Desarrollar un proyecto inmobiliario en Argentina es un desafío por varias razones. Sin embargo, un factor silencioso pero determinante pesa sobre cada ladrillo: los impuestos. La elevada presión sobre el sector se convirtió en uno de los principales obstáculos. En un contexto económico complejo, esa carga impacta directamente en la competitividad, la inversión y el acceso a la vivienda.
Según estimaciones de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (Cedu), más del 50 % del costo total de una obra corresponde a impuestos. En rigor, un 52,53% de cada proyecto se destina a tributos, incluyendo IVA, aportes municipales e Ingresos Brutos provinciales. En otras palabras, el Estado se lleva más que cualquier proveedor de materiales o servicios. Esa estructura tributaria no sólo encarece las obras, sino que también desalienta nuevos desarrollos en un mercado que necesita dinamismo para crecer.
Esa situación ubica a la Argentina entre los países con mayor presión fiscal sobre la construcción en el mundo. En muchos casos, la carga tributaria representa un gasto mayor que otros rubros centrales de una obra como la estructura, las instalaciones o las terminaciones.
A eso se suma el contexto argentino, en el que, con el aumento de los costos, se forma un cóctel que dificulta aún más la tarea de los desarrollistas. En los últimos 2 años, el costo de la construcción aumentó entre un 120% y un 140%, mientras que el precio de venta no convalida esos aumentos. Con un incremento que ronda apenas el 20%, los márgenes son cada vez más ajustados.
“Hoy, estamos ante la situación de no tener márgenes en el negocio y eso es un problema, porque si no hay márgenes no se construye”, planteó Mali Vázquez, directora ejecutiva de la Cedu.
Ajustar las obras
Uno de los impuestos que más distorsiona el costo de una obra es Ingresos Brutos. Aunque su alícuota puede parecer baja, su impacto se amplifica a lo largo de toda la cadena productiva: desde el fabricante de materiales y el distribuidor, hasta la empresa constructora y la venta final. En cada etapa, ese tributo se traslada al siguiente eslabón, lo que genera un aumento acumulativo que no se vincula con un mayor valor agregado, sino con un efecto cascada que termina encareciendo artificialmente el precio final.
“El resultado es un precio final más alto para el consumidor y un margen más estrecho para el desarrollador, que termina compitiendo con un sobrecosto artificial creado por la propia estructura tributaria”, afirmó el desarrollador Andrés Brody, director ejecutivo (CEO) de BrodyFriedman.
En este contexto, en los los últimos meses, los desarrollistas ajustaron presupuestos y reformularon proyectos para sostener la rentabilidad: así, muchas empresas decidieron reducir metros, replantear etapas o enfocarse en unidades más pequeñas y de menor riesgo para avanzar.
A la presión impositiva se agrega el aumento constante de costos. Ese panorama redujo los márgenes de ganancia y frenó la puesta en marcha de nuevos proyectos.
“Hoy estamos en una situación sin rentabilidad, y eso desalienta la construcción”, agregó Vázquez.
Urgencias y perspectivas
Aunque los insumos subieron fuerte, tanto los desarrollistas como las empresas constructoras coinciden en que el mayor obstáculo no está allí, sino en la estructura tributaria que encarece el producto final. Para todas ellas, incluso pequeños aumentos en la carga impositiva pueden marcar la diferencia entre que un proyecto sea rentable o no.
“Hace tiempo que nuestro país no es tentador para las inversiones, salvo algunas excepciones (como minería e hidrocarburos) por la fuerte carga impositiva que hace que cuando podemos ser elegibles por alguna ventaja comparativa, ellas se pierdan en la maraña de impuestos, incluso con algunos que se superponen y multiplican entre sí, lo que altera totalmente la estructura costo versus venta”, apuntó Horacio Berra, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) delegación Córdoba.
La carga impositiva, el alto costo laboral y las tasas del costo del dinero en el mercado (que subieron fuerte en los últimos meses) son condicionantes que influyen en la definición de las inversiones para los sectores productivos y de comercialización.
La industria de la construcción no es ajena a esa realidad: de hecho, muchos inversores argentinos trabajan desarrollando en países limítrofes, donde encuentran mejores condiciones impositivas y mayor continuidad en las reglamentaciones.
“A lo anterior se suman regulaciones que se modifican periódicamente y complican la actividad, con cambios directamente vinculados con el rubro. En definitiva, en algunas oportunidades alejan o desalientan a quienes intentan generar espacios de desarrollo para el sector y la cadena de valor de la construcción”, recalcó Berra.
Hoy, existe mucha disparidad incluso entre los mismos niveles del Estado: comparativamente, hay provincias y municipios que al mismo impuesto lo aplican de manera diferente, o lo modifican, o generan nuevos tributos, lo que en todos los casos significa desalentar la posibilidad de inversión.
“En una mesa de discusión intersectorial sería conveniente que Nación, Provincia y municipios participen y escuchen al sector privado. También, alineado con lo anterior, la posibilidad de reforma debería conseguir que haya mayor equidad entre lo que producen las provincias y el retorno que tienen en concepto de coparticipación. Así, las provincias que han hecho los deberes en términos de ordenamiento y restricción del gasto público deberían ver mejoradas sus ecuaciones ingreso egreso y, por lo tanto, eso repercutiría en mejoras impositivas, fiscales, de inversión pública y de acompañamiento a los desarrollos privados”, concluyó el directivo de Camarco Córdoba.
Desafíos y oportunidades
Para los argentinos, el ladrillo sigue siendo el principal refugio de valor. Pero, para que ese segmento siga desarrollándose y genere más oportunidades de vivienda tanto como puestos de trabajo, los empresarios del sector necesitan incentivos para invertir, los que pueden venir de diversas fuentes.
En la actividad hay consenso respecto a que, sin una reforma integral, será difícil impulsar nuevos proyectos y ampliar el acceso a la vivienda. Desde la Cedu destacan que hoy hace falta una estrategia integral que combine reformas fiscales, incentivos laborales, eficiencia pública y financiamiento. Una baja del IVA para vivienda nueva, exenciones de Ingresos Brutos y la eliminación de la triple imposición podrían aliviar la carga tributaria.
A esto se suma la necesidad de promover la formalización laboral con beneficios para nuevas contrataciones, agilizar trámites mediante la digitalización y unificar normativas municipales para evitar disparidades. También es clave impulsar créditos accesibles que activen la demanda y fomentar la industrialización local con tecnologías constructivas innovadoras, reduciendo costos y dependencia externa.
En la misma línea, el economista Jorge Colina apuntó: “La industria del desarrollismo en Córdoba tiene una altísima potencialidad. Lo que le falta son mecanismos de crédito de largo plazo, de crédito hipotecario para que la gente pueda aprovechar esa potencialidad. No hay que esperar del sistema bancario que vengan los créditos. Los créditos tienen que salir de soluciones innovadoras, que las puede construir el propio sector del desarrollismo a través de vehículos como los fideicomisos financieros, que están inexplotados todavía en Argentina”.
El referente de Idesa expuso esos conceptos en la charla “Repensar el futuro: Desarrollo inmobiliario y país después del 26 de octubre”, durante el encuentro convocado el pasado martes 29 de octubre por Elyon Desarrollistas en el marco de sus 20 años en el sector.
