Una variable clave para la rentabilidad en el campo es el costo inmobiliario que enfrentan los productores: ya sea por alquiler o compra, el acceso al suelo es determinante a la hora de alcanzar un margen de ganancia que traiga la inversión. Desde esa premisa, el cierre de 2024 y el inicio de 2025 se caracterizó por la intensificación del reclamo del sector agropecuario por la reducción o eliminación de las retenciones.
El sector inmobiliario rural experimenta una compresión de la oferta en relación a una demanda sostenida. Según referentes de la actividad, hay una búsqueda en ascenso de campos de buena condición, que escasean en el mercado. La Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (Cair) puso de manifiesto la situación sobre el cierre del año pasado, al registrar un crecimiento de la demanda de los inversores pese a la limitada oferta de calidad.
Ese combo ejerce presión sobre los precios, que si bien siguen bajos a nivel regional podrían acelerarse, sobre todo en sectores de condiciones favorables para la actividad agrícola o mixta.
En noviembre de 2024, Cair registró un incremento de la actividad inmobiliaria rural cercano al 66%. Se trata del mayor salto que la entidad ha medido desde 2013, a pesar de la falta de oferta de nuevos campos de calidad. Con inversores rurales generando un flujo de visitas sostenido y un tipo de cambio estable, el precio de la hectárea en la zona núcleo (donde están los mejores suelos) puede alcanzar U$S 17 mil en promedio por ejemplo en Marcos Juárez, donde se dan condiciones ideales para la actividad agropecuaria.
Ese costo varía según la ubicación del campo en cuestión. Las hectáreas más alejadas de las condiciones óptimas pueden caer hasta U$S 30, ofreciendo oportunidades más accesibles pero con desafíos productivos mayores. De cualquier manera, la lógica actual sigue marcando precios locales de venta por debajo del promedio regional, lo que abre una ventana de oportunidad para inversores con poder de compra, dada la perspectiva de revalorización que se avecina en 2025.
La capacidad de comprar un campo no abunda entre los productores. De hecho, muy pocos son propietarios de la tierra que trabajan. Esa dinámica sobre la compraventa también ha generado un impacto sobre los alquileres, modalidad sobre la cual se asienta la gran mayoría de las explotaciones. Hoy, el productor “inquilino” enfrenta un costo de arrendamiento mayor al del promedio regional, incluso muy por encima de las expectativas productivas (considerando que el precio del alquiler se define sobre la base de proyecciones del mejor escenario posible).
Para el propietario, el precio promedio de alquiler en la zona núcleo ronda U$S 400 por hectárea. Mientras tanto, los productores reciben varias veces menos ese valor a fin de cuentas y luego de todos los costos productivos y fiscales.
Miradas regionales
Durante 2024, la demanda en el mercado inmobiliario rural se fue consolidando al transcurrir los meses del año, con los vaivenes propios de un sector que viene golpeado por la situación política, impositiva y climática de los últimos años, sumado al precio internacional de los cereales, pero con una expectativa positiva tras el cambio de gobierno en 2024 y la toma de medidas conducentes a un giro en el rumbo del país.
“Al concluir el año, la demanda se mantuvo activa con una leve disminución en comparación a los últimos meses. El sector no escapa al estado de ánimo de los productores con un factor climático inestable y una rentabilidad por debajo de la habitual. En particular, nuestra firma cerró un año récord en volumen de comercialización y de facturación de activos rurales, tomando como uno de los factores relevantes que Argentina presenta precios por debajo de la región” apuntó Maximiliano Burni, de la firma Conte Bienes Raíces.
Para 2025 el panorama es alentador, tomando como punto de partida el anuncio de la baja de las retenciones a los derechos de exportación. En este marco, desde Conte consideran que la medida es un paso significativo que incentiva a los productores a realizar inversiones y a tomar decisiones estratégicas que impulsen la producción y la compraventa de campos.
En la misma línea, Iván Ahumada, titular de Campos y Estancias y referente del mercado rural de Traslasierra, concluyó: “Entre noviembre y diciembre hubo muchas consultas, pero la dinámica se frenó al arrancar el verano. El valor de los campos no subió al mismo ritmo que la hacienda, pero hay mucha expectativa respecto al gobierno nacional, confianza en que el país se pueda ordenar y que eso favorezca la producción y la inversión. Si se concreta, este va a ser un año de reactivación para el sector y 2026 puede ser el año de despegue fuerte”.
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