Carísimo para el inquilino, poco rentable para el propietario: el mercado de los alquileres está estallado desde hace meses.
A pocos días de que se perfile en primarias cuál será el próximo Gobierno nacional y con la expectativa de que gane quien gane se modifique la ley y haya cambios en la macroeconomía, el atajo que encontraron inquilinos y propietarios es “ganar tiempo”: prorrogar los contratos vencidos por seis meses o un año.
“Está siendo una de las principales alternativas buscada por los propietarios y los inquilinos porque esto representa una solución temporal a la crisis en materia de alquileres. La mayor parte de los propietarios no quiere renovar su contrato en las condiciones sin lógica de la ley de alquileres actual y estas prórrogas buscan dar al inquilino más tiempo para buscar algún otro inmueble para mudarse, a la vez que da tiempo a la expectativa que pueda modificarse la ley actual”, dice Lucas Bergó, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic).
Maximiliano Vittar, referente de la asociación Inquilinos Córdoba, advierte que esta modalidad “genera un peligro y una cierta inseguridad jurídica”. Vittar recuerda que “no existe la prórroga automática del contrato, que se eliminó en 2015″ y “lo que hay es una tácita reconducción”. Pero, para quien habla en nombre de los que alquilan, esta reconducción no puede modificar ninguna cláusula: “debe mantener las mismas condiciones del contrato: persona, inmueble, precio, porque al modificar alguna estás haciendo un contrato nuevo”.
La modalidad que se utiliza es firmar una adenda. Y si bien los ajustes deberían ser anuales, como establece la ley, se establecen aumentos ligados a inflación cada tres o cada seis meses.
Gustavo Caliciotti, director de la Licenciatura en Gestión Inmobiliaria de la Universidad Blas Pascal, coincide en que “se utilizan mucho las prórrogas de contratos por seis meses o un año para estar alertas a posibles cambios y soluciones y no aventurarse a un contrato a tres años”. Y dice que esta opción es buscada no sólo por el propietario, sino también por el inquilino que en el actual panorama con escas oferta de propiedades está pagando entre 90 mil y 120 mil pesos por un departamento de un dormitorio y entre 150 mil y 180 mil por uno de dos. “Las actualizaciones con estos precios son insostenibles para quienes están teniendo aumentos salariales que van muy por debajo de estos porcentajes”, analizó el experto.
El gran problema, para Bergó, es la escasa oferta de propiedades.
“El último relevamiento de la Cacic nos da un 37,9% menos de propiedades desde que comenzó a regir la ley de alquileres. Estamos con una oferta mínima y la proyección es que siga empeorando esta situación, debido a que desde julio comenzaron a vencerse los primeros contratos de esta ley, y nos encontramos con que la mayoría de los propietarios no tiene intención de renovar bajo estas condiciones”, advierte el corredor inmobiliario.
Una parte acepta hacer prórrogas, pero una proporción alta decide colocar su inmueble a la venta y salir del mercado.
Vittar no desconoce que hay un problema en la oferta. “Sigue habiendo problema de oferta, pero el desafío que se tiene es cómo mejorar la lógica de la oferta sin que implique pagar más alquiler, porque los inquilinos no pueden pagar más”, remarca el referente.
Otra modalidad que busca “escaparle” a la ley de alquileres es la firma de contratos comerciales para casas particulares. “Viene sucediendo desde el retorno de la pandemia y se utiliza esto porque el contrato comercial no está ajustado el índice de acuerdo a la ley, se pacta libremente porque hay una lógica de negocio en el que cualquier costo se traslada en el precio del producto o el servicio”, describe Vittar.
Esto se ve en algunas zonas de los barrios Cerro de las Rosas, Cofico, General Paz, entre otros que eran residenciales y están en plena mutación comercial y de servicios.
“Legalmente no corresponde”, dice Bergó, pero advierte que “ante una ley que se volvió inaplicable en la realidad del mercado se generó un mercado informal enorme sin intervención de profesionales”.
Caliciotti dice no conoce casos concretos, pero que entiende que la motivación puede ser poder incrementar los montos del alquiler y no esperar al año, para seguir más de cerca la evolución de la inflación. “Pero esto no es algo que corresponda hacer, si es residencial, se debe regir por un contrato residencial y si una propiedad tiene los dos objetos va a regir el que más fuerza o predominio tenga en las características del inmueble”, aporta el académico.
¿Hay impacto de alquileres para Airbnb en Córdoba?
Las distorsiones en el mercado de alquileres para vivienda particular que están generando las plataformas como Airbnb o Booking son un fenómeno global. En países europeos directamente se apunta a prohibirlas porque tienden a encarecer el acceso a los alquileres y retiran oferta para quienes viven para reservarla para los viajeros que pagan tarifas elevadas por pocos días en alojamientos bien equipados y amoblados.
“Desde la Cacic no vemos que en la ciudad de Córdoba esta sea una tendencia significativa como si lo es en otras plazas como Caba. Si bien registramos un incremento de casos, vemos que esto está impulsado por no querer mantener el inmueble en el mercado tradicional y no por el negocio en sí, que en Córdoba Capital tiene un techo debido a la oferta hotelera, los precios y el tipo de turismo que convoca”, considera Lucas Bergó.
“En Buenos Aires hay un retiro de propiedades de entre un 8% y un 10% más que en Córdoba, que podría estar explicado por el efecto Airbnb”, apuntó el corredor inmobiliario.
No coincide el director de la carrera de Gestión Inmobiliaria en la UBP, Gustavo Caliciotti. “Es una fuerte tendencia en zonas sanitarias, cercanas a hospitales, donde algunos propietarios viendo el proceso inflacionario y la poca seguridad jurídica y libertad contractual vuelcan sus alquileres al departamento amoblado diario para aquellas personas que tienen que hacer tratamientos cortos, medianos o largos y también para el turismo en zonas cercanas a la terminal o barrios llamados de moda y tendencia como General Paz, Alta Córdoba, Cofico, Centro, Nueva Córdoba, Observatorio y cerca del Aeropuerto. Allí se ve ya a muchos propietarios que vuelcan el inmueble al alquiler diario en plataformas como Airbnb o Booking, donde hacen una diferencia al alquiler tradicional”, apunta.
El problema de las plataformas es que “generan presión de precios que impacta en los alquileres comunes”, marca Vittar.
Pero no hay que confundirse con que es “plata fácil”, dice el referente de los inquilinos. “Para que sea rentable, tenés que tener una gestión diaria y las contingencias son enormes. Además, no es lo mismo alquilar un departamento vacío que uno que tenés que equipar, amoblar y tener siempre en condiciones para poder posicionarlo en Airbnb”, describió.
