En un mercado inmobiliario marcado por la expectativa y los buenos augurios, la información precisa es clave para tomar decisiones estratégicas. Ahí entra en juego Brick Data, la plataforma que está revolucionando el sector con un enfoque basado en datos en tiempo real. Brick Data nace de una necesidad real: el mercado inmobiliario se manejaba con intuición, con información desactualizada o dispersa. Se decidió cambiar eso en un proyecto conjunto con Clasificados La Voz de la mano de Lucas Delgado, responsable del portal y coordinador de la mesa de especialistas.
Esta herramienta procesa y digitaliza más de un millón de datos al día provenientes de los avisos publicados en la plataforma de La Voz, cruzando información sobre precios, demanda, oferta y rentabilidad en cada barrio de Córdoba. Con eso, se generan dashboards y reportes que permiten ver en tiempo real dónde está la oportunidad y cómo evoluciona el mercado.
Sobre la base de los datos analizados, la herramienta permite identificar cuáles son las tendencias más importantes en la situación actual del mercado. Uno de los puntos más relevantes que se está viendo es un reacomodamiento entre oferta y demanda en casi todos los segmentos. Los precios en 2024 escalaron de manera consistente principalmente en el segundo semestre; eso generó dinamismo en la venta, que se enfrió bastante en diciembre pasado. En este momento, la demanda está en niveles altos según los registros de los últimos 6 años de mediciones, lo cual seguramente va a desencadenar que en el mes de marzo se vea un mercado muy activo en transacciones.
Qué reporta Brick Data
Los precios en dólares de los departamentos de un dormitorio han subido de manera consistente: entre 7% y 14% en los barrios con mayor oferta de departamentos, principalmente en Nueva Córdoba y General Paz, que habitualmente marcan el camino y toman la delantera cuando la tendencia del mercado comienza a cambiar.
La cantidad de unidades en venta ha disminuido, lo que indica un mercado con menos stock disponible, pero no se lo puede asignar a una absorción real sino a un corrimiento de la oferta de venta hacia el alquiler, ya que la rentabilidad se ha vuelto un negocio muy atractivo para los propietarios. Aún no se puede validar una tendencia real de absorción importante de unidades vendidas, pero es un indicador que se está siguiendo muy de cerca, porque terminaría de cerrar el giro completo que necesita el mercado para activar a todos sus actores, inmobiliarias y desarrollistas.
La rentabilidad en dólares de los departamentos ha aumentado considerablemente, viniendo de un promedio de un 4% anual a tener hoy un promedio del 5,3%; significa una recuperación de la renta en dólares de más de un 30%. Los valores de alquiler promedio han subido y en U$S el ajuste ha sido también significativo, casi en su totalidad explicado por un dólar que ha tenido muy poco movimiento y estuvo controlado, ya que los incrementos en promedio anual de los departamentos fueron bastante menores al Indice de Precios al Consumidor (IPC) anual; contra ese índice, los valores de alquiler acumularon una caída a valores reales de 47% (el IPC de 2024 fue de 117,8%).
La oferta de alquileres se amplió de manera importante después de la aparición de la nueva modalidad de libres condiciones para contratar entre partes: se llegaron a ver momentos en el que la oferta se había casi sextuplicado con respecto a diciembre de 2023. Hoy está comenzando a acomodarse tanto la oferta como los precios y los ajustes con una inflación que se desacelera.
El escenario en el nuevo año
Todo esto refleja un mercado en transformación, donde cada decisión de compra, venta o inversión debe estar respaldada por datos, no por percepciones subjetivas. Se interpreta que 2025 será el año de los costos: 2024 fue de reactivación y recuperación del mercado de unidades usadas. A efectos de que el ecosistema termine de encontrar la dinámica para todos los actores del sector tienen que acomodarse algunas variables de la cadena productiva de metros nuevos; después de octubre pasado la demanda no validó la misma dinámica de ventas frente a los nuevos precios, lo que generó un alerta en el mercado.
Esa puja entre el costo de reposición y el valor del inmueble nuevo produce una tensión entre oferta y demanda que tiene que reacomodarse en este primer semestre. También hay que estar atentos a los efectos aún tibios del crédito hipotecario por falta de atractivo en las tasas, lo que hace que las exigencias para las calificaciones sean altas y los interesados no califiquen o no puedan acceder a los montos deseados para comprar lo que les gusta. Por otro lado, ver qué repercusiones genera la baja en impuestos y retenciones al siempre clave sector agropecuario, que podría tener también algún efecto derrame en inmuebles.
Con esta información en la mesa, el mayor aporte de Brick Data al sector es la transparencia y la velocidad en el acceso a la información. Hoy, un desarrollista, una inmobiliaria o un inversor pueden tomar decisiones con datos en tiempo real, sin depender de reportes atrasados o de “sensaciones del mercado”.
La posibilidad de filtrar por barrio, analizar tendencias interanuales y medir rentabilidad de manera inmediata cambia por completo el paradigma del negocio inmobiliario. Así, se puede decir que se acabó la era de la intuición en el mercado inmobiliario: no es que la experiencia no cuente, pero hoy los datos son el diferencial. El mercado ya no puede depender de la percepción o el “olfato”. Quien tenga la mejor información en tiempo real, tiene la ventaja.
