“Cerré porque no pude más. Se me hizo muy difícil continuar. El alquiler y los gastos fijos se me fueron muy altos”, relató un comerciante mientras bajaba la persiana de su local en una de las esquinas más transitadas del microcentro cordobés. La imagen sintetizó el momento que atraviesan numerosos negocios en la zona más comercial de Córdoba.
Un relevamiento de La Voz en las nueve manzanas céntricas con mayor actividad comercial –delimitadas entre avenida Colón, entre Tucumán y San Martín, y 27 de Abril, entre Independencia y Belgrano– contabilizó 1.175 locales, de los cuales 146 permanecían cerrados.
La proporción de vacancia se ubicó en el 12,4%, un nivel considerado alto para un área históricamente dinámica y de gran valor inmobiliario.
El contraste entre locales a la calle y en galerías
La diferencia más notoria se dio entre los locales a la calle y los que están dentro de galerías. De los 465 locales sobre vereda, 433 estaban abiertos (93,1%) y sólo 32 cerrados (6,9%). En cambio, en las 710 unidades en galerías, 114 estaban vacías (15,9%). Esto significa que, mientras la vacancia en la vía pública se mantiene baja, en galerías se duplica y supera los niveles que los especialistas consideran preocupantes.
En números absolutos, 78% de los locales desocupados pertenecían a galerías. “Las galerías ya no son representativas comercialmente. Están mutando a oficinas, a depósitos o a espacios de nicho”, explicó Matías Merguerian, de la consultora MV Real Estate, en diólogo con La Voz.
Manzanas más afectadas
La manzana 5 –delimitada por Deán Funes, Rivera Indarte, 9 de Julio y General Paz– registró la mayor desocupación: de 157 locales, 37 estaban cerrados (23,6%). Allí funciona la galería Libertad, uno de los pasajes tradicionales que hoy presenta un alto nivel de vacancia.
La siguió la manzana 7 (27 de Abril, Independencia, Deán Funes y Vélez Sársfield), donde, de 23 locales, cuatro estaban cerrados (17,4%). También sobresalió la manzana 1 (27 de Abril, Vélez Sársfield, Deán Funes y Belgrano), con 28 cierres sobre un total de 176 (15,9%).
En el otro extremo, la manzana 4 (27 de Abril, Obispo Trejo, Deán Funes y Vélez Sársfield) mostró el mejor desempeño: de 61 locales, sólo tres permanecían vacíos (4,9%).
El detalle por manzana refleja que el problema no se distribuye de manera homogénea, sino que golpea con más fuerza a determinados corredores.
Mercado inmobiliario: de la escasez a la sobreoferta
El sector inmobiliario también mostró un cambio brusco en pocos meses. “Hasta fines de 2024, la vacancia estaba en torno al 2% o al 3%, algo históricamente bajo. Hoy estamos en 12,4%. Cuando se supera el 15%, ya es alarmante”, explicó Merguerian.
En la actualidad, la consultora contabilizó 109 locales en oferta en el Centro, con una superficie promedio de 113 m². El precio promedio de alquiler ronda los $ 14.580 por m², aunque en zonas fuertes de la peatonal –como sobre las calles Rivera Indarte y San Martín– asciende a $ 57.345 por m².
En febrero de 2025, había apenas 74 locales en oferta, con un valor de $ 15.960 por m². En agosto de 2024, la oferta era de 103 unidades y el precio promedio, de $ 8.850 por m². La evolución muestra cómo en menos de un año la cantidad de locales vacíos prácticamente se duplicó y el valor del metro cuadrado aumentó considerablemente respecto del mismo mes del año anterior.
Opiniones encontradas en el sector
No todos los referentes coinciden en el diagnóstico. Martín Dahan, miembro del comité ejecutivo de la CCC y de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba, sostuvo: “La vacancia en locales a la calle es ínfima y natural por el recambio. El Centro no está muerto. El verdadero problema está en las galerías, donde los costos de expensas son altísimos y el tránsito de gente es cada vez menor”.
Recordó que años atrás se pagaba incluso un “valor llave” para acceder a un local céntrico. Hoy, esa práctica desapareció y los alquileres bajaron considerablemente, pero la desocupación en galerías persiste.
Dahan agregó que muchas galerías enfrentan un problema estructural: “Hay pasajes que nunca tuvieron buen tránsito y otros que dejaron de ser corredores de conexión. En esos casos, los locales tienden a convertirse en oficinas o en depósitos”.
Caída de ventas: el peor agosto del año
El contexto de las ventas minoristas agravó la situación y los comerciantes aseguran que es uno de los motivos para abandonar los locales. Según el Observatorio Comercial de la Cámara de Comercio de Córdoba (CCC), agosto de 2025 fue el mes con la mayor retracción del año: las ventas cayeron un 9% interanual, mientras que la rentabilidad disminuyó un 8%.
En comparación con julio, se registró un descenso del 3% en unidades vendidas y del 9% en rentabilidad. El acumulado enero-agosto mostró una baja del 24% respecto del mismo período de 2024.
El ticket promedio, que en julio había sido de $ 122.300, descendió a $ 103.400 en agosto.
“Con una proyección de ventas planchada, necesitamos medidas que potencien el tráfico comercial y reduzcan los costos”, señaló Sebastián Parra, presidente de la CCC. También advirtió que las compras en plataformas internacionales, con precios subsidiados y sin pago de impuestos, generan “una competencia desleal que pone en riesgo empleos y comercios locales”.
Entre la resiliencia y la incertidumbre
La situación actual remite a los momentos críticos de la pandemia, cuando la vacancia superó el 30%. Aunque los niveles actuales son menores, la preocupación crece porque el repunte esperado no llega y la tendencia marca más cierres que aperturas.
Los comerciantes coinciden en que la carga impositiva, los alquileres, las expensas y la caída del consumo conformaron un cóctel difícil de sostener. Algunos optaron por reducir su presencia física, otros por cerrar y dedicarse al comercio electrónico, y otros por vender su fondo de comercio.
Aun así, desde el sector empresarial insisten en la necesidad de sostener al Centro como polo de atracción. “Queremos revertir este escenario con propuestas atractivas para los clientes y eficiencia en la gestión de costos”, remarcó Parra.
Las galerías del Centro, en crisis: concentran el 78% de los cierres
Altos costos de expensas, bajo tránsito de personas y cambios en el consumo afectan a las galerías comerciales del microcentro. Especialistas advierten que muchos de esos espacios se transforman en oficinas o en depósitos.
El relevamiento mostró un dato elocuente: de los 146 locales cerrados en el Centro, 114 estaban dentro de galerías. Esto equivale al 78,1% del total y expone un problema estructural en estos espacios que, en otras épocas, fueron sinónimo de paseo y compras. El dato refuerza la percepción de que el formato de galería perdió vigencia como atractivo comercial.
El principal obstáculo para sostener un local en galería está en los gastos comunes elevados. “Hay galerías, como Santo Domingo, donde las expensas resultan incluso más caras que el alquiler de un local en la calle. Eso desalienta a cualquier comerciante, aunque el valor del alquiler sea bajo”, señaló Martín Dahan, miembro de la Cámara de Corredores Inmobiliarios y de la CCC.
El problema se agrava porque esos altos costos no se corresponden con un flujo importante de clientes. Muchas galerías dejaron de ser pasajes de conexión y perdieron tránsito peatonal. “Un local con poco paso de gente es muy difícil de sostener, por barato que sea”, agregó Dahan.
La tendencia actual muestra cómo varios de estos espacios fueron ocupados por talleres de oficios, por depósitos, por estudios profesionales o por locales muy específicos, más que por comercios tradicionales. En algunos casos, el cierre de vidrieras históricas dio lugar a oficinas privadas, un signo de que el concepto de galería como paseo de compras quedó en el pasado.
Algunas excepciones existen. Según Dahan, galerías como Paseo del Caminante lograron revitalizarse cuando se instalaron marcas fuertes o cuando sus locales se destinaron a un solo rubro. Pero la mayoría enfrenta dificultades estructurales que no dependen sólo del contexto económico, sino de su propia configuración y reglamento de copropiedad.
Los especialistas coinciden en que será difícil revertir y revivir la situación actual de las galerías. “Algunas ya no funcionan desde hace años, el mercado convalida los precios y al comerciante tampoco le conviene”, explicaron en diálogo con La Voz.
