El pasado martes 17 de octubre, el Gobierno nacional promulgó la nueva Ley de Alquileres, a partir de la cual los contratos entre propietarios e inquilinos se mantendrán por tres años y tendrán una actualización semestral en lugar de anual, como establecía la anterior sancionada en 2020.
La normativa que comenzó a regir desde el miércoles 18 de octubre establece: 1) contratos de tres años que deberán ser estipulados “en valor único en moneda nacional y por períodos mensuales sobre el cual podrán realizarse ajustes con periodicidad a intervalos no inferiores a seis meses” 2) actualización del precio de los alquileres con ajustes que “deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del coeficiente de variación salarial publicado por el Indec y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina” (BCRA) 3) que los ingresos provenientes de locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo 4) fija que cualquier “publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional” y elimina la posibilidad de los pagos a inquilinos por adelantado 5) los propietarios no pagarán Bienes Personales sobre los inmuebles que se pongan en alquiler y tampoco pagarán el impuesto al cheque en las cuentas bancarias destinadas a cobrar los contratos que se encuentren “debidamente registrados” ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip) 6) las “partes podrán deducir del impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación”.
El proceso de debate que llevó a la sanción de la flamante ley fue arduo y no estuvo exento de polémicas, no sólo a nivel parlamentario sino también entre representantes de los principales actores del mercado. En general, desde el sector de propietarios e intermediarios se cuestionaba la ley saliente por entender que había ocasionado graves distorsiones en la actividad (entre ellas, el retiro de propiedades de la oferta). Por otro lado, desde el sector de los inquilinos se planteaba la inquietud de que las modificaciones impulsadas por las fuerzas opositoras al actual oficialismo pudieran derivar en una normativa “a pedido” de los propietarios.
Aportes a un debate más amplio
Sin embargo, más allá de esas divergencias, el proceso legislativo también abrió una ventana de oportunidad para que se plantearan en simultáneo otras miradas relevantes para las materias sociales pendientes en la materia. Es el caso de Hábitat para la Humanidad Argentina, que organizó las 1° Jornadas de Alquiler Social con el objetivo de co-producir propuestas para que se materialicen acciones en la temática.
A esos efectos, convocó a la participación del sector social, público, privado y académico, junto a especialistas en vivienda de diferentes fuerzas electorales. Hábitat para la Humanidad Argentina es una organización no gubernamental (ONG) que trabaja desde hace 21 años por el acceso a una vivienda adecuada en Argentina. Desde hace casi 15 años, se ocupa de la problemática del alquiler de población que vive en conventillos, inquilinatos y hoteles-pensión. Contar con más viviendas disponibles para alquilar, analizar la realidad socioeconómica de las familias excluidas del mercado inmobiliario formal y generar herramientas públicas o de administración privada sostenibles para que puedan acceder a un lugar digno donde vivir fueron algunas de las propuestas que surgieron del encuentro celebrado en paralelo al debate parlamentario que llevó a la sanción de la nueva normativa.
En Argentina, el alquiler social estaba contemplado en el artículo 17 de la normativa modificada, y el último debate no introdujo avances en ese materia: aunque hace tres años la Ley 27.551 creó el Programa Nacional de Alquiler Social, en rigor nunca fue implementado. Mientras se reclama por la aplicación de políticas efectivas, muchas familias viven en inquilinatos y hoteles-pensión en condiciones insalubres. En ese marco, sigue siendo materia pendiente implementar políticas que les permitan a las personas excluidas del mercado inmobiliario formal rentar una vivienda.
Cifras y miradas
Se estima que en Argentina hay 600 mil hogares inquilinos que no tienen ingresos formales, lo que los pone en riesgo de exclusión. Ese fue uno de los datos que surgió en los paneles que se realizaron durante los tres días de trabajo que abarcaron las jornadas. Existen en la región y el mundo distintos modelos para garantizar que las familias en esta situación accedan a una vivienda digna, y en esas experiencias el Estado asume diferentes roles.
En ese marco, se buscó la co-producción de conocimiento como insumo para elaborar un proyecto materializable de alquiler social. Las conclusiones obtenidas se trabajarán con un “grupo promotor” integrado por organizaciones y personas voluntarias que quieran encarnar, junto con Hábitat para la Humanidad Argentina, el seguimiento de las propuestas para materializar una política pública, en diálogo con quienes sean parte de los nuevos gobiernos que entren en funciones a partir de diciembre de 2023.
A efectos de buscar estrategias que frenen la vulneración de derechos en materia de vivienda, durante las actividades se conocieron casos de alquiler social en otros países, como Rumania y España. También se escucharon los testimonios de personas que representan a poblaciones históricamente vulneradas en su acceso a la vivienda, como la LGBTIQ+.
Para Gustavo Caliciotti, director académico de la Escuela de Negocios Inmobiliarios de la Universidad Blas Pascal, hace falta voluntad política en la inversión social para proteger a personas que están en situación vulnerabilidad.
Finalmente, una de las conclusiones de las jornadas fue que el sector privado tiene un rol importante en la generación de oferta, tanto como es fundamental la participación del Estado en la garantizar la seguridad jurídica para todas las partes involucradas y el acompañamiento para la población más vulnerable. Sólo una mirada articulada, participativa e involucrada permitirá consolidar una política de vivienda que beneficie a todas las personas, en especial a quienes son históricamente excluidas por el mercado inmobiliario.
