El cierre de 2025 mostró un escenario sensiblemente distinto al de 2024, aunque no exento de tensiones estructurales para los consorcios. En términos generales, los aumentos de expensas a lo largo del año se ubicaron mayoritariamente en línea o levemente por debajo de la inflación, algo impensado 12 meses atrás.
La desaceleración inflacionaria fue clara y tuvo un impacto directo: las recomposiciones salariales de encargados fueron más previsibles, los servicios se ajustaron con menor frecuencia y los presupuestos pudieron proyectarse con un margen de mayor estabilidad. Esto permitió que muchos edificios cerraran el año con incrementos más moderados que los registrados en 2024, cuando la dinámica inflacionaria obligaba a ajustes casi permanentes.
“Sin embargo, esta relativa calma trajo aparejado otro problema: la dificultad para encarar obras de mantenimiento extraordinario. Ascensores, fachadas, cubiertas, cañerías y sistemas eléctricos siguen teniendo costos elevados en términos reales, y muchos consorcios optaron por postergar intervenciones no urgentes para no desbordar las expensas”, explicó Sebastián Viqueira, vicepresidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal (CAPH) Córdoba.
Así, se observa una tendencia a “administrar la urgencia”: se prioriza lo indispensable para el funcionamiento diario y la seguridad, pero se dejan pendientes trabajos de fondo lo que, a mediano plazo, puede generar mayores costos.
Respecto de la morosidad, el balance fue mixto. No se disparó, pero tampoco bajó de manera significativa. La mayoría de los consorcios logró cerrar el año cumpliendo con aguinaldos y cargas sociales, aunque con márgenes más ajustados y, en algunos casos, utilizando fondos de reserva.
“En síntesis, 2025 cierra con consorcios más ordenados que en 2024, pero todavía frágiles: con expensas más estables, sí, aunque con una deuda silenciosa en materia de mantenimiento que será uno de los grandes desafíos de 2026”, agregó Viqueira.
Panorama comparativo de las expensas
La inflación de noviembre de 2025 (último dato disponible hasta que se publique la de diciembre a mediados de enero de 2026) fue del 2,5%, con una variación interanual del 31,4%, según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec). El rubro de Vivienda, agua, electricidad y otros combustibles tuvo un incremento del 3,4%.
En este contexto, en Córdoba las expensas subieron un 44,7% interanual, con un promedio de $ 129.511 en noviembre pasado (un 0,9% menos que en octubre), según el relevamiento que realiza de manera sistemática Consorcio Abierto entre aquellos que utilizan su plataforma. Como referencia comparativa, la expensa promedio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) fue de $ 313.179 y registró una suba del 3,3% respecto a la expensa promedio de octubre, que fue de $ 303.108. El incremento interanual fue de 31,1%, ya que la expensa promedio en noviembre de 2024 en esa ciudad fue de $ 238.957.
Por otro lado, en Provincia de Buenos Aires las expensas aumentaron un 50,1% interanual y alcanzaron un promedio de $ 147.977 en noviembre pasado (un 2,5% más que en octubre de 2025).
“La brecha entre el incremento interanual de expensas de CABA y de la Provincia de Buenos Aires se debe a que se aplicaron las actualizaciones tarifarias en distintos momentos: en CABA tuvieron lugar durante los primeros meses de 2024, mientras que en la Provincia de Buenos Aires se implementaron más tarde. Hoy, con un escenario más previsible, la clave pasa por proyectar correctamente los costos fijos y evitar que los ajustes se acumulen. Existe tecnología que genera la rendición de cuentas y permite anticipar gastos, ordenar procesos y mantener el control sin perder la dirección”, dijo Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.
En la provincia de Santa Fe, las expensas subieron un 36,6% interanual, con un promedio de $ 120.783 en noviembre pasado (un 0,5% menos que en octubre).
Finalmente, en la provincia de Entre Ríos las expensas se incrementaron un 59,7% interanual, con un promedio de $ 64.451 en noviembre (un 4,9% más que en octubre pasado).
Sobre la morosidad
En un edificio, el 17% de las unidades funcionales posee deuda; es decir, de cada 100 departamentos, 17 deben. Esto es igual en CABA y en la Provincia de Buenos Aires, y se trata de una tendencia que se sostuvo a lo largo de todo 2024 y se mantuvo en 2025. En noviembre pasado, las tasas de interés promedio fueron del 4,8% en CABA y del 6,1% en la Provincia de Buenos Aires.
“Al cierre del año, es clave volver a conversar con los morosos para generar acuerdos de pago. El envío de comunicados a través de un canal digital oficial ayuda a mantener la trazabilidad de esas conversaciones”, concluyó Laiuppa.
Principales gastos en los consorcios
El relevamiento de ConsorcioAbierto realizado entre 13 mil consorcios que utilizan su sistema identificó que los cinco principales gastos de los consorcios en CABA en noviembre correspondieron a:
- Personal y Sueldos. Representa el 30% del total de gastos.
- Gastos Operativos y de Mantenimiento. Representa en promedio un 29%, y aumenta hasta 53% en edificios grandes, impulsado por servicios como limpieza, seguridad y mantenimiento.
- Servicios Públicos. Este rubro ocupa el tercer lugar con un impacto del 14%.
- Gastos administrativos, bancarios e impositivos. Corresponde a un 13,5% del total.
- Mantenimiento Extraordinario y Obras. Representa un 8% del total.
- En Provincia de Buenos Aires, los cinco principales gastos de los consorcios en noviembre correspondieron a:
- Personal y Sueldos. Es el rubro principal, con un promedio del 33%, disminuyendo al 22% en edificios grandes.
- Gastos Operativos y de Mantenimiento. Representa entre el 27% y en edificios grandes escala hasta un 49%.
- Gastos administrativos, bancarios e impositivos. Los gastos administrativos representan un promedio del 17%.
- Servicios Públicos. Con un promedio del 11%.
- Mantenimiento Extraordinario y Obras. Representa alrededor del 9% del total.
