Un giro inesperado en el seno del mercado local: mientras el ritmo de la demanda pierde fuerza, la oferta de propiedades disponibles crece a paso firme. Esta doble dinámica, con menos interesados y más opciones, está comenzando a tener efectos concretos en los valores locativos, que muestran señales de desaceleración.
El escenario abre una ventana de oportunidad para quienes buscan alquilar, pero también impone desafíos a los propietarios, que deben ajustar sus estrategias para seguir siendo competitivos.
Menor movimiento en la demanda
Según un relevamiento realizado a partir de los avisos publicados en Clasificados La Voz, la cantidad de publicaciones con demanda efectiva (es decir, aquellas que recibieron contactos reales de potenciales inquilinos) cayó un 12,3% durante el último mes.
“Este retroceso, si bien no constituye un desplome, marca un quiebre respecto a la tendencia sostenida de meses anteriores”, explicó Lucas Delgado, responsable de la plataforma de Clasificados La Voz.
Las razones detrás de esta caída pueden encontrarse en distintos factores. Uno de los principales es la situación económica general del país:aunque la inflación muestra signos de desaceleración, el poder adquisitivo de los hogares sigue resentido, lo que desalienta decisiones como mudanzas o nuevas contrataciones.
Una oferta que crece sin pausa
A la par de la caída en la demanda, la oferta de propiedades en alquiler aumentó un 16,2% en apenas un mes. “Si se observa en términos trimestrales, el salto es aún más pronunciado: un 45,3% más de unidades disponibles que hace 3 meses. La expansión del stock es un dato clave que redefine las reglas del juego” apuntó Ali Machado, director de Tecnología (CTO) de Brick Data.
Detrás de ese crecimiento pueden reconocerse varias causas. Por un lado, muchos propietarios que antes apostaban por la venta han decidido volcar sus inmuebles al mercado de alquiler, buscando más rentabilidad o una salida más rápida frente al “parate” de las operaciones de compra.
“Por otro, existen cambios en las estrategias de los propietarios, que optan por flexibilizar condiciones o explorar nuevos segmentos del mercado, como el alquiler temporario o estudiantil”, agregó Delgado.
Dónde se ve más el fenómeno
El fenómeno de expansión de la oferta no es uniforme en todos los segmentos. Dos rubros en particular lideran el aumento.
• Locales comerciales: los barrios de Nueva Córdoba, Alberdi y Observatorio encabezan el crecimiento en este rubro. El comportamiento puede interpretarse como un intento de los dueños por reinsertar sus inmuebles en una economía que aún busca consolidar su recuperación. También puede haber incidido el cierre de negocios que liberaron propiedades, ahora volcadas de nuevo al alquiler.
• Casas familiares: las viviendas de dos y tres dormitorios representan el núcleo del aumento en el stock de casas.
“Estas unidades, muchas veces buscadas por familias, están volviendo al mercado con mayor frecuencia, posiblemente por el cambio de estrategia de quienes no lograron vender o ante la baja en la rentabilidad de otras formas de inversión”, dijo Machado.
Qué pasa con los precios
Sobre la base de una encuesta entre referentes inmobiliarios realizada por Delgado surge que uno de los efectos más visibles del nuevo equilibrio entre oferta y demanda es la desaceleración en el ritmo de aumento de precios de alquiler. No es aún una baja generalizada, sí una moderación. Los datos del mercado muestran que muchos propietarios ya comenzaron a revisar sus pretensiones económicas, ofreciendo condiciones más flexibles o postergando actualizaciones.
Este contexto genera un escenario más favorable para el inquilino, que no sólo encuentra más alternativas disponibles sino también mejores márgenes de negociación. En la práctica, eso puede traducirse en rebajas en el precio inicial, beneficios como meses de gracia o reducción en los requisitos de ingreso.
Para el propietario, en cambio, el nuevo escenario impone la necesidad de ajustarse a una realidad más competitiva. La clave será diferenciarse, ya sea por ubicación, estado del inmueble o condiciones del contrato. Quien no adapte su estrategia podría enfrentar tiempos prolongados de vacancia que impacten en su rentabilidad.
Un contexto que influye
El cambio en el mercado inmobiliario no puede analizarse en forma aislada. Varios factores del contexto económico nacional impactan directamente en el comportamiento de los precios y la dinámica de oferta y demanda. Uno de ellos es la desaceleración inflacionaria. En mayo, la inflación nacional se ubicó en torno al 1,5%, la cifra más baja en 5 años. Este freno en el alza de precios tiene un efecto directo sobre el Índice para Contratos de Locación (ICL), que se utiliza como referencia para actualizar los alquileres. Al bajar el ICL, también lo hacen las expectativas de subas futuras, lo que desalienta la urgencia por cerrar contratos antes de un eventual aumento.
Asimismo, los contratos firmados bajo la modalidad anual muestran ajustes más suaves que en meses anteriores. En junio, por ejemplo, los contratos celebrados un año atrás se actualizarán un 80,65%, cifra considerablemente menor al 95,24% que se aplicó en mayo.
“Esta tendencia permite prever una etapa de mayor previsibilidad y menor presión económica sobre los inquilinos”, argumentó Delgado.
Hacia el tercer trimestre
Todo indica que el mercado de alquileres cordobés está entrando en una etapa de reacomodamiento. Si la oferta sigue creciendo y la demanda no se reactiva con fuerza, el tercer trimestre del año podría consolidar una tendencia a la estabilización, o incluso a leves correcciones en los valores locativos. Para los inquilinos, es un momento ideal a efectos de buscar nuevas opciones o renegociar condiciones.
Con un mercado más competitivo, las oportunidades para acceder a mejores ubicaciones o propiedades más amplias se multiplican. Además, la previsibilidad económica da margen para planificar con más claridad. Para los propietarios, en tanto, será fundamental estar atentos a las señales del mercado. La estrategia de “esperar al mejor postor” puede no ser efectiva en un contexto con amplia oferta y menor demanda.
“En este sentido, la flexibilidad será clave: aceptar pagos escalonados, permitir mascotas, ofrecer muebles o ajustar los plazos pueden ser recursos útiles para cerrar operaciones rápidamente”, remarcó Delgado.
Un mercado en evolución
Los próximos meses serán decisivos para confirmar si esta tendencia se profundiza o si es un comportamiento coyuntural. Lo que está claro es que el mercado inmobiliario local ya no se comporta como lo hacía hace un año: hay más opciones, más competencia y más margen para negociar.
“Este nuevo escenario, aunque desafiante, también abre la puerta a oportunidades reales. En un país donde el acceso a la vivienda siempre ha sido complejo, toda instancia que brinde mayor equilibrio y transparencia debe ser celebrada y provechada”, concluyó Machado.
