En cualquier actividad económica, trazar un perfil del inversor es clave para los agentes que llevan a cabo las operaciones de compraventa y la intermediación correspondiente. En el sector inmobiliario esto es tan cierto como estratégico. Desde esa premisa, Clasificados La Voz entrevistó a tres referentes de la actividad para que compartieran su mirada acerca de los rasgos que caracterizan al inversor en inmuebles.
Consumidor final de casa propia
“Perfil amplio en edad, teniendo en cuenta que suelen cambiar de vivienda hasta tres o cuatro veces en el lapso de su vida. Incluimos a familias jóvenes que adquieren su primera vivienda y suelen depender de la entrega de algún bien menor heredado, la ayuda de padres o de créditos hipotecarios”, dice Nicolás Casas Díaz, socio fundador Lainnmo de Córdoba.
“Al pasar el tiempo, el perfil del consumidor final muta por su actividad, nuevas herencias familiares, aumento de la familia (hijos) necesidad de escolarizar a los hijos, entre otros factores”,
agrega Nicolás.
Ese es el perfil del consumidor final de vivienda propia según el especialista, que también es miembro fundador de MLSCórdoba (agrupación de inmobiliarias que trabaja en temas como capacitación entre colegas). Además, suelen tener familias acomodadas económicamente y trabajos estables, ya sea en relación de dependencia o cuenta propia y profesional. Suelen buscar departamentos de dos o tres dormitorios y mayormente dúplex en barrios con servicios como la seguridad.
Conforme pasa el tiempo, ese perfil muta: necesita vender y comprar o permutar; normalmente sus ahorros están invertidos en inmuebles de menor escala.
“Por último, llegando a una edad avanzada y con hijos que dejan el nido familiar, encontramos familias que buscan viviendas más pequeñas y fáciles de mantener; suelen preferir casas en planta baja. Aquí resalto casos especiales causados por separación, lo que genera un nicho de mercado que muchas veces necesita vender la vivienda para dividir o requiere comprar una vivienda menor para quien dejó la sede familiar”,
apunta Casas Díaz.
Resguardo de capital o negocio
“Aquellos que invierten por resguardo de capitales en general son personas de 50 a 75 años que, acercándose a la jubilación o luego de ella deciden poner algunos ahorros en una propiedad que sumen una renta mensual. Son individuos de clase media que buscan adquirir propiedades que van desde los 35 a 50 mil dólares, y se inclinan por proyectos consolidados, de entrega inmediata y preferentemente en barrios tradicionales como Alberdi, Güemes y Centro”, describe Franco Bertolotti, broker-owner RE/MAX Cumbre.
Por otro lado, quienes invierten por negocio suelen ser personas jóvenes y profesionales, de 35 a 45 años de clase media o media alta. Buscan propiedades a precios más bajos de los que marca el mercado, ya sea para refaccionar, terminar de construir o volver a vender de inmediato.
“Quien invierte por negocio se inclina por casas con antigüedad donde agregan valor con reciclado parcial o total, construcciones sin terminar o departamentos en pozo”,
añade Bertolotti.
“Para estas operaciones que suelen oscilar entre los 25 y 65 mil dólares, lo más frecuente es la permuta total o parcial (pago de la propiedad mediante la entrega de una propiedad de menor valor o un vehículo, y hasta en algunos casos ambas)”, explica el referente.
Tipologías diversas y contexto
Algo que distingue a Córdoba de otras urbes importantes es que tiene más tipologías de inmuebles (departamentos, casas, lotes y opciones en construcción), áreas heterogéneas (zonas urbanas, suburbanas, serranas) y, por consiguiente, más amplitud de rangos de precios y alternativas de financiamiento.
“Es un panorama que impone menores barreras de ingreso a la demanda, al disponer de más alternativas a la hora de evaluar inversiones inmobiliarias”, explica Juan Pablo Baca (corredor, martillero público y judicial, y titular de la consultora homónima).
Un factor que condiciona directamente al inversor en particular y al consumidor final en general es la apreciación del dólar blue (referencia en el sector). El punto de quiebre de la historia inmobiliaria contemporánea desde 2001 a la fecha fue la primera crisis financiera que sufrió la presidencia de Mauricio Macri en el segundo trimestre de 2018.
“En ese momento se empieza a distanciar la capacidad de compra de la demanda inmobiliaria local. Una medida para entender esto es la cantidad de sueldos promedio que se requieren históricamente para adquirir un metro cuadrado estándar”,
apunta Baca.
Relacionando el poder adquisitivo de la demanda inmobiliaria con la valuación del dólar blue, se deduce que hay una relación lógica en este sentido: en períodos de dólar “barato”, la compraventa inmobiliaria aumenta (y viceversa), algo que no sucede cuando se vincula el comportamiento de los precios con la presencia de inversores en el sector. Cuando bajan los precios, las ventas se comportan en el mismo sentido descendente, y pasa lo contrario cuando los precios mejoran.
“De eso, deducimos que los compradores inmobiliarios están activos en este mercado cuando pueden, más que cuando les conviene”,
agrega el experto.
Finalmente, desde la salida de la pandemia (2021-2022) el perfil inversor de Córdoba se asemeja más a un consumidor final que a un inversionista tradicional, ya que prima más su perfil conservador que especulativo (compra por alguna necesidad personal). “En los últimos meses se vendieron más departamentos de uno y dos dormitorios, seguidos por casas y, en tercer lugar, los lotes. Los tickets promedio van desde los 30.000 hasta los 120.000 dólares”, concluye Baca.
Perfiles de rentistas
“El rentista tradicional se encuentra en un rango de edad de 45 a 70 años. Son conservadores, tienen por costumbre familiar el ingreso pasivo de una renta inmobiliaria, suelen tener inmuebles de la familia que heredan de generación en generación y suelen renovar su cartera o ampliarla, ya que consideran como una única opción de inversión la renta”,
describe Nicolás Casas Díaz.
Otro perfil de rentista es el moderno, orientado a inversiones inmobiliarias no tradicionales: alquileres temporarios, flipping, pozo y crowdfunding. Este perfil inversor es de rango etario más joven. “Se trata de rentistas que se dan cuenta de que la rentabilidad de la locación es insuficiente comparada con las ofertas de renta en el mercado, pero sin dejar de ser conservadores y siendo conocedores de los avances tecnológicos y de las nuevas tendencias, se animan a invertir un poco más y equipar sus inmuebles con el fin de aumentar sus rentas y emular el alquiler temporario de un hotel a través de aplicaciones como airbnb o booking”, completa el especialista.
