El mercado de alquileres en la ciudad de Córdoba está atravesado una transformación significativa desde la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023.
En apenas un año y medio, la oferta de propiedades en alquiler se recuperó por completo y hoy supera ampliamente a la demanda, lo que está generando una contención en los precios e incluso reducciones en algunos casos.
“Hoy cualquier inmobiliaria tiene oferta de alquiler disponible. Eso hace que la gente no solo pueda elegir dónde vivir, sino también comparar precios”, afirmó a La Voz Lucas Péndola, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI).
Esta nueva disponibilidad provocó una caída real en los valores locativos. Según Péndola, un departamento de un dormitorio en barrio Nueva Córdoba, que a fines de 2023 se alquilaba desde $500.000, hoy puede conseguirse desde $380.000, lo que implica una baja considerable.
Además, los incrementos entre contratos vencidos y nuevos fueron mucho más leves en comparación con los saltos bruscos que se registraban durante la vigencia de las leyes anteriores.
Recuperación paulatina del mercado tradicional
El proceso de recuperación del mercado locativo no fue inmediato.
Durante los años de vigencia de la Ley de Alquileres, muchos propietarios optaron por volcar sus inmuebles al alquiler temporario o directamente los retiraron del mercado. Otros eligieron invertir en el mercado financiero.
Sin embargo, con la derogación de la normativa y el regreso de la libertad contractual, el mercado empezó a recomponerse. “Recuperamos todos los inmuebles que se habían ido al alquiler temporario y casi el 50% de esos ya están nuevamente en el alquiler tradicional”, indicó Péndola.
La recuperación también se manifestó en los plazos y condiciones de los contratos. La mayoría de los acuerdos actuales son por 24 meses, con actualizaciones cada cuatro meses, aunque también comenzaron a reaparecer contratos con ajustes semestrales, una práctica común antes de la ley derogada. Incluso, están proliferando los contratos a medida: acuerdos de 9 o 12 meses, adaptados a las necesidades de quienes alquilan por plazos cortos, como pacientes que llegan a Córdoba por razones médicas.
Precios contenidos por la mayor oferta
De acuerdo con los informes elaborados por el CPI, los precios de alquileres ofrecidos aumentaron entre el 8% y el 13,5% durante el primer semestre de 2025, ubicándose por debajo del Índice de Contratos de Locación (ICL), que acumuló un alza del 16,5%, y también por debajo del IPC (Índice de Precios al Consumidor), que fue del 15,1% en el mismo período según los últimos datos publicados por el Indec.
“Hoy tenemos contratos de alquiler por debajo de la inflación. La mayoría de las inmobiliarias tenemos inmuebles disponibles desde hace 60 días o más, y eso demuestra que la oferta supera ampliamente la demanda. Hace cuatro o cinco meses que los inmuebles vacíos mantienen el mismo precio y, en muchos casos, los propietarios están bajando los valores para que el mercado los convalide y se alquilen. Es preferible reducir el precio antes que afrontar los gastos onerosos de una propiedad ociosa”, explicó Péndola, sobre la variación y paralización de los precios.
Según el CPI, la media del alquiler para departamentos de un dormitorio al 30 de junio fue de $ 540.000 en Nueva Córdoba, $ 420.000 en el Centro y $ 400.000 en el primer anillo.
En todos los casos, estos valores se encuentran dentro de bandas de precios amplias que van desde los $ 350.000 hasta los $ 750.000, según tipología y ubicación.
Alta tasa de cumplimiento y nueva lógica de búsqueda
Junto con la mayor disponibilidad y el freno en los aumentos, también mejoró el nivel de cumplimiento de pago.
El 96,1% de los contratos se están pagando en tiempo y forma, lo que representa un índice de morosidad inferior al 4% entre pagos parciales o sin pagar.
Sin embargo, lo que más cambió fue el comportamiento del inquilino. “Antes los inquilinos se enfocaban solo en el precio del alquiler. Hoy preguntan también por los gastos adicionales, como expensas, para calcular el costo total de vivir en determinado lugar”, señaló Péndola.
Este análisis más detallado del presupuesto está empujando a muchas personas a elegir barrios con costos mensuales más accesibles, como el Centro o Güemes, frente a zonas premium como Nueva Córdoba, donde las expensas y otros cargos complementarios pueden representar una carga considerable.
Un mercado de compra-venta, con alta dispersión
Por su parte, el mercado de compra-venta se manifiesta en pausa.
Según el relevamiento del CPI, los precios en dólares de los departamentos apenas variaron respecto a meses anteriores, reflejo de una situación marcada por la incertidumbre macroeconómica.
La media del valor para un departamento de un dormitorio fue de 87.000 dólares en Nueva Córdoba, 55.000 en el Centro y 59.000 dólares en el primer anillo. Para unidades más grandes, las cifras alcanzaron los 210.000, 125.000 y 175.000 dólares, respectivamente.
Estas cifras muestran una gran dispersión de precios: en Nueva Córdoba, por ejemplo, las unidades más económicas se ubican en torno a los 60.000 dólares, mientras que las más caras llegan a los 130.000.
Esta amplitud abre oportunidades para inversores con capacidad de negociación, especialmente en zonas medias.
Perspectivas para lo que resta del año
De cara al segundo semestre de 2025, el informe del CPI prevé que los valores de alquiler podrían continuar en alza, aunque con incrementos más moderados si se mantiene la tendencia al alza en la vacancia.
“Hoy tenemos tres tipos de contratos solapándose: los firmados con libertad entre partes, los de la ley 27.551 y los de la breve vigencia de la ley 27.737. Necesitamos un año y medio más para que todas esas cadenas de contratos se terminen y el mercado esté completamente bajo el nuevo esquema de libre contratación”, señaló Péndola.
En tanto, el mercado de compra-venta continuará contenido, sin señales claras de reactivación hasta que se disipen las incertidumbres vinculadas al cepo cambiario y a la ausencia de crédito hipotecario inmediato.
