El sector inmobiliario y la construcción muestran señales de recuperación tras los bajos niveles de 2024, aunque aún están lejos de los picos previos a la devaluación de 2018. La pregunta es clara: ¿qué variables definirán si 2026 podrá acercarse al dinamismo de 2017? Según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), en mayo de 2025 el Estimador Mensual de Actividad Económica (Emae) registró un alza interanual de 6,7% en construcción y 4,7% en actividades inmobiliarias. No obstante, la construcción sigue 24% por debajo de su nivel máximo en 2017 y viene de 2 años consecutivos (2023 y 2024) de caída.
Tres factores son claves para explicar la evolución de esos sectores: la rentabilidad del campo (histórico motor de inversión inmobiliaria), los salarios en dólares y el acceso al crédito hipotecario. “En 2025, el agro vive un escenario favorable. Las buenas condiciones climáticas impulsaron los rindes en casi todas las regiones, fortaleciendo la rentabilidad. Ese impulso, sumado a la baja de retenciones, podría traducirse en mayor demanda de inversión en tierra y ladrillos”, dijo Ramiro Fadul, investigador senior de Idesa.
En materia salarial, el índice Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) muestra que los ingresos en dólares crecieron 13% de enero hasta mayo de 2025. Sin embargo, la reciente devaluación del tipo de cambio amenaza con diluir esa mejora; de no mediar reformas, tampoco hay fundamentos para que crezcan la productividad y los salarios, lo que podría limitar el crecimiento de ambos sectores.
Pero, indudablemente, la variable más decisiva sigue siendo el crédito hipotecario. “Entre julio de 2017 y junio de 2018, los préstamos UVA promediaron 473 millones de dólares mensuales. Hoy, tras una recuperación iniciada en septiembre de 2024 gracias a la desaceleración inflacionaria y cierta mejora de salarios, el promedio ronda los 230 millones de dólares mensuales: aún lejos del récord, pero con tendencia positiva”, destacó Fadul.
Desafíos de la coyuntura
No obstante, persisten obstáculos. La devaluación reciente, la incertidumbre electoral y el aumento de tasas pueden frenar el avance del crédito en los próximos meses. Aunque una mejora en la confianza y una baja en las tasas bancarias podrían reactivar la construcción y el mercado inmobiliario en 2026, las políticas actuales (orientadas a contener la inflación vía tasas altas y absorción de liquidez) hacen improbable un boom como el de 2017.
“El escenario más realista es el de una recuperación gradual y sostenida, apoyada en mayor estabilidad macroeconómica y condiciones crediticias más accesibles. En definitiva, la evolución del sector dependerá del equilibrio entre rentabilidad agropecuaria, salarios reales y disponibilidad de crédito. Observar de cerca estas tres variables será clave para anticipar si 2026 podrá ser, al menos en parte, un nuevo 2017”, evaluó Fadul.
Qué dicen las métricas sectoriales
Desde una mirada estrictamente inmobiliaria, las métricas actuales (observadas desde casi todas las perspectivas) siguen siendo favorables para los activos vinculados al ladrillo y a la tierra. A nivel general, el segmento de inmuebles residenciales usados (propiedades en manos de terceros, con más de tres años de antigüedad) todavía exhibe un recorrido alcista potencial del 22 % para alcanzar los valores promedio registrados entre 2016 y 2018.
“Ese período es, por sus similitudes macroeconómicas y políticas, la referencia histórica más pertinente para medir convergencias de precio en contextos comparables”, remarcó Matías Merguerian, referente de la consultora MV Real Estate.
Los siguientes son algunos datos clave, en la mirada del especialista.
· Rentabilidad: niveles récord en 20 años. El análisis sobre una base amplia —que incluye casas de dos y tres dormitorios, más departamentos de uno y dos dormitorios en alquiler y venta— arroja una rentabilidad bruta promedio de 5,86%. Este valor se mantiene incluso tras la suba del tipo de cambio registrada en los últimos 45 días, la cual redujo parcialmente los alquileres medidos en dólares.
“Se trata del nivel más alto desde 2004, lo que pone en relieve la oportunidad de compra para inversores que evalúan activos capaces de generar renta dolarizada, aun en un escenario de volatilidad cambiaria”, apuntó Merguerian.
· Comportamiento por zonas y tipologías. En Nueva Córdoba, el barrio insignia en volumen de oferta y demanda —líder histórico en búsquedas en el portal Clasificados La Voz— mostró en los últimos 90 días un incremento del 9,3 % en departamentos de un dormitorio.
“Este tipo de unidad, habitualmente caracterizada por variaciones mensuales marginales (décimas de punto), registró subas superiores al 3% mensual durante el segundo trimestre, un comportamiento atípico para la tipología y un claro termómetro del dinamismo de la demanda”, explicó Merguerian.
· Manantiales 2 y Docta Urbanización Inteligente. Ambos polos de expansión (localizados fuera del anillo de Circunvalación) experimentaron aumentos superiores al 25% en valores de venta desde inicios de año. Este salto se acompaña de un crecimiento exponencial en la oferta disponible, tanto en venta como en alquiler, impulsado por desarrolla desarrolladores, inversores y usuarios finales.
“En conjunto, estos dos desarrollos concentran casi el 20 % del tráfico de usuarios del portal, lo que refuerza la tendencia de búsqueda hacia nuevos polos residenciales con proyección de valorización a mediano plazo”, destacó el referente de MV Real Estate.
· Segmentos en pausa: locales comerciales. A diferencia del dinamismo en el sector residencial, el mercado de locales comerciales en alquiler encontró una meseta. Tras un crecimiento sostenido y acelerado desde comienzos de año hasta mayo, el valor promedio del metro cuadrado dejó de aumentar.
“En paralelo, comenzaron a aparecer más opciones disponibles en corredores comerciales tanto céntricos como barriales, lo que refleja un ajuste en la relación entre oferta y absorción”, afirmó Merguerian.
Conclusión: señales claras, pero expectativas en pausa
Los indicadores propios del sector —valorización potencial, niveles de rentabilidad y comportamiento de la demanda— transmiten una señal de compra clara. Sin embargo, la respuesta inversora masiva aún no se convalida, a la espera de una mayor certidumbre político-económica que podría llegar tras las elecciones y los anuncios posteriores.
“En Argentina, el real estate no responde únicamente a variables duras: las percepciones, la confianza y el clima de negocios suelen ser tan determinantes como la oferta y la demanda. Hoy, los fundamentos están sobre la mesa; el próximo movimiento dependerá de cuándo la psicología del inversor se alinee con las oportunidades objetivas que presenta el mercado”, concluyó Merguerian.
