La Municipalidad de Córdoba propuso el primer Polígono de Actuación Concertada (PAC) desde la sanción de la nueva ordenanza de Instrumentos Urbanísticos de Planificación, Concertación y Sostenibilidad, aprobada en septiembre pasado. La herramienta comenzó a aplicarse en Güemes Sur, un sector pericentral que el Ejecutivo identificó como estratégico para ensayar el nuevo esquema de renovación urbana.
El proyecto ya ingresó formalmente al Concejo Deliberante y se analiza en la Comisión de Desarrollo Urbano. Se trata del primer caso concreto en el que el municipio utiliza un instrumento de iniciativa pública para orientar el desarrollo urbano, a diferencia de los convenios urbanísticos tradicionales, que parten de propuestas privadas.
Desde el área de Planeamiento Urbano, su directora Celina Caporossi explicó que el PAC Güemes Sur es el primer caso en el que se aplica un instrumento de iniciativa pública previsto en la nueva ordenanza.
“Los convenios urbanísticos son mayoritariamente de iniciativa privada, pero este es de iniciativa pública: el Estado recupera el liderazgo y direcciona los procesos de renovación donde ya existen dinámicas desplegadas o donde se busca activarlas”, señaló.
El polígono delimitado comprende unas 25 hectáreas y se extiende entre la avenida J. M. de Pueyrredón al norte, la avenida Vélez Sarsfield al este, la calle Richardson al sur y la avenida Marcelo T. de Alvear al oeste. En todos los casos, el área incluye las parcelas frentistas a esas arterias, que funcionan como bordes estructurantes del sector.
Desde el Ejecutivo explicaron que la elección de Güemes Sur respondió a un diagnóstico urbano y demográfico específico. A pesar de su cercanía con el Centro, Nueva Córdoba y Ciudad Universitaria, la zona mostró en los últimos 20 años un crecimiento poblacional muy bajo, cercano al 18 por ciento.
Al mismo tiempo, la cantidad de hogares creció de manera significativa, lo que expuso situaciones de subdivisión de viviendas y densificación precaria. Desde Planeamiento Urbano señalaron que ese fenómeno evidenció problemas de habitabilidad y falta de renovación del tejido construido.
Caporossi vinculó ese estancamiento con la presencia histórica de la ex Cárcel de Encausados y su impacto en el entorno inmediato. “La cárcel, la actividad que generó alrededor, de alguna manera planchó la densificación residencial y de servicios. Es como un muro invisible”, graficó. Según explicó, esa condición hizo que Güemes Sur creciera mucho menos que otras áreas pericentrales de la ciudad.
El PAC Güemes Sur propone revertir ese estancamiento mediante una densificación controlada, con reglas más exigentes en materia ambiental, urbana y social. El esquema apunta a consolidar los bordes, renovar el interior barrial y reforzar la relación con La Cañada como corredor urbano-ambiental.
Tres subzonas con reglas diferenciadas para orientar la densificación
El proyecto divide el polígono en tres subzonas con parámetros urbanísticos específicos, definidos según su relación con los corredores principales y el tipo de transformación buscada. La estrategia general concentra mayor edificabilidad y altura en los bordes, mientras modera la densificación hacia el interior del barrio.
La Subzona 1, Frente Urbano Ambiental Cañada, comprende las parcelas frentistas al arroyo y constituye uno de los ejes centrales del plan. En este sector el FOT se incrementó de 2,5 a 5,0, con edificación en perímetro libre y una altura máxima de 38,5 metros, equivalentes a planta baja más 12 pisos.
El FOS se redujo respecto de la normativa vigente, ya que se exigió liberar superficie mediante retiros obligatorios. Además, se estableció un retiro frontal mínimo de 3,5 metros destinado a uso público, con el objetivo de conformar un paseo continuo y evitar la consolidación de muros edilicios sobre La Cañada.
La Subzona 2 corresponde al interior barrial de Güemes Sur y plantea una densificación intermedia. Allí el FOT pasó de 2,5 a 4,0, permitiendo mayor capacidad constructiva, pero con límites más estrictos en altura y ocupación del suelo.
En parcelas con edificación en perímetro libre se admitió una altura máxima de 23,5 metros, equivalente a planta baja más siete pisos. En construcciones entre medianeras se mantuvo un tope cercano a los 15 metros, para preservar la escala del barrio y evitar impactos abruptos.
La Subzona 3 se desarrolla sobre el corredor de avenida Vélez Sarsfield y concentra los mayores niveles de densidad del PAC. En este tramo el FOT se elevó hasta 6,0 y la altura máxima también alcanzó los 38,5 metros, con esquemas de perímetro libre y reducción del FOS.
El municipio buscó consolidar allí un perfil urbano más intenso y mixto, asociado a su condición de eje metropolitano de conectividad y servicios. A cambio de esos beneficios, los proyectos deberán cumplir exigencias estrictas de sostenibilidad y aportes por plusvalía urbana.
Perímetro libre, manzana porosa y nuevas reglas de habitabilidad
Uno de los conceptos centrales del PAC Güemes Sur es la promoción del edificio de perímetro libre. Se trata de construcciones separadas de las medianeras, con aire y luz en todas sus caras, que permiten mejorar la ventilación y la iluminación natural de las viviendas.
Para desarrollar esta tipología se requieren parcelas de mayor tamaño, lo que en la práctica impulsa la asociación o englobamiento de lotes. La normativa exige retiros laterales y de fondo equivalentes a un sexto de la altura del edificio, con un mínimo de seis metros.
Como alternativa para terrenos más pequeños, el plan incorporó la figura del perímetro semi-libre. En ese esquema el edificio se retira de uno solo de los laterales, logrando tres caras libres de ventilación sin exigir grandes superficies de suelo.
El PAC también incentivó un cambio en la organización interna de los edificios mediante la promoción de circulaciones abiertas. Los pasillos y corredores con al menos un lado abierto al exterior no computan dentro del FOT, lo que permite mejorar la habitabilidad sin consumir capacidad edificatoria.
Estos criterios se integraron en un enfoque más amplio sobre la manzana. El plan buscó abandonar el modelo cerrado y claustral asociado a Nueva Córdoba, para avanzar hacia una manzana mixta y porosa.
“El perfil continuo, el edificio pegado al otro, en estas zonas va en detrimento de la habitabilidad y del suelo permeable”, afirmó. En ese sentido, advirtió que el municipio busca evitar desarrollos de microvivienda sin diversidad tipológica. “No queremos que se adhiera al PAC para terminar armando pajareras”, sostuvo.
En ese esquema conviven edificios entre medianeras de menor altura, edificios de perímetro libre o semi-libre y espacios abiertos internos. Además, se exigió que al menos el 20 por ciento de cada parcela se mantenga como suelo vegetal absorbente.
En los terrenos de mayor superficie se incorporó la obligación de destinar un 10 por ciento del área a uso público. El objetivo fue generar pasajes, galerías o recorridos internos que permitan atravesar las manzanas y mejorar la conectividad peatonal.
Adhesión voluntaria, plusvalía y cláusulas sociales
La adhesión al PAC es voluntaria para los propietarios. Quienes no adhieran continúan rigiéndose por la normativa vigente, mientras que quienes se incorporen acceden a mayores indicadores a cambio de cumplir las nuevas condiciones.
Entre esas exigencias se incluyó el pago de la plusvalía urbana, es decir, una participación municipal sobre el beneficio generado por el cambio normativo. El esquema previó incentivos temporales para acelerar la adhesión en los primeros años.
“El propietario tiene dos opciones: no adherir y quedarse con la normativa vigente, o adherir y comprar el paquete completo, con las nuevas disposiciones y las condiciones de sostenibilidad”, explicó. Según señaló, el esquema funciona como un “ecualizador”, que ofrece un catálogo de posibilidades para que cada proyecto se adapte sin recurrir a excepciones.
El proyecto también incorporó una cláusula orientada a mitigar procesos de gentrificación. Los desarrollos que ofrezcan a los propietarios actuales, con al menos dos años de antigüedad en el barrio, la posibilidad de acceder a una unidad en el nuevo edificio obtienen prioridad en la adhesión.
El PAC Güemes Sur fue validado mediante tres jornadas participativas realizadas en noviembre. En esos encuentros participaron vecinos, centros vecinales, organizaciones sociales, universidades, colegios profesionales y cámaras empresarias.
El debate legislativo recién comenzó y se anticipó extenso. La iniciativa se convirtió en el primer ensayo concreto de la nueva “caja de herramientas” urbanísticas, que definirá en los hechos cómo la Municipalidad de Córdoba busca conducir la renovación urbana en los próximos años.
