En Córdoba, el aumento de las expensas entre febrero de 2024 y el mismo mes de este año (interanual) fue del 159,65%, con una expensa promedio de $ 103.700 (4,34% más que en enero, es decir, en términos intermensuales). El dato surge del relevamiento de ConsorcioAbierto.com, que incluye información de expensas que permite comparar a Córdoba con otras plazas testigo del mercado inmobiliario a nivel país como Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Caba), Provincia de Buenos Aires, Santa Fe y Entre Ríos.
El reporte destaca que en Caba las expensas presentaron una tendencia intermensual a la baja en línea con la desaceleración de la inflación: la reducción fue del 1,98%, con una expensa promedio de $ 230.186 (respecto a $ 234.854 en enero pasado). Lo mismo se registró en Santa Fe, donde las expensas subieron un 124,3% interanual, con un promedio de $ 90.394 en febrero (1,55% menos que en enero).
Por su parte, en Entre Ríos se reportó un incremento de un 110,25% interanual, con una expensa promedio de $ 42.064 en febrero (13,38% menos que en enero).
En cambio, al igual que en Córdoba, en Provincia de Buenos Aires las expensas en términos intermensuales, alcanzando un promedio de $ 106.642 en febrero (un 2,72% más que en enero), al tiempo que aumentaron un 149,88% interanual.
La incidencia de los rubros
El relevamiento de ConsorcioAbierto realizado entre 11 mil consorcios que utilizan su sistema permite identificar la incidencia de los principales gastos. A medida que el tamaño de los edificios aumenta (en función de la cantidad de unidades funcionales), el impacto del rubro de sueldos en el costo total tiende a disminuir.
La situación es inversa al hablar de gastos operativos y de mantenimiento, que en algunos edificios grandes llega a tener una incidencia de hasta el 56%, impulsada por servicios como limpieza y seguridad.
En relación a los incrementos de los encargados, se cerró un acuerdo salarial para el bimestre enero y febrero en dos tramos según el siguiente detalle: 1,8% para el mes de enero 2025, calculado sobre el básico de diciembre, y 1,5% para el mes de febrero 2025, calculado sobre el básico de enero. Esa suba se verá reflejada en las próximas expensas.
Sobre la morosidad
Se estima que en un edificio promedio el 17% de las unidades funcionales posee deuda. “Es decir, de cada 100 departamentos, 17 deben. Esto es igual en Caba y en la Provincia de Buenos Aires, es una tendencia que se ha sostenido a lo largo de todo 2024 y se mantiene en 2025. Nuestro análisis permite ver que las unidades funcionales morosas suelen ser siempre las mismas, lo que crece es el importe de la deuda. Dado que la tasa interés promedio en Caba es del 5,1% y en la Provincia de Buenos Aires del 6,6%, ponemos mucho foco en la comunicación de todas las partes para elaborar planes de pago y revertir la situación cuanto antes”, sostuvo Laiuppa.
En este marco, el acceso a la información por parte de los consorcistas es un tema cada vez más atravesado por la normativa. En Caba, por ejemplo, ya se había incorporado la obligatoriedad de agregar dos links o QR en las expensas con el detalle de los gastos y aportes a los trabajadores del consorcio. A eso, ahora se deben sumar el nuevo Manual de Buenas Prácticas Consorciales (del GCBA) y el reglamento del edificio.
“Hacemos hincapié en la importancia de mantener medios formales y trazables en las interacciones entre administradores y consorcistas. Ahí es donde la tecnología puede contribuir”, remarcó Laiuppa.
Un contexto difícil
Más allá de los matices en los porcentajes por plaza, la suba de las expensas reportada hasta febrero pasado en un contexto de incremento de los costos de los servicios genera un aumento de su peso relativo en el gasto destinado a la vivienda. Se estima que actualmente las expensas alcanzan en promedio el 22,5% del precio de oferta de un alquiler. Por este motivo, muchos propietarios decidieron bajar un poco el precio del alquiler, teniendo en cuenta que con las expensas altas el costo se eleva considerablemente para los inquilinos.
A esta coyuntura se suma que el mes pasado dejó malas noticias en la materia: una señal en ese sentido surgió de la Encuesta Nacional Inquilina de marzo, que encendió las alarmas sobre la situación económica de quienes alquilan en el país. Según el relevamiento, más del 90% de los encuestados destinan la mitad de sus ingresos mensuales al pago de los alquileres. Ese porcentaje representa un incremento respecto a estudios anteriores, lo que refleja el impacto negativo de la inflación y la desregulación en el mercado inmobiliario.
Endeudarse para vivir
En ese marco, el informe también precisó que un 62% de los inquilinos debe endeudarse o utilizar sus ahorros para poder cubrir el costo del alquiler. Asimismo, un 78% manifestó haber sufrido fuertes aumentos en sus alquileres durante el último año.
En cuanto a la duración de los contratos, un 53% de los interrogados aseguró que el suyo tiene una vigencia menor a 2 años, mientras que un 47% tuvo conflictos o dificultades a la hora de renovar o firmar uno nuevo. Por otra parte, el informe detalla que un 66% de los inquilinos no cuenta con acceso adecuado a servicios fundamentales como agua, gas o electricidad, como producto de deficiencias en las viviendas alquiladas o de condiciones impuestas por los propietarios. En términos de desalojos, el 28% de los encuestados reportó haber recibido amenazas o aviso de desalojo durante el último año y un 35% afirmó que tuvo que abandonar el hogar por no poder afrontar los gastos ante los reiterados ajustes.
La encuesta hizo hincapié en un dato contundente en relación al impacto en la calidad de vida de los inquilinos: un 72% considera que su situación habitacional ha empeorado en los últimos tres años. Por eso, desde la Federación de Inquilinos Nacional se remarcó la necesidad urgente de implementar políticas públicas que regulen el mercado inmobiliario y brinden garantías a quienes deben alquilar para poder vivir. “Es imprescindible avanzar hacia una ley que contemple no sólo precios justos, sino también estabilidad en los contratos y acceso pleno a los servicios esenciales”, señalaron.
Así, los datos expuestos por la Encuesta Nacional Inquilina evidencian una problemática creciente que afecta a millones de personas en el país, y subrayan la urgencia de medidas concretas que permitan mejorar la situación de quienes alquilan.
Perspectivas
El correr de los meses apenas le da respiro a los bolsillos de quienes alquilan, pues se prevé que en este mes de abril los alquileres volverán a subir. Por ende, aquellos inquilinos que hayan firmado contratos regidos por la derogada ley que regulaba al mercado de alquileres deberán afrontar la actualización del Índice de Contratos de Locación (ICL), que marca un incremento anual de 116,85% para el cuarto mes del año. El dato relativamente positivo es que continúa la tendencia a la baja, frente a los ajustes superiores al 200% registrados a fines de 2024. De esta manera, sigue la desaceleración que se viene experimentando desde hace varios meses. En marzo, la suba de los alquileres fue de 149,3%, en febrero había sido de 174% y en enero de 190,69%. Asimismo, en diciembre de 2024 el retoque fue de 208,67%, en noviembre de 227,3%, en octubre de 238% y en septiembre de 243,16%.
