En el pasado mes de noviembre se publicó en el Boletín Oficial el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017/2024, que apuntó a respaldar la expansión del mercado inmobiliario mediante una desregulación clave para la construcción privada: la introducción de hipotecas divisibles, que permiten (conceptualmente) a cada comprador asumir su propia deuda de manera individual al adquirir una unidad de un desarrollo inmobiliario.
Esa modalidad aplicaría a proyectos sujetos a propiedad horizontal o subdivisiones, posibilitando que la deuda se divida de acuerdo con cada unidad o lote adquirido. Esa novedad requiere de precisiones en cuanto a reglamentación normativa y armonización federal en coordinación con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pero genera, a priori, expectativas favorables en los actores del mercado inmobiliario, dentro de la tendencia a la desregulación que viene sosteniendo el Gobierno nacional que acaba de cumplir un año de gestión el pasado 10 de diciembre.
Entre otros aspectos, el DNU N° 1017/2024 contempla la divisibilidad convencional de la hipoteca, por considerar que resulta necesario impulsar y consolidar un mercado hipotecario de manera sostenible en el tiempo y que el crédito constituye un instrumento fundamental para el acceso a la vivienda, para el desarrollo de la inversión privada y para impulsar la reactivación económica y productiva en el territorio nacional.
“En nuestro sistema jurídico, los derechos reales de garantía son indivisibles, lo que significa que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. Sin embargo, puede pactarse la divisibilidad por imperio de la autonomía privada de la voluntad o disponerla el juez, conforme al tercer párrafo del art. 2191 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN). Es decir, puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados y, asimismo, que puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud del titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés”, apuntó Lucas Péndola, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios Córdoba (CPI).
En ese marco, el Poder Ejecutivo Nacional consideró que la hipoteca divisible para proyectos inmobiliarios sería el instrumento idóneo para garantizar el otorgamiento de créditos destinados al desarrollo de emprendimientos privados que contemplen la conformación de unidades funcionales afectadas a la aludida garantía, en forma autónoma e individual.
Contexto y antecedentes
En la misma línea, el especialista Mariano Briña destacó: “El DNU regula 1) las hipotecas divisibles para Proyectos Inmobiliarios en el Título I 2) las hipotecas sobre derecho real de superficie para Proyectos Inmobiliarios en el Título II 3) la anotación de boletos de compraventa en el Título III. Adicionalmente, se flexibiliza el requisito de contratación de seguro que preveía obligatoriamente el Art. 2071 del CCCN. El nuevo texto legal dispone que al celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble podrá constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por las partes”.
El DNU N° 1017 encuentra un antecedente en el Decreto Presidencial N° 962 del 26 de octubre de 2018 dictado bajo la presidencia de Mauricio Macri, que apuntaba a que los Registros de la Propiedad Inmueble de las distintas jurisdicciones tomaran razón de los boletos de las futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión en razón de su inexistencia actual.
“La Hipoteca Divisible de reciente creación es una novedad jurídica que va a facilitar el crédito en el proceso de ejecución de un proyecto inmobiliario, permitiendo la división del crédito madre como tantas unidades tenga el proyecto, ya sea en ejecución o como si el mismo estuviera terminado. Antes, esto no se podía hacer hasta tanto las unidades tengan la matrícula individual, en un proceso lento por la demora en obtener el final de obra y la subdivisión respectiva”, explicó Juan Pablo Maer, vocal de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia (Cacic).
El Registro General de la Provincia ya elaboró la normativa para su implementación, por lo que se podrán inscribir los respectivos boletos de compraventa o algún instrumento de valor jurídico similar, aportando de esa forma la seguridad jurídica que facilita su instrumentación.
Lo demás quedará en manos de la entidad crediticia que otorgue la fuente de financiamiento al proyecto inmobiliario total y de la desarrollista tomadora del crédito hipotecario respecto a la forma y monto asignado para financiar cada unidad funcional y las condiciones exigidas al comprador individual.
El tiempo de implementación y valoración de sus resultados va a depender de la reacción de un mercado que está despertando en nuevos proyectos de inversión inmobiliaria: la vocación de dar créditos de las entidades financieras y la estabilidad económica del país son factores necesarios para el crecimiento y la generación de empleos que permite la construcción privada.
Para tener en cuenta
Todo proyecto de inversión inmobiliaria tiene como base de despegue tres factores que actúan como una sinergia para lograr el éxito:
1) la arquitectura del diseño que evalúa el tipo de producto a desarrollar, las necesidades del mercado que determinará la demanda y el valor de plaza que podría obtener
2) la promoción y venta en un trabajo conjunto entre la desarrollista y el corredor inmobiliario, que conoce y busca el nicho vacío en la oferta con el precio indicado
3) la fuente de financiamiento bancaria, con créditos hipotecarios accesibles a largo plazo con una financiación acorde para el comprador
“Estos tres puntales que producen y permiten un desarrollo inmobiliarios no existieron por mucho tiempo en Argentina, en contraposición con lo que ocurre en la mayoría de los países desarrollados del mundo. Con la posibilidad de los créditos hipotecarios divisibles, están las condiciones para el desarrollo inmobiliario”, concluyó Maer.
