El crecimiento que registró el sector en los últimos meses de 2021, sumado a la recuperación de la actividad económica que parece afianzarse en el primer semestre de este año, anima a pensar en el fortalecimiento de una industria que se acerca a niveles anteriores a la crisis sanitaria desatada por la llegada del Covid-19 en marzo de 2020. Esto abre la oportunidad de un ciclo virtuoso, capaz de dejar atrás los vaivenes de los cuatro años precedentes, según la mirada de referentes del sector y especialistas.
Entre 2018 y 2020 el dólar creció un 600 por ciento, salto que no fue acompañado por los alquileres de inmuebles. En ese marco, la pérdida de rentabilidad fue muy notoria y constituyó el primer gran desaliento a uno de los principales actores del mercado, el inversor. “En marzo de 2020, con la llegada de la pandemia de Covid-19 y sus repercusiones económicas, otra vez el dólar dio un salto del cien por ciento, lo que generó una nueva pérdida de rentabilidad”, agrega Merguerian.
En julio de 2020 se aprobó una ley de alquileres residenciales controversial, percibida como perjudicial por la mayoría de los propietarios. Entonces, una gran porción de la oferta de alquiler pasó a la venta, por desinterés de la renta y las nuevas condiciones legales. Así, hubo una caída de valor por sobreoferta. Hoy, la coyuntura perfila condiciones con matices a seguir. “Sin crack, con una retracción en valores de más de tres años de manera continua y con muchas opciones de inversión en el extranjero (financieras o de especulación), aunque el inmueble perdió esa especie de monopolio que lo diferenció durante tantos años, sin dudas, de todas las opciones es el bien que mayor resguardo de valor ofrece, junto a seguridad jurídica y, sobre todo, tranquilidad”, remarca Merguerian.
Mirada desde el portal
“Si tomamos en cuenta los datos duros que arroja el libre funcionamiento de la oferta y la demanda en la sección de Clasificados La Voz desde 2018 a esta parte, el nivel de demanda para comprar inmuebles disminuyó 50 por ciento en cantidad total de consultas. Lo llamativo es que la oferta creció 13 por ciento y representa 83 por ciento del total de avisos publicados. Por consiguiente, el 17 por ciento de los avisos restantes son oferta de alquiler y su demanda, aun siendo cada vez menor la oferta, se incrementó 137 por ciento”, precisa Lucas Delgado, responsable comercial de la plataforma Clasificados La Voz.
También se advierte una consistencia a la baja en el porcentaje de inmuebles en venta que encuentran demanda.
Para más datos, de 2018 a hoy el retroceso del valor a nivel general fue de 0,5 a 1,5 puntos porcentuales mensuales, siempre hablando de valores promedios publicados. “No obstante, es recurrente encontrar que los avisos que enfrentan demanda están todavía al menos 20 por ciento abajo de los promedios, y esos inmuebles receptan más del 90 por ciento de la demanda del sitio”, estima el experto.
Panorama desde la Cámara
“El mercado inmobiliario ha pasado por muchos estadios, todos transversalizados por una economía convulsionada y sin parámetros que demuestren claridad al evaluar un negocio concretado, ya que la mayoría han sido motivados inicialmente por necesidades o casos particulares”, evalúa Agustín Tea Funes, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cacic).
En ese marco, un mercado signado por las oportunidades o con una dinámica poco activa va abriendo paso a un período en el que los rendimientos de los inmuebles empiezan a ser cada vez más atractivos. “Aquí, concurren precios de venta de inmuebles a la baja y avales en el segmento de alquileres (aunque en términos en pesos) con valores cada vez más altos. Una situación atípica es la que nos toca vivir en los últimos meses, con índices inflacionarios elevados y dólar inmovilizado. Es decir, en términos de inflación la divisa no acompaña al peso y eso genera mejoras en la rentabilidad, siempre y cuando el precio de venta de los inmuebles en dólares no avance, cuestión que se viene vislumbrando en los últimos listados de ventas brindados por las empresas desarrollistas”, analiza el directivo.
Finalmente, si bien muchas veces los precios no son avalados por un mercado de compraventa de inmuebles que empieza a crecer, el costo de reposición por la construcción comienza a ser un factor determinante al estimar precios.
Algunas claves a tener en cuenta
“El inversor o potencial comprador que no aprovechó la caída masiva de precios evidenciada en los últimos dos años tiene cada vez menos tiempo ante la inminente suba de valores, por una cuestión lógica: si cuesta más construir, se traduce a precio de mercado; si la demanda no lo acepta, se quita del mercado, a la espera de mejores condiciones”, plantea Tea Funes.
“¿Quién define el precio en el mercado: el propietario, el costo de reposición o quien tiene que desembolsar el dinero para comprar? Hasta el momento, la pulseada, según los números, la gana el propietario y el costo de reposición; mientras tanto, las ventas siguen siendo muy pocas”, describe a su turno Merguerian.
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