El mercado inmobiliario en las vecinas ciudades de Río Tercero y Almafuerte presenta similares características a los del resto de la provincia, que se sintetizan en una muy amplia oferta de venta de inmuebles, sobre todo de cierta antigüedad y que supera largamente la actual demanda, con la contracara de una muy escasa disponibilidad de viviendas para alquilar ante una alta demanda que no encuentra respuesta.
Es clásico ya, desde hace unos años, el dato de las inmobiliarias de que una casa que les entra para ofrecer en alquiler se les va de las manos en minutos.
Aun con similitudes, el panorama en Río Tercero y Almafuerte muestra también particularidades.
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Ariel Torres, de una inmobiliaria de Almafuerte, detalló que como en el resto del país “la realidad indica que muchos propietarios han decidido sacar sus propiedades del mercado de los alquileres por la baja rentabilidad que genera en la actualidad, porque si bien para el inquilino puede resultar un esfuerzo económico importante, para el propietario es muy baja la renta, sobre todo por el costo de mantenimiento”.
Torres agregó que hay que tener en cuenta “que cualquier reparación que necesite la casa le puede llevar uno o dos meses de alquiler”. Y citó el impacto de la actual ley de alquileres, “que terminó perjudicando tanto a propietarios como a inquilinos”.
En ese punto subrayó que los contratos a tres años se hacen muy largos y que el aumento anual “es insostenible” con el ritmo de inflación que se lleva, mientras que ese salto del alquiler cuando se da el aumento anual “es una barbaridad” para los inquilinos.
Por lo tanto, resumió que en ese contexto más propietarios prefieren poner sus inmuebles a la venta y realizar otro tipo de inversiones que puedan ser más rentables, y por eso se fue reduciendo la oferta de alquileres y aumentando la de ventas.
En Río Tercero, Claudio Picco añadió que respecto al fenómeno de menos casas en alquiler también se suma la cantidad de requisitos que se solicitan, como varias garantías, determinados ingresos, y otros, a lo que se suma la citada baja rentabilidad para el dueño aun cuando para el promedio de los inquilinos el costo sea alto para sus ingresos.
En tanto, la presidenta de la Cámara Inmobiliaria de Río Tercero, María Sol Marín, opinó que “desde hace ya más de una década que hay muchas propiedades en venta, incluso ya sobrevaluadas, lo cual es un gran daño para el mercado inmobiliario, que la ley de alquileres 27.551 potenció en algún punto”.
Marín subrayó: “Aunque sólo se venden algunas las que están en precio real de mercado, incluso con un mercado sincerado con el precio (sumado a la pérdida del valor de los inmuebles en estos últimos tres años)”.
En cuanto al mercado de alquileres Marín consideró: “Continuamos como a principio de 2022, con una oferta prácticamente cero, con reajustes anuales para agosto del 109,3 % y las renovaciones desde la sanción de la mencionada ley que superan hasta el 300% desde el 2020″.
Precios: subas distintas para ventas y para alquiler
Respecto a la suba de precios de aquileres, Torres aportó que “efectivamente el precio aumentó el 100 % en un año y en muchos casos más que eso, sobre todo cuando se dan las renovaciones de contratos o nuevos alquileres, que es el único momento en el que el propietario decide, ya que después depende del índice que publica el gobierno mensualmente para aplicarlo a los aumentos anuales”.
Pero esto no hace más que reflejar –acotó– “la terrible inflación que estamos padeciendo”.
Torres agregó que “con respecto al precio de venta ahí cambia la ecuación ya que los precios se expresan en dólares, cuyo valor no aumentó un 100 % en un año; incluso las propiedades han bajado un poco su precio en dólares, por lo tanto, no han aumentado al 100 %, sino bastante menos, un 70 u 80 % en pesos”.
Esa baja también tiene que ver con el reacomodamiento porque hay mayor oferta de venta que demanda de compra.
Para Marín “en precio o valor, para ventas, bajó hasta un 45 % en dólares”. Pero acotó que hay inmuebles que mantuvieron su precio como lotes o propiedades a estrenar.
“En Río Tercero, y entiendo que en el interior en general, las operaciones inmobiliarias aumentaron poscuarentena manteniendo el ritmo a la actualidad. No pasó lo mismo en grandes urbes”, apuntó.
Desde su inmobiliaria, Picco concidió en la suba del precio de los alquileres de un 100 % anual promedio. Y señaló que las casas se venden en dólares. Sobre los precios de venta, aunque varía notoriamente según tipologpa, antigüedad y zona, estimó que en un barrio como Castagnino, en Río Tercero, el precio promedio es de unos 70 mil dólares para una vivienda en uso. Hay otros barrios por encima y algunos por debajo de esos valores.
Desde Almafuerte, Torres agregó que en esa ciudad “ha sido un año y medio aproximadamente en el que se ha hecho muy difícil cerrar operaciones de venta, ya que hay mucha oferta y en este contexto de recesión económica, la gente que tiene sus dólares ahorrados o la posibilidad de adquirirlos, busca muy detenidamente y trata de elegir la mejor oportunidad, mientras que los propietarios, con el miedo lógico de perder plata o de hacer una mala venta, aumentan los precios de sus propiedades a precios que están por encima de la realidad”.
“Estamos teniendo ese problema en este momento, la gente nos pide una tasación y al momento de poner a la venta las propiedades, nos dicen que las pongamos un 20 o 25 % más cara de lo que fue tasada, todas esas cosas van paralizando el mercado y se reduce a que todo el mundo tiene miedo de perder, el que compra y el que vende. En una economía tan inestable y sin reglas claras, el mercado inmobiliario es el primero que lo siente”, apuntó Torres.
¿Hay mudanzas entre ciudades?
¿Hay más gente de Río Tercero que se muda a Almafuerte, en los últimos años?.
A juzgar de Torres, “se podría decir que esa sensación se percibía en mayor medida hace algunos años, sobre todo con el inicio del loteo Tierras del Fundador, donde hubo mucha gente de Río Tercero que efectivamente compró su terreno y edificó en ese barrio”. Se planteaba entonces que el objetivo era “buscar una mejor calidad de vida, en un entorno un poco más tranquilo, con cercanías al lago Piedras Moras”, y con valores no por encima de cualquier barrio promedio de Río Tercero.
A la vez, Torres puntualizó que “se trataba de esos movimientos típicos de las grandes urbes, en que la gente empieza a emigrar buscando tranquilidad, y también en un principio pudo ser por una cuestión de costos. Pero en la actualidad hay bastante paridad entre el mercado inmobiliario de Río Tercero y el de Almafuerte y no se nota tanto ese movimiento”.
Marín, en tanto, comentó que no es tan significativa la mudanza de Río Tercero a Almafuerte. “No digo que no haya gente que haya elegido vivir en Almafuerte, pero no es un movimiento importante como para alarmarse. Almafuerte tiene sus atractivos pero no cuenta con los servicios y prestaciones que cuenta Río Tercero, como cloacas, gas natural, comercios y prestaciones de salud”.
Incluso apuntó que hubo gente que hizo el camino inverso: se fue a Almafuerte y al tiempo regresó a Río Tercero.
En el caso de Claudio Picco, opinó que ese fenómeno de movimiento se pueda dar en gente más grande y no es aquellas familias que tienen hijos (niños o adolescentes), a quienes además de llevarlos a la escuela, también deben trasladar a diario para que realicen otras actividades. “Para muchas familias les demanda tiempo, costo y tener dos vehículos para esos traslados diarios entre ciudades. y eso pesa en la decisión”, comentó.
Ley de alquileres
Torres deslizó que “cada zona tiene una respuesta diferente dentro del mercado inmobiliario y el interior de Córdoba se ve hoy algo más beneficiado, siendo hoy más buscado para residir. La problemática de la inflación y la inseguridad jurídica afecta, pero seguimos trabajando y hasta con mayor ritmo que en 2019, antes de la pandemia″.
Dijo además que el sector, como en todo el país, está expectante de lo que decida el Congreso con respecto a la Ley de Alquileres, porque ese dabte podría ayudar a mejorar las condiciones del mercado.
