La relativa estabilidad macroeconómica y financiera que la Argentina experimentó en 2024 abre una ventana de oportunidad única para el desarrollo del crédito hipotecario, un segmento históricamente relegado en comparación con otros países de la región.
Aunque una inflación de casi 120% en 2024 aún plantea desafíos, la reciente apreciación del peso argentino junto con la desaceleración de los índices de aumentos de precios mensuales sientan las bases para un escenario más predecible. Este nuevo contexto también generó un impacto significativo en la oferta crediticia gracias al desarme de las Leliqs, que liberó liquidez en el sistema financiero y permitió a los bancos canalizar esos fondos hacia el mercado.
Un cambio importante comenzó a evidenciarse en abril de 2024, cuando los bancos argentinos retomaron de manera consistente la oferta de préstamos hipotecarios. Eso marcó un punto de inflexión tras varios años de estancamiento, en los que la inestabilidad económica prácticamente había paralizado el sector.
Según un reciente Informe Monetario del Banco Central de la República Argentina (BCRA), los préstamos en pesos al sector privado registraron una suba del 66,8% desde enero de 2024, con los créditos hipotecarios destacándose con tasas de aumento mensual de dos dígitos.
En septiembre pasado, el volumen de créditos hipotecarios otorgados superó los US$ 100 millones, un récord histórico desde 2018. Hacia el cierre de 2024, unas 23 entidades ofrecían líneas ajustadas a Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) con tasas que iban desde el 3,5% hasta el 9%. Esa tendencia, respaldada por la baja inicial de tasas de referencia y una mayor disposición del sistema financiero a colocar fondos, apunta a revitalizar el acceso a la vivienda propia.
Pese a esos avances, el crédito hipotecario en Argentina representa apenas el 0,2% del Producto Interno Bruto (PIB). Ese porcentaje contrasta fuertemente con los promedios regionales, que oscilan entre el 5% y el 10%. A nivel regional, el crédito hipotecario equivale al 8% del PIB, muy por debajo del promedio europeo (37%) y del de Estados Unidos (70%). Países como Chile presentan cifras más altas que alcanzan cerca del 30%, lo que refleja un acceso más consolidado al crédito para la vivienda.
Consideramos que es necesaria una estabilidad económica para recuperar la confianza en el sistema. La especulación inmobiliaria puede dificultar el acceso a la vivienda para la clase media.
Gabriela Piancatelli, presidenta del CeCinCba.
Ese rezago contribuye al significativo déficit habitacional que afecta a América Latina y el Caribe, donde más de 23 millones de personas enfrentan un déficit cuantitativo (carencia de viviendas) y otras 46 millones sufren un déficit cualitativo (condiciones deficientes de materiales, servicios básicos insuficientes, entre otros). En total, estas cifras representan casi un tercio de los habitantes urbanos de la región, siendo las áreas urbanas las más afectadas por la falta de oferta suficiente, el aumento de precios y las limitadas opciones de vivienda accesible, según detalla Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe.
Perspectivas y desafíos
“Históricamente, en Argentina el panorama del crédito hipotecario ha sido siempre complejo, ya que sigue enfrentando múltiples desafíos por la economía del país: altas tasas de interés, inflación y devaluación, baja capacidad de ahorro, acceso limitado al crédito y desconfianza a nivel social en el sistema financiero por las constantes crisis económicas”, enumeró Gabriela Piancatelli, presidenta del Centro de Corredores Inmobiliarios Córdoba (CeCinCba).
Si bien existen expectativas de mejora con la implementación de nuevos productos y más entidades financieras que se suman al otorgamiento de créditos, resulta necesario que se comiencen a fomentar préstamos a tasa fija con más accesibilidad y que se generen planes de ahorro y subsidios (como en su momento fue el Procrear) con mayor flexibilidad en cuanto a los requisitos para obtener los créditos.En definitiva, que se creen nuevos productos de créditos hipotecarios adaptados a la economía actual y local y ofreciendo soluciones más accesibles con medidas que faciliten el acceso a la vivienda.
“Como materias pendientes, consideramos que es necesaria una estabilidad económica para recuperar la confianza en el sistema. La especulación inmobiliaria puede dificultar el acceso a la vivienda para la clase media, lo que hace que el mercado de créditos hipotecarios sea aún más inaccesible para gran parte de la población”, agregó Piancatelli.
Si nuestro país supera los desafíos pendientes, el préstamo hipotecario podría consolidarse como un motor clave de progreso, acercando a miles de familias al sueño de la vivienda propia y reduciendo la brecha respecto a mercados más desarrollados.
“En Argentina, el crédito al sector privado sólo representa el 12% del PIB, frente al 50% promedio de América Latina. Este es uno de los índices más bajos de la región. Sin embargo, la reciente apertura del mercado crediticio impulsada por el Banco Central está empezando a cambiar el panorama. La expansión del crédito no sólo revitaliza el mercado hipotecario, sino que también tiene un impacto directo en la economía real, fomentando la inversión y el consumo”, destaca Julián Sanclemente, director ejecutivo (CEO) y co-founder de la plataforma fintech Alprestamo.
La expansión del crédito no sólo revitaliza el mercado hipotecario, sino que también tiene un impacto directo en la economía real, fomentando la inversión y el consumo.
Julián Sanclemente, director ejecutivo de alprestamo.
El mercado de crédito en Argentina tiene mucho potencial por explotar, y gracias a la colaboración de todo el sector financiero (entre banca tradicional y fintech), con su capacidad de innovación, se podría estar más cerca de una mayor inclusión financiera y un sistema más justo para todos. Ante la magnitud del déficit habitacional, el problema no se puede abordar exclusivamente con recursos públicos. El estímulo al crédito hipotecario resulta clave para cerrar la brecha y fomentar la creación de soluciones habitacionales accesibles. Esto puede lograrse mediante:
• instrumentos financieros accesibles y competitivos. Es necesario desarrollar productos hipotecarios ajustados a las condiciones locales, con tasas de interés atractivas y plazos de pago que respondan a las necesidades reales de los compradores.
• promoción de la educación financiera. Brindar herramientas de educación financiera es importante para que los consumidores comprendan los riesgos y beneficios del crédito hipotecario. Esto fomenta una cultura de ahorro e inversión, minimizando el riesgo de sobreendeudamiento.
• fomento de la confianza mediante políticas públicas. La estabilidad del mercado dependerá de la implementación de políticas públicas que respalden el acceso a la vivienda y fortalezcan la confianza de los consumidores e inversores en el sector financiero.
• integración tecnológica. La tecnología ya está jugando un rol clave, con plataformas fintech que facilitan el acceso al crédito de manera ágil y transparente. La digitalización de procesos no sólo optimiza la experiencia del usuario, sino que también amplía significativamente el alcance del sistema financiero.
Beneficios potenciales
Un mercado hipotecario dinámico no sólo mejora el acceso a la vivienda, sino que también impulsa el crecimiento económico. La expansión del crédito genera un efecto multiplicador en sectores clave como la construcción y el empleo. En América Latina, las experiencias exitosas en países con mercados hipotecarios más desarrollados demostraron su capacidad para reducir desigualdades económicas y mejorar significativamente la calidad de vida.
La región tiene una proyección de crecimiento del mercado hipotecario del 3% anual entre 2024 y 2029, consolidando al sector como un motor clave de desarrollo económico. La Argentina tiene la oportunidad de sumarse a esta tendencia si logra consolidar políticas sostenibles que favorezcan el acceso al crédito.
“El 2025 se perfila como un año de oportunidades para nuestro país, con proyecciones de crecimiento del 5%. Los datos recientes del BCRA sobre el mercado crediticio muestran un dinamismo alentador, pero queda mucho por hacer. La estabilidad macroeconómica será clave para sostener este impulso: si controlamos la inflación y atraemos más inversiones, podremos construir un sistema financiero dinámico y accesible”, dijo Pablo Blanco, director de finanzas (CFO) de la plataforma fintech Alprestamo.
