, cuando se aprobaron las bases actuales de uso, fraccionamiento y ocupación del suelo.
A partir de ahora, la expectativa está puesta en cómo se aplicará esta “caja de herramientas” en el territorio, con el desafío de lograr que la inversión pública y privada confluyan para consolidar, regenerar y densificar la ciudad de manera sostenible.
