De acuerdo con los primeros resultados de una investigación realizada desde la Universidad Nacional de Córdoba (UNC) el 40% de los cordobeses no podría comprar una vivienda en ninguna zona del Gran Córdoba. Los motivos tienen que ver con el precio de los inmuebles y con que sus ingresos familiares no alcanzan para afrontar un eventual crédito hipotecario.
Para llegar a este dato, los investigadores analizaron algunos ejemplos de valores inmobiliarios que luego lograron ampliar y georreferenciar en toda el área metropolitana de Córdoba, mediante la aplicación de algoritmos de aprendizaje automático, una rama de la inteligencia artificial.
El estudio fue financiado por el Observatorio Social y Cultural para el Desarrollo Sostenible, dependiente de la Secretaría de Ciencia y Tecnología de la UNC. El objetivo de este organismo es que éste y otros indicadores se continúen monitoreando en el tiempo.
Del proyecto participan investigadores de las facultades de Arquitectura, Urbanismo y Diseño; Ciencias Sociales; Filosofía y Humanidades; y de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales. La directora del trabajo es Miriam Liborio y el codirector, Juan Pablo Carranza.
“Nuestro trabajo muestra que casi la mitad de la población está fuera del mercado inmobiliario y ni siquiera podría acceder si existieran créditos hipotecarios. Solo podrían hacerlo con una oferta crediticia fuertemente subsidiada por el Estado”, apuntó Carranza al portal Unciencia.
Su situación habitacional no la resolvería el mercado inmobiliario sino con políticas públicas. “El dato es muy importante para delinear acciones encaminadas a la atención de estos sectores de la población, y futuras políticas que los consideren como demandantes de viviendas”, agregó Liborio.
Y detalló: “Los resultados posibilitan reflexionar sobre la necesidad de un modelo de ciudad menos excluyente y más equitativo. Hay que promover acciones para la recuperación urbana, la densificación o renovación de áreas y promover alternativas de acceso al suelo desde programas de gestión pública, entre otras políticas”.
Cómo se elaboró el indicador
El proceso para calcular el valor de las viviendas y los terrenos en todo Gran Córdoba comenzó con un muestreo en varios puntos del territorio. Teniendo en cuenta un grupo de variables explicativas, lograron trasladar esos valores a todo el territorio mediante algoritmos de aprendizaje computacional. El cálculo se hizo en dólares y con valores de marzo de 2024.
Entre las variables que se tuvieron en cuenta están: distancia a basurales, industrias, vías de acceso, asentamientos precarios, urbanizaciones cerradas y plazas; superficie edificada en un radio de 500 metros y estrato socioeconómico de la población por el radio censal, entre otras.
Para calcular el Ingreso Total Familiar (ITF) se tuvieron en cuenta los datos de la Encuesta Permanente de Hogares, con los que dividieron a la población cordobesa en diez deciles según los ingresos.
Finalmente, estimaron la capacidad de cada decil para afrontar un crédito hipotecario a 30 años con una tasa de interés anual del 2% en dólares, con la condición de que esa inversión solo insuma el 30% del ITF. “Se trata de condiciones crediticias habituales que aplican las entidades bancarias, incluso más laxas”, comenta Carranza.
A modo de ejemplo determinaron que una familia debería disponer de más de 197 salarios completos para acceder a la vivienda o de algo más de 37 para la compra de un terreno en el Gran Córdoba.
Los principales resultados
El estudio determinó que los cuatro primeros deciles más pobres (el 40% de la población) no podrían acceder a viviendas en ningún sector del Gran Córdoba, aun en el caso de que pudiera acceder a un crédito hipotecario. Incluso el 60% más pobre de la población sólo puede acceder a menos del 10% del total del territorio.
Sobre el acceso a terrenos, el panorama parece más igualitario dado que el 50% de la población de menores ingresos lograría acceder a un 77% del área de estudio. Pero, según los investigadores, se trata de una “accesibilidad ficticia” ya que los terrenos a los que pueden acceder los deciles más pobres están en zonas sin servicios esenciales como el agua y la luz.
Por otro lado, hay tierras que son inaccesibles incluso para la población más rica, como la zona de Nueva Córdoba, cuyos terrenos sólo tienen como destinatario a las empresas desarrollistas.
También se analizó el acceso a la vivienda mediante el alquiler. El trabajo detectó que sólo el 10% de las viviendas en alquiler son accesibles para los sectores medios de la población, mientras que más del 30% de las viviendas son asequibles con exclusividad para los deciles de mayores ingresos.
Esta condición de desigualdad se profundiza al observar el sexo de la jefatura del hogar, siendo para las mujeres más difícil el acceso a viviendas.
En tanto, los profesionales y los empleos en la administración pública son las actividades económicas mejor posicionadas para el acceso a viviendas, mientras en el otro extremo están la construcción, gastronomía y servicio doméstico.
Por rango etario, el grupo que tiene una mejor condición de acceso es el de 35 a 39 años.
Segunda etapa
Los próximos pasos de los investigadores serán analizar “la calidad urbana” de diferentes sectores del Gran Córdoba, a fin de relacionarlos con las posibilidades de acceso, segmentadas por grupo socioeconómico.
“Se prevé elaborar un índice de la desigualdad territorial, que combina la calidad urbana y las posibilidades de acceso a diferentes localizaciones en el área metropolitana de Córdoba”, señala Liborio.
Y reflexiona: “La ciudad se constituye en el escenario en el que se manifiestan las desigualdades, pero a la vez influye en su reproducción, atenuando o intensificando estas condiciones”.
Por su parte, Carranza remarcó que este estudio es clave para pensar políticas públicas que busquen avanzar hacia una ciudad más integrada y sustentable.
Son muy pocos los casos en los que la política pública se piensa, ejecuta y evalúa a partir de datos como los que estamos generando. Generalmente, funciona por impulsos de quienes gobiernan, que tienen una idea sobre qué hay que hacer pero estos impulsos suelen ser parciales y muy volátiles en el tiempo y en el espacio. Estamos aportando criterios para una política basada en evidencias y datos”, reflexiona.
