El Ejecutivo municipal envió al Concejo Deliberante un paquete de 12 convenios urbanísticos que comprenden un total de 89,88 hectáreas en la zona sur de la ciudad de Córdoba. Los proyectos ingresaron a las comisiones de Desarrollo Urbano y Legislación General, donde funcionarios y empresarios iniciaron el debate técnico.
La Secretaría de Desarrollo Urbano estableció tres objetivos centrales para estas iniciativas: completar los vacíos urbanos existentes, consolidar la transición entre la mancha urbana y el área rural, y promover la densificación con usos mixtos. Estas acciones se concentran en sectores que ya cuentan con procesos de urbanización en marcha.
Cinco de los convenios apuntan a integrar áreas no desarrolladas que quedaron dentro de la trama urbana, abarcando una superficie de 42,15 hectáreas. Otros tres acuerdos, que suman 29,62 hectáreas, buscan reforzar el borde urbano en su límite con el área rural mediante condiciones especiales de uso.
Los cuatro convenios restantes se localizan dentro del anillo de la avenida de Circunvalación. Estas propuestas afectan a 18,11 hectáreas y tienen como finalidad la densificación poblacional y la incorporación de usos mixtos en los terrenos.
El marco legal de estas iniciativas se encuadra en la ordenanza 13.557, que regula la planificación y concertación, y la ordenanza 13.131, referida al ordenamiento del área periférica. Además, los proyectos se alinean con el Plan Integral de la Zona Sur, diseñado para organizar el crecimiento demográfico del sector.
La lista de firmantes incluye a desarrollistas como José Oscar Srur, la familia Fassetta y Manuel Bustos Fierro. También figuran proyectos de José Gabriel Alonso, el grupo Siragusa y las firmas Yateré SA, Urbacon SAS y El Moncholo SA, junto a emprendimientos de Adrián Carrara, Martín Revigliono y la familia Cherubini.
Los expedientes incluyen informes de impacto ambiental, tránsito, redes y desagües para validar la aptitud urbanística de cada propuesta. El Concejo convocó a una audiencia pública para el próximo lunes a las 9.30 y se espera que las comisiones emitan despacho entre martes y miércoles.
Cambio de indicadores
Celina Caporossi, directora de Planeamiento Urbano, aclaró que el Concejo no aprueba los desarrollos inmobiliarios en sí mismos, sino el cambio de normativa del suelo. Los proyectos específicos deberán tramitar sus permisos correspondientes en una instancia posterior por las vías administrativas habituales.
“Lo que se conviene es un cambio de indicador con condiciones”, explicó la funcionaria municipal. El acuerdo establece los parámetros constructivos y de uso del suelo que los empresarios deberán respetar obligatoriamente al momento de gestionar las factibilidades técnicas de sus obras.
Una vez que el Concejo ratifica los convenios, estos adquieren el rango de ordenanza y fijan obligaciones precisas para los privados. Caporossi insistió en diferenciar este instrumento de la aprobación final de planos y subrayó que “no se están aprobando proyectos” cerrados en esta instancia.
La funcionaria indicó que los desarrollistas deberán posteriormente realizar “todo el trámite de aprobación del loteo”, cumpliendo los mismos requisitos que cualquier otro vecino. Destacó además el cambio de paradigma respecto a modalidades de gestiones anteriores, donde los convenios solían llegar al recinto con los proyectos “ya cerrados”.
En esta fase legislativa se evalúa la factibilidad de modificar la zona, los usos permitidos o el patrón de ocupación. Posteriormente, cada emprendimiento deberá adecuarse a la nueva norma y superar los controles ambientales y de infraestructura exigidos por el Código de Planeamiento.
Los ejes de la planificación
El primer grupo de convenios busca incorporar áreas vacantes que quedaron como “huecos” entre barrios consolidados dentro de la mancha urbana. Estos terrenos recibirán indicadores para loteos residenciales, con parcelas que oscilan entre los 360 y los 600 metros cuadrados.
Caporossi calificó la dinámica inmobiliaria del sur como “impresionante” y señaló que muchos sectores ya definieron su perfil habitacional. Argumentó que en zonas ya consolidadas con viviendas, “conviene que haya residencia y no industria o uso rural”, dado que las actividades rurales quedan limitadas por la imposibilidad de fumigar.
El segundo grupo de acuerdos trabaja sobre la interfase urbano-rural para consolidar el límite de la ciudad. En estos casos se exigen lotes mínimos de 600 metros cuadrados y se establece la preservación de una “Faja Ecoproductiva” de 120 metros en el contacto con el campo.
En uno de los expedientes, el municipio requirió expresamente respetar esa franja de resguardo. El desarrollista debió descartar lotes de 360 metros y combinar parcelas más grandes para lograr una transición gradual y amable entre el tejido urbano y la zona rural.
El tercer eje se concentra en la densificación de sectores ubicados dentro de la Circunvalación. La normativa autoriza mayor intensidad de ocupación y la mezcla de viviendas con comercios y servicios, a cambio de obras de infraestructura y el pago de plusvalía.
Uno de los proyectos más relevantes de este grupo se sitúa colindante al Molino Minetti, paralelo a las vías férreas. Se trata de un desarrollo mixto con torres y lotes que permitirá abrir una diagonal vial este-oeste para mejorar la conectividad del sector.
Obligaciones para los privados
Cada convenio cuenta con un “informe técnico de aptitud urbanística” realizado por las áreas de ambiente, movilidad y redes. Si el Concejo aprueba el acuerdo, las condiciones técnicas se transforman en exigencias legales que el iniciador debe cumplir sin excepciones.
“Quedan establecidas en el convenio, que será ordenanza, aquellas obligaciones que el privado deberá tener después”, puntualizó Caporossi. Los desarrollistas tendrán que respetar, por ejemplo, la continuidad de las trazas viales proyectadas por el municipio en sus planos de loteo.
La normativa prohíbe en los barrios abiertos la colocación de barreras físicas o cerramientos que impidan la libre circulación pública. También se fijan obras de infraestructura básica obligatorias, como cordón cuneta, redes de servicios y sistemas de desagües pluviales.
Los plazos para cumplir con las contraprestaciones económicas o la ejecución de obras quedaron establecidos de manera estricta. El incumplimiento por parte del desarrollista puede derivar en la caída del acuerdo o en la aplicación de sanciones administrativas.
Plusvalía e infraestructura
El cambio de normativa genera una plusvalía inmobiliaria que el municipio capta a través del Fondo de Reparación Urbanística. Caporossi explicó que este fondo ya existe y que a él se destinará la plusvalía generada por los convenios.
El mecanismo funciona como un fideicomiso que permite destinar los recursos a intervenciones generales, más allá del entorno inmediato del emprendimiento. La funcionaria sintetizó que se trata de un “instrumento financiero” cuya finalidad es la ejecución de “obras de infraestructura”.
La ordenanza habilita a los empresarios a integrar la contraprestación mediante dinero o a través de la ejecución directa de obras públicas. La Municipalidad fija los montos, establece los plazos de ejecución y controla el cumplimiento de los compromisos asumidos.
