Los últimos informes del Centro de Estadísticas Inmobiliarias (CEI) del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI) revelan un escenario de fuerte presión sobre el mercado de alquileres en Córdoba. Si bien el sector formal muestra signos de recuperación y mayor estabilidad contractual, los precios, los ajustes por inflación y la frecuencia trimestral de actualización están llevando al límite la capacidad de pago de familias y locatarios comerciales, lo genera un impacto social sensible.
Más presión sobre inquilinos
El último Monitor de Actividad Inmobiliaria (actualizado a octubre 2025) muestra que los valores de los nuevos contratos habitacionales aumentaron 22,9% en departamentos y 46,5% en casas, mientras que los locales comerciales subieron hasta 66,7% respecto al alquiler anterior.
En paralelo, el informe de Contratos (actualizado a septiembre 2025) confirma que la mayoría de los acuerdos se actualizan por IPC (81,1 % en viviendas y 53,4 % en comercios), con ajustes cada 3 meses. “En la práctica, los alquileres suben más rápido de lo que mejoran los ingresos. El esfuerzo mensual de pago es cada vez más alto, sobre todo para los pequeños comercios y las familias de ingresos medios”, destacó el documento.
Asimismo, la cantidad de operaciones de alquiler realizadas en octubre de 2025 fue 55,7% inferior a la registrada un año atrás.
La lectura es que el volumen de contratos nuevos cayó más de la mitad en comparación con octubre de 2024, lo que confirma un nivel de actividad locativa significativamente menor.
Pago y vacancia: señales de tensión
Pese al contexto, el nivel de cumplimiento sigue siendo alto:
- 96,3 % de los inquilinos habitacionales pagó el alquiler completo. La morosidad (no pago) bajó 1,1 puntos porcentuales respecto al mes previo.
- 92,1 % de los locatarios comerciales lo hizo en término. En este segmento, la morosidad subió 1,1 puntos porcentuales respecto a septiembre.
- Así, el cumplimiento de pago sigue siendo alto, en especial en el mercado habitacional, aunque el sector comercial muestra cierta tensión. Sin embargo, la vacancia muestra una tendencia preocupante:
- 8,3 % en el mercado habitacional.
- 4,8 % en el comercial.
Ambas categorías registran aumentos mensuales, lo que refleja mayor dificultad para absorber la oferta disponible.
El IPC reemplazó definitivamente al ICL
Los informes del CEI-CPI confirman el reemplazo casi total del índice de contratos de locación (ICL) por el índice de precios al consumidor (IPC) como índice de ajuste. El contrato de 24 meses se consolida como el formato predominante en todos los segmentos, lo que aporta estabilidad legal, pero no alcanza para compensar el impacto de los ajustes trimestrales.
Evolución de valores y oportunidades
Los datos del Sistema Estadístico Inmobiliario (actualizado con información de noviembre de 2025) marcan una estabilización nominal en los montos de alquiler ofrecidos.
Nueva Córdoba: desde $ 540 mil (un dormitorio) a $ 950 mil (tres dormitorios). Centro: desde $ 420 mil (un dormitorio) a $ 900 mil (tres dormitorios).
Primer anillo: desde $ 420 mil (un dormitorio) a $ 720 mil (tres dormitorios).
Aun así, los precios siguen por encima del IPC (+22%) y del ICL (+28,8%) acumulados del año, lo que confirma que el costo real del alquiler crece más que la inflación.
Datos estratégicas y lectura
El stock de alquileres crece +85,5% vs 2023, lo que indica que el mercado formal se recompone con fuerza y superó el nivel que tenía al momento de entrar en vigencia la Ley de Alquileres. El cumplimiento de pago es el 96% en el segmento habitacional, lo que indica alta cobrabilidad, pero con esfuerzo creciente.
La vacancia es del 8,3% en el segmento habitacional, con lo que sube tras meses de absorción. Esto representa un aumento de 4,3 puntos porcentuales respecto al mes previo.
En inmuebles comerciales, la vacancia fue de 4,8%, es decir, 1,3 puntos por encima del nivel registrado en septiembre. La lectura es que hay mayor disponibilidad de unidades vacantes, lo que puede estar reflejando un mercado con más oferta que demanda activa.
En cuanto a los índices de actualización, el IPC alcanza 81% vs 19% del ICL. Es claro que el IPC se impone como referencia dominante. La frecuencia de ajuste es trimestral (43%). Los ajustes más frecuentes presionan sobre los ingresos. El valor de nuevos contratos oscila entre +22% a +66%, con subas por encima del IPC e ICL.
En contratos comerciales, la suba es del 91% a 24 meses, con fuerte tendencia a la previsibilidad bianual.
“Estamos frente a un mercado local que busca equilibrio, pero la coyuntura económica lo complica. Los contratos se formalizan, los mecanismos se transparentan, pero el bolsillo de los inquilinos (familiares o comerciales) sufre. Nuestro objetivo como Colegio es seguir aportando datos reales para que las políticas públicas y las decisiones privadas se tomen con información, no con intuiciones”, concluyó Lucas Péndola, presidente del CPI Córdoba.
Alerta institucional
En atención a las noticias que se repiten en estos últimos tiempos dando cuenta de estafas inmobiliarias, maniobras fraudulentas y denuncias, el CPI compartió aclaraciones y recomendaciones a la comunidad.
Según la información pública, en los casos bajo investigación judicial existiría un modus operandi que se repite: los presuntos estafadores prometían proyectos inmobiliarios con entrega futura, recibían pagos anticipados de los adquirentes y no cumplían con la construcción ni entrega de las unidades.
Este tipo de operatorias responde a un mecanismo piramidal, donde las promesas de rentabilidad o beneficios extremos (con poca o ninguna sustancia real detrás) atraen inversiones hasta que la estructura colapsa. Aunque en las recientes ocasiones la fachada fue inmobiliaria, este patrón puede reproducirse en múltiples sectores.
Ante esta situación, el CPI reiteró que ningún Profesional Inmobiliario Matriculado en el Colegio ha participado en esta operatoria.
“El CPI, como institución reguladora de la actividad inmobiliaria en Córdoba, no sólo representa a sus matriculados, sino que tiene la misión de preservar la integridad del sistema de corretaje inmobiliario, denunciar malos usos y proteger a la ciudadanía”, remarcó en su documento sobre este tema.
Asimismo, la entidad recordó que sólo los inmobiliarios CPI matriculados están facultados legalmente para intervenir en operaciones inmobiliarias dentro de la provincia de Córdoba, conforme a la normativa vigente. Es posible verificar la matrícula de cualquier inmobiliario descargando gratis la app “Inmobiliarios CPI Córdoba”, disponible para todos los dispositivos móviles. Es fácil de usar y permite confirmar que se está operando con un profesional habilitado. También se lo puede hacer en cpicordoba.org. ar.
Además, se recomienda utilizar cordobaprop.com, el portal exclusivo del CPI donde publican únicamente profesionales inmobiliarios CPI, lo que brinda operaciones 100% legales y con respaldo.
¿Cómo reconocer una inmobiliaria habilitada?
- Cada inmobiliaria debe exhibir en un lugar visible la oblea habilitante con el nombre del profesional responsable.
- Toda publicidad (carteles, redes, portales) debe incluir el número de matrícula CPI, único identificador legal habilitado por la Ley Provincial N°9445.
“Ninguna otra matrícula o título habilita para ejercer legalmente la actividad inmobiliaria en Córdoba”, remarcó Lucas Péndola, presidente del CPI.
