En apenas tres décadas, la ciudad de Córdoba experimentó un giro demográfico que redefinió su geografía urbana. Sectores que alguna vez fueron periferia hoy concentran miles de nuevos habitantes, con barrios que crecieron a un ritmo vertiginoso, multiplicando su población por siete.
Al mismo tiempo, zonas históricas del Centro y de los barrios tradicionales comenzaron a vaciarse y quedaron casas deshabitadas y calles más silenciosas. Los datos censales revelaron una ciudad en constante movimiento, empujada por cambios económicos, urbanísticos y sociales que redibujaron su mapa casi por completo.
El boom demográfico: los barrios que más crecieron
Entre 1991 y 2022, Valle Escondido experimentó la transformación más radical de toda Córdoba. Pasó de ser un pequeño núcleo de 846 habitantes a albergar 6.174, un crecimiento del 629,8%. Su cantidad de hogares se disparó aún más: de 228 a 1.950, un aumento del 755,3%. Este barrio, que en los 90 ocupaba apenas 0,4 km², hoy se extiende sobre 2,7 km², reflejando una expansión urbana sin precedentes pasando de ser un barranco a las afueras de la ciudad a ser un tradicional barrio de categoría.
La Floresta, barrio ubicado camino a Malvinas Argentinas, aunque sin datos en 1991, mostró un crecimiento explosivo desde 2001: su población saltó de 1.074 a 5.581 habitantes (419,5%), mientras que los hogares pasaron de 222 a 1.646 (641,4%). Este dinamismo lo ubica como uno de los polos de desarrollo más acelerados de la ciudad.
Entre los barrios que experimentaron un crecimiento poblacional notable se destacó General Paz, que casi duplicó su cantidad de habitantes al pasar de 8.030 a 15.077 personas, lo que representó un aumento del 87,8%.
También San Francisco mostró una fuerte expansión, con un salto del 80,8% en su población, al pasar de 1.478 a 2.672 residentes. Villa Rivera Indarte, en la zona norte, duplicó con holgura su cantidad de habitantes, creciendo un 118,5% hasta alcanzar los 7.508.
Por su parte, Nueva Córdoba vivió un boom demográfico aún mayor, con un incremento del 115% que la llevó de 23.724 a 51.018 personas en 30 años, consolidándose como uno de los barrios con mayor densidad de toda la ciudad. Particularmente el barrio por excelencia para los estudiantes, en el año 2010 pasó de tener 36.923 habitantes a 51.018 en el último censo de 2022.
Estos casos reflejan un patrón común: barrios que, en su mayoría, partieron de bases poblacionales modestas y crecieron en paralelo a la expansión de servicios, infraestructura y acceso a vivienda, vía desarrollos urbanísticos o inmobiliarios.
El otro extremo: los barrios que perdieron población
Mientras algunos barrios crecieron de manera exponencial, otros enfrentaron un marcado declive. Cerro de las Rosas lidera esta lista con una caída del 48,5% en su población: de 10.050 habitantes en 1991 a apenas 5.175 en 2022. Los hogares también disminuyeron, aunque en menor medida (-16,9%). Este barrio, tradicionalmente asociado a clases altas y de categoría en su memento, refleja un proceso de migración hacia zonas más exclusivas como countries o barrios cerrados o un envejecimiento poblacional sin reposición generacional.
Villa Azalais fue otro de los más afectados con esta migración, con una caída del 21% que redujo su cantidad de habitantes de 9.726 a 7.685. Residencial América también mostró una baja significativa, del 18,6%, pasando de 8.034 a 6.536 personas.
Por su parte, barrio Jardín perdió el 17,2% de su población, con una disminución de 8.090 a 6.696 residentes, mientras que Poeta Lugones descendió un 16,2%, al pasar de 6.193 a 5.187 habitantes.
Barrios populosos: entre la estabilidad y el retroceso
Algunos de los barrios más grandes de Córdoba mostraron evoluciones dispares. San Vicente vio una leve contracción, pero más hogares.
Este tradicional barrio registró un descenso del 10,7% en población (de 20.308 a 18.134), pero un aumento del 18,9% en hogares. Esto sugiere una reducción en el tamaño promedio de las familias, un fenómeno que se repite en varias zonas de la ciudad.
En tanto Alta Córdoba aun con datos incompletos, refleja una tendencia a la baja.
Sin cifras oficiales en 2022, pero para 2010 ya había perdido el 9,6% de sus habitantes desde 1991 (de 38.313 a 34.627). De mantenerse esta tendencia, podría estar entre los barrios que más población cedieron en las últimas décadas.
El otro caso es Alberdi que vio una estabilidad relativa. El tradicional barrio de la docta mantuvo una base poblacional constante hasta 2010 (29.900 habitantes), pero la falta de datos recientes impide confirmar si continuó esta tendencia o si, como otros barrios céntricos, comenzó a perder residentes.
Cambios en la superficie: ¿más espacio o más densidad?
Algunos barrios no solo crecieron en población, sino también en extensión territorial. Entre los casos mas resonantes, Valle Escondido pasó de 0,4 km² a 2,7 km², General Deheza duplicó su superficie (de 0,5 a 1,1 km²) mientras que Villa Libertador expandió su territorio de 2,8 km² a 7,2 km².
En contraste, otros redujeron su espacio urbano, como Cerro de las Rosas (de 2,3 km² a 2,1 km²) y Marqués de Sobremonte (de 2,1 km² a 2 km²), lo que podría indicar procesos de reordenamiento territorial.
Todos los datos surgen de una investigación liderada por dos expertos: Gonzalo Rodríguez y Pablo De Grande. Ellos mapearon la Cartografía de radios del Censo Nacional de Población y Viviendas 2022 y publicaron sus resultados en un sitio web: mapa.poblaciones.org.
Es fundamental aclarar que el Censo 2022 fue un censo de derecho, lo que implica una diferencia sutil pero clave respecto a los censos anteriores de la Argentina, que fueron censos de hecho. Mientras que en los censos de hecho se contabilizaba a las personas según el lugar donde habían pasado la noche previa al relevamiento, el censo de derecho se basa en la residencia habitual declarada por cada persona. Esta diferencia metodológica puede tener un impacto significativo en los resultados, como en el caso del barrio Nueva Córdoba, donde podría haberse registrado una sobreestimación o subestimación de la población en censos anteriores.
Los procesos detrás del desplazamiento urbano de Córdoba
El explosivo crecimiento de barrios como Valle Escondido (629% más habitantes) y el marcado descenso en zonas como Cerro de las Rosas (-48,5%) responden a complejos procesos urbanísticos que Leticia Gómez, docente de la Maestría en Urbanismo de la UNC analizó con detalle en dialogo con La Voz.
“La población urbana se incrementa y, por lo tanto, también la demanda de viviendas y lotes urbanos. Se trata en cierta medida de un proceso inevitable”. Esta dinámica adopta formas distintas según la zona de la ciudad.
Según Gómez -exsecretaria de Desarrollo Urbano durante la gestión el exintendente Ramón Mestre- existen dos modelos de crecimiento. En barrios consolidados como Nueva Córdoba o General Paz, se observa un fenómeno de densificación: viviendas individuales son reemplazadas por edificios de departamentos que optimizan el uso del suelo. “Este tipo de renovación permite concentrar más habitantes en una zona, consiguiendo mayor eficiencia en servicios urbanos”, señala la urbanista.
En contraste, la periferia muestra un patrón diferente. Barrios como Valle Escondido o La Floresta experimentaron crecimientos superiores al 400% mediante la creación de nuevas urbanizaciones. “Son sectores de desarrollo más reciente, generalmente en la periferia, que generan una oferta de viviendas nuevas”, explica la especialista.
El crecimiento demográfico plantea exigencias críticas y grandes desafíos. “El incremento de viviendas debe ir acompañado de la extensión de obras de infraestructura”, advierte Gómez. Mientras los desarrollistas privados suelen encargarse de servicios básicos en nuevos barrios, el Estado debe garantizar obras mayores para el acceso de todos los servicios y que los mismos sean de calidad.
Gómez destaca que estos procesos “se encuentran regulados por normativas municipales que contemplan las condiciones particulares de cada zona”. Sin embargo, el desafío será equilibrar el crecimiento con calidad de vida, evitando tanto la saturación de áreas consolidadas como el desarrollo desordenado en la periferia.
Los datos censales revelan así no solo cambios demográficos, sino los efectos de políticas urbanísticas que tienen incidencia en el modo en que los cordobeses habitan y se despliegan territorialmente en la ciudad.
Movilidad urbana: el desafío que plantea el crecimiento desigual de Córdoba
El explosivo crecimiento de barrios periféricos como Valle Escondido y el desarrollo más concentrado de zonas como Nueva Córdoba o General Paz reglejan profundos desafíos en movilidad y planificación urbana. Lucas Vanoli Faustinelli, investigador en Demografía de la UBP y UNC, analiza cómo estos patrones de crecimiento impactan en la vida cotidiana de los cordobeses.
“Las grandes obras viales atraen tránsito porque por allí se va más rápido”, señala Vanoli. Esto explica por qué avenidas como la E53, Vélez Sarsfield o incluso la Circunvalación -a la que se le agregó un tercer carril- ya muestran signos de saturación. El problema se agrava porque “todos los procesos de extensión urbana son en baja densidad con muy poca mixtura de usos”, lo que obliga a desplazamientos constantes para trabajo, educación o abastecimiento.
El especialista describe un fenómeno preocupante: “Se produce un círculo vicioso entre transporte masivo deficiente y uso de vehículo particular”. A medida que el servicio público se deteriora, más personas optan por el auto, lo que desfinancia aún más el sistema de transporte. “Al final, el sistema presta un peor servicio para bajar costos; entonces nuevamente quien puede permitirse otro medio de transporte, lo cambia”, explicó.
Mientras en barrios como Valle Escondido se crean zonas comerciales aisladas (como su boulevard) que requieren necesariamente del auto, en áreas densificadas como Nueva Córdoba o General Paz “la gente puede ir caminando al kiosco o la panadería, porque lo tiene literalmente al frente”. Vanoli destaca que aunque haya más población en estos últimos, “la necesidad de movilidad es absolutamente menor” gracias a la mezcla de usos y la proximidad de servicios.
El investigador adviertió que “la ‘solución’ de crear subsectores comerciales de cercanía” en barrios de baja densidad no resuelve el problema de fondo. Mientras Córdoba siga expandiéndose con urbanizaciones que requieren grandes desplazamientos, la presión sobre la infraestructura vial y la crisis del transporte público seguirán agravándose. Los datos censales no solo muestran dónde vive la gente, sino los urgentes retos de planificación que enfrenta la ciudad.
