El mantenimiento extraordinario (y, en algunos casos, también el ordinario) se ha tornado uno de los desafíos más complejos en los consorcios de propiedad horizontal en el país y en muchas regiones del mundo. Cabe recordar que un consorcio de propietarios es un conjunto de hogares y, por lo tanto, sufre los mismos problemas que aquellos considerados individualmente.
El ingreso económico de los consorcios, salvo excepciones, se compone exclusivamente de lo que propietarios e inquilinos aportan en concepto de expensas comunes. La financiación a través de otros canales (bancarios o de los propios proveedores) se encuentra total o parcialmente obturada, sobre todo en el actual contexto de incertidumbre económica.
Grietas, humedad, caños rotos, un ascensor fuera de servicio o mantenimiento de balcones: los arreglos están a la orden del día pero, en un contexto donde la morosidad en los consorcios tiende a crecer, hacer frente a las obras se vuelve un desafío.
“Las necesidades se multiplican, los consorcistas se empobrecen y los edificios se deterioran. La administración necesita fijar prioridades. Lo primero son las obras de mantenimiento que apunten a la seguridad del inmueble y sus ocupantes: instalaciones de gas, eléctricas, ascensores, medidas de seguridad contra incendio, fachadas, entre otras”, enumeró Sebastián Viqueira, vicepresidente de la Cámara de Propiedad Horizontal (CAPH) de Córdoba.
Limitados los canales de financiación externa, los consorcios deben apuntar a autofinanciar esas obras. Para esos fines se utiliza habitualmente el mecanismo de cuotas extraordinarias separadas de las expensas comunes, más que la generación de fondos de reserva a través de esas expensas.
Ese mecanismo permite mayor transparencia a la hora de presupuestar y rendir cuentas de las obras a realizar, lo que además evita la erosión que la inflación provocaría sobre fondos de reserva (aun cuando los mismos se consignen en mecanismos financieros como plazos fijos para intentar mantener su valor).
“Pensemos que, en general, el costo de esas obras aumenta por encima de esas tasas de interés e, incluso, del índice de precios al consumidor (IPC)”, agregó Viqueira.
En estos contextos, la gestión de la mora es vital. Para eso se apela a un seguimiento intensivo de los deudores, proponiendo formas de pago, amplios canales de cobranza y un trato cara a cara con ellos a efectos de evitar judicializaciones que prolongan el cobro en el tiempo cuando los fondos son necesarios con inmediatez.
Estadísticas sectoriales
Según datos de ConsorcioAbierto, el atraso en los pagos de las expensas se volvió una tendencia que se sostuvo a lo largo de todo 2024 y se mantiene en 2025. Mientras tanto, el mantenimiento extraordinario y las obras están entre los principales gastos de los consorcios: ya representan entre un 7% y 8% del total.
“Hoy, los edificios se están debatiendo entre los mantenimientos usuales y la necesidad de recaudar para encarar ciertas tareas puntuales que no pueden esperar, en un contexto en el que pagar las expensas representa un peso en la canasta familiar”, planteó Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.
Frente a este panorama, los vecinos se enfrentan a la difícil situación de preservar sus viviendas, mientras que los administradores tienen la cada vez más compleja misión de llevar adelante el mantenimiento de los edificios con cada vez menos recursos.
Qué hacer con las reparaciones
Al hablar de reparaciones en un edificio, lo primero que se debe hacer es distinguir entre las necesarias y las urgentes. Una reparación necesaria es toda aquella que debe hacerse para conservar el edificio en condiciones de habitabilidad, seguridad y funcionalidad, y su ejecución requiere aval de la asamblea.
En cambio, una reparación urgente es aquella que no puede esperar; se realiza para evitar un daño grave e inminente y debe resolverse de inmediato, incluso sin autorización previa de la asamblea. En este contexto, la figura del administrador del consorcio tiene un rol central. Según el artículo 2.067 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN), uno de los deberes del administrador es atender a la conservación de las cosas y partes comunes, a la seguridad de la estructura del edificio, dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales.
Esto implica no sólo velar por el mantenimiento general, sino también actuar ante cualquier situación que implique un riesgo. Incluso si la asamblea de propietarios decidiera no realizar determinada reparación, el administrador sigue estando legalmente obligado a intervenir si la seguridad o la habitabilidad del inmueble están comprometidas.
En el caso específico de las reparaciones urgentes, la normativa es aún más clara. El artículo 2.054 del CCyCN habilita a cualquier propietario a intervenir directamente cuando ellas sean necesarias y no haya presencia del administrador ni del Consejo de Propietarios.
Profundizando en la normativa
“La norma existe para que el propietario tenga la potestad de realizar esa acción cuando sea necesario con dos requisitos: la urgencia y la ausencia. Sí o sí la asamblea deberá, con posterioridad, ratificar lo que se haya hecho”, aportó Martín Lermer, abogado especialista en propiedad horizontal.
Pero, más allá de esta excepción, la regla es clara: el administrador tiene la obligación primaria de actuar ante cualquier daño o situación de riesgo, y no hacerlo puede implicar consecuencias legales directas. De hecho, si un desperfecto en las partes comunes (o en una unidad funcional derivado de una falla común, como puede ser una pérdida de cañería) genera daños por falta de acción, la responsabilidad podría recaer directamente sobre el administrador.
Por esto, ante un eventual daño o reparación, Lerner aconseja siempre pedir un peritaje rápido de un especialista, para determinar si debe ser solucionado de forma urgente o puede postergarse.
Por otro lado, en un contexto de alta morosidad, es importante distinguir cómo se financian esos arreglos. El Código establece que las expensas extraordinarias son aquellas determinadas como tales por la Asamblea. Pero, cuando se trata de reparaciones urgentes, la ley aclara que no se necesita autorización previa, ni tampoco que los fondos provengan de expensas extraordinarias. En esos casos, los gastos deben ser cubiertos a través de las expensas ordinarias, ya que se trata de una obligación impostergable del administrador y del consorcio.
Hoy, los problemas surgen cuando hay un vecino que no quiere pagar o se retrasa, y en ese caso, el resto de los propietarios e inquilinos terminan siendo solidarios. “Lamentablemente el vecino que paga tiene que pagar por el que no lo hace. En esos casos, el administrador deberá hacer una nueva expensa para recaudar la diferencia, algo que en el contexto inflacionario que veníamos teniendo era un desafío y lo sigue siendo. Aun así, tarde o temprano, el moroso siempre paga”, concluyó Lerner.
La tecnología al servicio de los vecinos
Contar con medios de comunicación ágiles y formales permite conectar a la administración con los consorcistas para tomar decisiones en el momento adecuado. Además de la normativa legal, la tecnología también puede jugar un rol clave para facilitar la gestión de los consorcios y evitar que los problemas lleguen a mayores. Plataformas como ConsorcioAbierto ofrecen herramientas concretas que permiten a los administradores llevar un control ordenado del mantenimiento del edificio.
A través de su agenda digital, es posible programar recordatorios sobre tareas como el control de matafuegos, la limpieza de tanques de agua o el mantenimiento de ascensores. Todo queda registrado en un historial que puede ser consultado en cualquier momento.
Por otro lado, la plataforma también permite gestionar la morosidad de los propietarios, ya que muestra en tiempo real el estado de deuda de cada unidad funcional. Esa información puede ser consultada tanto por el administrador como por los vecinos desde la app. Además, ante situaciones urgentes que no puedan esperar una asamblea, ConsorcioAbierto habilita una función de votaciones desde la aplicación para que los vecinos decidan, por ejemplo, entre diferentes presupuestos para una reparación. Así, la tecnología se convierte en una aliada para tomar decisiones más rápidas y transparentes.
