Durante 2023, Clasificados La Voz abordó el tema alquileres en varias notas. Más allá de los matices, un denominador común que emergía era que la normativa vigente durante la mayor parte del año generaba un efecto nocivo: a pocos días de la primera vuelta electoral presidencial, al ser el alquiler el único valor de la economía argentina que no podía actualizarse a pesar de la alta inflación, el resultado era una caída de la oferta de viviendas en ese mercado, que oscilaba entre muy poca a casi nula.
Para peor, en octubre de 2023 el Congreso Nacional sancionó, luego de un trámite complejo, una nueva regulación muy disociada de la realidad inflacionaria del país.
La polarización de opiniones que generaba esa ley quedó puesta de manifiesto en los resultados de una encuesta nacional realizada por consultora Delfos en enero pasado: 48% de los electores argentinos apoyaba la derogación que el presidente Javier Milei llevó adelante vía mega decreto de necesidad y urgencia (DNU), mientras que 44% se mostraba en contra; 8% no se definía. Contrario a lo esperado, el gobierno nacional que asumió en diciembre pasado no restableció la vigencia de la normativa anterior del Código Civil y Comercial, sino que dejo casi todos los aspectos de la relación contractual sujetos al “acuerdo de partes”, con muy pocas excepciones.
“El decreto estableció que el plazo de la locación, el período y forma de actualización y demás condiciones serían pactadas por las partes. Muchas condiciones que antes eran consideradas abusivas por el DNU se han transformado en permitidas, lo que puede derivar en incumplimientos. La ley anterior era en su mayoría pro-locatario, y el DNU es sin duda pro-locador”, destacó Frankenberg.
Según el ex titular del CPI, el DNU parece olvidar que la vivienda es el centro de vida de la familia, por lo que la locación debe tener un plazo lógico y justo para ambas partes. Con una gran crisis habitacional y alta inflación, apostar a la libre regulación del mercado es una utopía; el decreto debería haber establecido un plazo mínimo legal inferior al vigente y topes de actualización por períodos lógicos acordes a inflación.
“La falacia del acuerdo de partes se desmorona cuando quien debe negociar no tiene otra opción. Por eso, hoy más que nunca es fundamental la tarea del corredor inmobiliario de intermediar entre las partes para asesorar y lograr un acuerdo justo, considerando la situación del locatario y del locador, pactando condiciones lógicas y de cumplimiento posible”, subraya Frankenberg.
En la misma línea, Virginia Manzotti, presidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la Argentina (Cofeci), afirmó: “Para consolidar acuerdos entre propietarios e inquilinos, es esencial tener un entendimiento preciso de la situación de ambas partes al acordar los plazos e índices de ajuste. La participación activa de un corredor matriculado en la elaboración de acuerdos brinda seguridad jurídica a ambas partes”.
Datos clave y matices
La “Encuesta Nacional Inquilina” que realizó la Federación de Inquilinos Nacional en enero de 2024 para conocer la situación económica y de vivienda a partir del decreto 70/2023 que eliminó el marco regulatorio para alquileres arrojó que el plazo de 3 años de contrato se presenta sólo en el 24,8% de los casos. En cambio, creció la participación de contratos cortos, con una duración menor a 6 meses: abarcan casi el 25% de los casos.
En tanto, el 87,3% de los inquilinos que iniciaron su contrato después de noviembre de 2023 tendrán actuali zaciones en el precio de su alquiler en plazos iguales o menores a 6 meses. En enero pasado, el 31,6% de los ingresos de los hogares inquilinos encuestados se destinó a pagar el alquiler más las expensas, sin considerar impuestos y tarifas de servicios públicos.
“En el caso de aquellos alquileres que iniciaron después del 1° de noviembre de 2023, la incidencia del gasto de alquiler de la vivienda en el presupuesto del hogar asciende al 41,6%. El 53,1% de los hogares inquilinos encuestados tiene deudas de algún tipo”, según el informe.
En relación a los sentimientos generados por la cuestión de la vivienda, predominan la angustia (78%), la ansiedad (75%) y la desesperanza (68%) entre los inquilinos que participaron del estudio. Una amplia mayoría (92,9%) considera que este año será peor que 2023.
En tanto, de acuerdo a los resultados del Centro de Estadísticas de Cofeci, el 70,3% de los nuevos contratos se pactan con plazos de duración de 2 años, el 11,5%, a 3 años y el 11,2% a 12 meses. En cuanto a los plazos de ajuste, el método más implementado es el cuatrimestral, con el 30,2% de los acuerdos, seguido por el trimestral (24,4%) y semestral (22,9%).
“Hoy muchos inquilinos, dadas sus circunstancias, prefieren acordar contratos adaptados a sus necesidades, incluso con duraciones inferiores a los 24 meses, y los propietarios aceptan esa flexibilidad. Es imperativo tener en cuenta que la realidad en ciudades como Córdoba capital puede diferir significativamente de lugares como Neuquén o San Luis. La institución aboga por un enfoque federal en general, respetando las particularidades de cada región de manera individual”, concluyó Manzotti.
