El decreto de necesidad y urgencia (DNU) dictado por el presidente Javier Milei a fines de 2023 derogó la Ley de Alquileres vigente hasta ese momento y generó un cambio de tendencia en la oferta de propiedades. En el caso del formato departamentos, entre noviembre de 2023 y febrero de 2024 la cantidad de unidades de un dormitorio publicadas en el portal Clasificados La Voz (CLV) en la ciudad de Córdoba se duplicó: pasó de 763 a 1.544 departamentos, lo que implica una suba de 102,3% en términos relativos.
Asimismo, en barrios “testigo” del mercado como Nueva Córdoba, el incremento en la oferta fue de 174,5%; en el Centro fue de 94,1% y en barrio General Paz de 73,3%. Según los datos procesados por Disset Inmobiliaria sobre la base de la plataforma de CLV, se trataría de uno de los mejores momentos del mercado de alquiler en cuanto a oferta, ya que el pico se registró luego de la pandemia de Covid-19 entre 2020 y 2021, cuando llegó a un total de 2.090 departamentos.
El fenómeno se percibe con más nitidez en los departamentos de un dormitorio, un segmento más impersonal y caracterizado por su formalidad. Por ejemplo, mientras que en noviembre de 2023 Nueva Córdoba contaba con 275 unidades habitacionales de un dormitorio disponibles, en febrero del 2024 el número saltó a 755, por lo que el incremento de unidades fue de 200%.
Datos concurrentes
En la misma línea, un trabajo realizado por el Centro de Estadísticas del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci) arrojó que la modificación normativa generó un aumento constante en la disponibilidad de viviendas. Según ese análisis, el crecimiento interanual de la oferta supera el 50% en promedio en todas las plazas examinadas; al enfocar las migraciones de propiedades de venta hacia el mercado de alquileres habitacionales en tres de las ciudades más grandes del país se observa una similitud notable, con porcentajes superiores al 52% interanual.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), los corredores inmobiliarios corroboraron que en los primeros 40 días desde la implementación del DNU se registró una migración notable de propietarios que trasladaron sus viviendas (antes destinadas a la venta) al mercado de alquiler. Este fenómeno representó el 55% del total.
En Rosario la tendencia fue aún más pronunciada, con un porcentaje que ascendió a 58%; por su parte, en Córdoba, el 52% de los propietarios optó por migrar sus propiedades a la oferta de alquiler en el mismo período analizado.
La organización que aglomera a 13 de los colegios más importantes del rubro sostuvo que hubo un gran salto de los inmuebles que se encontraban en venta y ahora volvieron a estar a disposición de los inquilinos. Lo mismo ocurrió con aquellos que figuraban como alquileres temporales. En esa línea, según el relevamiento de Cofeci, casi 57% de los corredores inmobiliarios pasaron inmuebles que estaban a la venta a la oferta de alquiler por pedido de los propietarios.
Efecto rebote
Ya en agosto del año pasado (antes de que la Ley de Alquileres vigente por entonces fuera modificada luego de un arduo debate en el Congreso Nacional en pleno contexto de campaña electoral presidencial), un informe del Centro de Estadísticas Inmobiliarias del Colegio de Profesionales Inmobiliarios (CEI-CPI) había destacado que desde mayo 2021 el 37% de los propietarios de inmuebles habitacionales había decidido retirar sus unidades del mercado de alquiler, desalentados por la baja rentabilidad que ofrecía la actividad.
En tanto, el mismo informe reportaba que en el caso de los inmuebles comerciales el retiro de unidades del mercado desde mayo de 2021 era sensiblemente menor: 23,2%. Pos DNU, la última actualización del CEI-CPI marcha en la misma sintonía que los datos de CLV y del Cofeci: arrojó que durante enero de 2024 aumentó la cantidad de inmuebles habitacionales destinados al alquiler administrados por profesionales inmobiliarios de la provincia de Córdoba.
Al comparar con el promedio entre septiembre y diciembre de 2023, la cantidad registrada en enero pasado fue un 4,2% mayor. Finalmente, la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (Fira) también estimó que el crecimiento de las locaciones disponibles fue de alrededor de un 60% pos decreto de necesidad y urgencia.
En conclusión, más allá de los matices en las cifras y los porcentajes, existe consenso en que la oferta de unidades destinadas a uso habitacional se incrementó luego de la derogación de la Ley de Alquileres vigente hasta diciembre de 2023.
