La administración de edificios es una tarea que combina aspectos legales, financieros y de gestión cotidiana que, en muchos casos, pasa inadvertida hasta que surgen conflictos. En ese escenario, la rendición de cuentas ocupa un rol central: se trata del proceso mediante el cual los administradores deben dar a conocer a los propietarios no sólo cómo manejaron los fondos del consorcio, sino también qué acciones concretaron durante su gestión.
En síntesis, más que números, se trata de una narrativa transparente de lo que se hizo, cómo se gastó y cuáles fueron los resultados. Históricamente, muchos consorcistas asocian la rendición de cuentas con la presentación de un balance anual o con el resumen de expensas mensuales. Sin embargo, esas liquidaciones parciales no reemplazan la obligación de una rendición completa y formal en el marco de la asamblea de propietarios.
En ese marco, se somete el balance a consideración de los dueños de unidades y, en última instancia, son ellos quienes aprueban o rechazan lo presentado por la gestión en ese documento.
“La rendición de cuentas es una de las prácticas más importantes en la propiedad horizontal, fundamentalmente porque es una exigencia legal que surge tanto del Código Civil y Comercial de la Nación, como así también de los propios reglamentos. El administrador tiene el deber de rendir cuentas, al menos, una vez al año en la asamblea ordinaria y dentro de los 15 días luego de dejar el cargo”, explicó Sebastián Viqueira, vicepresidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal (CAPH) Córdoba.
“Asimismo, el Consejo de Propietarios puede controlar las cuentas del consorcio”, agregó el especialista.
Mensualmente, además, las administraciones envían resúmenes de cuenta que brindan datos sobre ingresos, gastos, saldos de cuenta corriente, mora y detalles de la marcha económica de los consorcios.
“Algunas regulaciones locales-en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por ejemplo-han dictado normas denominadas ´expensas claras´ que determinan el tipo de información obligatoria que debería insertarse en esas rendiciones", ejemplificó Viqueira.
En el Primer Congreso Internacional de Propiedad Horizontal realizado en Buenos Aires en noviembre pasado, varios expositores trataron el tema. En general, se resaltó la importancia de que las Cámaras de Propiedad Horizontal generen protocolos y normas de calidad para la rendición de cuentas, prestando atención al público al que va dirigido. Esto demanda que las rendiciones de cuentas anuales, así como los resúmenes de cuenta mensuales, expongan la información de manera tal que pueda ser comprendida y verificada por personas comunes. Se rechazó, por tanto, la idea del balance u otros instrumentos contables que suelen estar dirigidos a profesionales.
“Amén de los aspectos legales, una rendición de cuentas transparente documentada, comprensible y veraz es la manera más eficaz para legitimar la tarea de las administraciones y acallar ciertos prejuicios que se tienen sobre su actuación”, remarcó Viqueira.
Matices
Es clave que la información sea clara, comprensible y con respaldo documental, para evitar dudas y desconfianzas. “El administrador maneja dinero ajeno, por lo tanto, cuando alguien pregunta qué hizo con su plata, tiene todo el derecho a saberlo”, enfatizó el abogado especializado en Propiedad Horizontal y Conjuntos Inmobiliarios, Raúl Castro.
Un aspecto que suele generar tensiones es el recelo de los administradores a hablar de números. Según el experto, ese miedo resulta infundado y termina jugando en contra. “Cuando una rendición de cuentas habilita una pregunta es porque ya no fue clara”, señaló.
Por eso, la obligación no se agota en entregar papeles: requiere un ejercicio pedagógico de explicar con sencillez el origen de los ingresos, la aplicación de los gastos y el saldo final. Es decir, traducir la gestión contable a un lenguaje accesible para todos los propietarios, que son quienes en definitiva deben valorar y aprobar esa administración.
La rendición de cuentas, además, tiene un impacto jurídico ineludible. Todo lo que el administrador ejecute en cumplimiento de su mandato se entiende como actos del propio consorcio. Si incurre en mala praxis, errores o irregularidades, el consorcio queda igualmente obligado frente a terceros. De ahí la importancia de cumplir con una rendición formal en tiempo y forma, pues no se trata sólo de una cuestión administrativa, sino de una práctica que puede prevenir conflictos legales y proteger a los vecinos.
Consorcios conectados
En ese proceso, no toda rendición es válida. Aún se observan prácticas deficientes, como balances sin documentación de respaldo o aprobaciones “a libro cerrado”, donde los consorcistas aceptan cuentas sin ver facturas ni extractos bancarios. Ese escenario es riesgoso, porque la comunidad avala una gestión sin pruebas concretas y limita su capacidad de reclamo.
Aquí, la tecnología aparece como aliada: la digitalización de la documentación permite que cada propietario pueda acceder en cualquier momento a facturas, recibos y conciliaciones bancarias.
“Hoy, la documentación digital asegura transparencia y trazabilidad en la gestión del administrador”, sostuvo el especialista.
Expertos y referentes del sector coinciden en que la tecnología es hoy la gran aliada para garantizar trazabilidad, facilitar el acceso a la información y reforzar la confianza en la administración de edificios. En esa línea, Leonardo Ríos, presidente de la Cámara de Administraciones de Consorcios y Complejos Urbanísticos (CACYCU), apuntó que la clave está en perder el miedo a los números y en profesionalizar la tarea: una rendición clara y bien presentada marca la diferencia entre un administrador y otro. “No queremos que el criterio de elección sea el precio del honorario, sino la calidad del servicio”, concluyó.
