La vacancia de locales comerciales es una imagen cada vez más visible en muchas ciudades argentinas, y Córdoba no queda al margen de ese fenómeno. Si bien el mercado sigue mostrando señales de movimiento, lo hace en un contexto de marcada cautela, atravesado por la recesión, la baja del consumo y un cambio profundo en los hábitos de compra.
“En distintos puntos de la ciudad (en especial en el centro, pero también en la zona norte) se observa una cantidad creciente de locales desocupados. Esto responde a una serie de factores que hoy impactan directamente sobre la sostenibilidad de muchos comercios: el retroceso en las ventas, el peso de los costos fijos y la competencia cada vez más fuerte del canal digital, incluidas las plataformas extranjeras”, dijo Alejandro Abrate, titular de Disset Inmobiliarios.
Según los últimos datos relevados, la vacancia actual en Córdoba es del 18% en el centro y del 12% en la zona norte, comparada con valores sensiblemente menores registrados hace apenas 90 días. A pesar de eso, no se ha producido una caída en la cantidad de consultas para alquilar. En su mayoría, las búsquedas provienen de emprendedores o empresas que están atentas al mercado, pero que prefieren esperar a que pasen las elecciones nacionales de octubre para tomar decisiones más claras.
Es clave recordar que a comienzos de 2025 se vivió una reactivación comercial importante, impulsada por una mejora de las expectativas económicas. En ese período, se alquilaron casi todos los locales disponibles (sobre todo en el centro), con valores que incluso superaban con creces a la inflación acumulada.
Sin embargo, esa recuperación fue efímera: el consumo no logró acompañar el nivel de precios, y varios de esos locales fueron desocupados a los pocos meses por falta de rentabilidad.
“El desafío que enfrenta hoy el comercio físico en Córdoba es enorme, pero no definitivo. Flexibilizar condiciones, ajustar valores y repensar estrategias serán claves para adaptarse a una nueva etapa del consumo. Las oportunidades siguen existiendo; el reto es saber leer el momento y actuar con inteligencia”, remarcó Abrate.
El impacto de la coyuntura
“El mercado de locales comerciales en las principales arterias de zona norte es un fiel reflejo del contexto que vemos en términos generales dentro de cómo evoluciona el sector: tomando como parámetro los últimos 12 meses, los valores locativos se acomodaron a precios de mercado, implicando subas considerables producto del fuerte atraso que tenían. En paralelo, la macro se venía acomodando: baja inflación interanual, tipo de cambio unificado, reglas claras para el sector inmobiliario, motivando la vuelta al inversor para la compra de locales y oficinas comerciales, pero con una pauta muy clara: exige una tasa de rentabilidad tentadora, que gira en torno al 8% y 10% anual en dólares”, explicó Javier Malbrán, titular de Malbrán.
Ese “veranito” se sintió en general hasta el pasado mes de julio; como es costumbre en los años electorales, a medida que el calendario se acerca a octubre, el inversor empieza a especular aún más, mostrando cierta cautela al momento de llevar adelante este tipo de inversión.
“Por otra parte, frente a la caída del consumo en general, hemos notado cierta rotación de inquilinos, vacancia entre el 10% y 12% en las arterias principales de zona norte (como avenida Rafael Núñez, avenida Recta Martinoli, Gauss, Luis de Tejeda y Menéndez Pidal, entre otras). Es necesario que el consumo en general se estabilice poco a poco, pero para eso hay que lograr que el ingreso salarial versus la estructura de costos para vivir se acomode, dependiendo de muchas variables: ley laboral, reestructuración impositiva, baja de la tasa de interés y financiación. Lo que pasará después de octubre es una incógnita”, concluyó Malbrán.
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