Cada vez más bancos en Argentina ofrecen líneas de crédito hipotecario en UVAs. Sin embargo, elegir el préstamo adecuado no es una tarea sencilla: hay muchos factores a considerar, y uno clave es el Costo Financiero Total (CFT).
¿Qué es el CFT?
El CFT es el porcentaje que representa el costo real de un préstamo, considerando no sólo la tasa de interés nominal sino también otros gastos asociados (seguros, costos administrativos). La tasa de interés sólo refleja el porcentaje que el banco cobra por el capital prestado, pero el CFT da una visión completa de cuánto costará realmente el crédito a lo largo del tiempo.
Ejemplo: un banco ofrece un préstamo hipotecario con una tasa de interés del 5%, pero con un CFT del 6,5%. Si se toma $ 1 millón, a lo largo del tiempo se pagará cerca de $ 1.174.000, debido a los costos adicionales que incluye el CFT. Siempre es importante revisar ese valor, ya que representa cuánto se pagará realmente, y entender que esos costos adicionales determinan el porcentaje de CFT para comparar entre varios créditos.
Otros factores a considerar: ejemplos
La situación financiera y personal de cada persona puede hacer que una opción sea más conveniente que otra. 1. Aforo (relación valor del inmueble- crédito). Se refiere a la relación entre el valor del inmueble y el monto máximo que el banco está dispuesto a prestar. Algunas entidades ofrecen mayor aforo, lo que significa que cubren un mayor porcentaje del valor del inmueble. En Córdoba y todo el país, Banco Macro ofrece créditos que cubren el 90%, contra el estándar 70%-80%, mientras que Bancor cubre hasta el 100%.
Esto puede beneficiar a quienes no tienen ahorros suficientes para entregar el 20% o 30% restante, pero es importante recordar que aunque el banco financie el 100% de la vivienda siempre habrá costos adicionales (honorarios de escribanía, impuestos y sellados) por los cuales el comprador deberá disponer de otros fondos al firmar el contrato.
2. Relación cuota-ingreso. Determina el porcentaje de ingresos mensuales que se destinará al pago de la cuota del crédito. Eso puede variar entre bancos y líneas de crédito. Banco Macro y Bancor permiten que la relación cuota-ingreso sea del 30% en lugar del estándar del 25% que imponen otros bancos.
Eso puede ser una ventaja para personas con ingresos más bajos.
3. Bonificación por acreditar sueldo en el banco. Muchas entidades ofrecen tasas de interés más bajas si se acredita el sueldo en el mismo banco. Esta es una ventaja para quienes ya tienen una relación laboral con una entidad financiera.
Por ejemplo, Banco Dino ofrece una tasa del 4,8% para la adquisición de la primera vivienda a quienes acrediten su sueldo, mientras que la tasa para los demás es de 7,76%. Es necesario mantener la acreditación del sueldo durante toda la duración del crédito, ya que de lo contrario la tasa puede aumentar.
4. Co-deudores. Otra opción interesante es la posibilidad de sumar ingresos con co-deudores. Algunos bancos permiten que varias personas (generalmente del mismo núcleo familiar) participen como co-deudores para aumentar la capacidad crediticia. Banco Galicia, entre otros, permite sumar hasta cuatro codeudores, siempre que sean parientes directos como padres, hermanos o cónyuges.
Esto es ideal para quien no cuenta con ingresos suficientes por sí solo.
5. Plazo máximo del crédito. El plazo impacta directamente en el monto de las cuotas. A mayor plazo, menores cuotas mensuales, pero también implica pagar más intereses a lo largo del tiempo. Banco Nación y Banco Hipotecario ofrecen plazos de hasta 30 años.
Esto puede ser atractivo porque las cuotas mensuales son más bajas, pero, a largo plazo, el monto total pagado será mayor en comparación con un plazo más corto.
6. Inmuebles aptos para crédito. Todos los bancos exigen que los inmuebles sean aptos para crédito, lo que significa que no deben tener restricciones como donaciones, sucesiones o embargos. Además, deben estar completamente terminados y ser habitables.
Finalmente, es clave verificar que el inmueble cumpla con esos requisitos antes de avanzar con el proceso de solicitud del crédito.
“El CFT, la relación cuota-ingreso, el aforo y otros factores pueden hacer que una línea de crédito sea más conveniente para unos que para otros. Lo más importante es analizar todas las opciones disponibles, utilizando herramientas como Comparacreditos”, dice Nicoló Pisano, referente de la plataforma.
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