A finales del año 2023, el recién asumido presidente Javier Milei derogó la anterior Ley de Alquileres 27.737, dejando así atrás tres años y medio de un mercado en el que esa normativa tuvo un efecto negativo, con valores de locación que superaron la inflación y generando condiciones que afectaron a propietarios e inquilinos, con cada vez menos propiedades disponibles para alquilar y precios que no se podían prever, producto de la crisis y la alta inflación que vivía el país.
A partir de enero de 2024, el mercado quedó desregulado por la libre contratación entre las partes; no obstante, se fijaron pautas para lograr formas de alquilar que lograran cierto equilibrio de los contratantes. Así, aunque hubo varios meses de alta inflación, desde comienzos del año pasado los contratos de locación en general se pactaron por 24 meses y con actualizaciones cada 4 meses en su gran mayoría (62,39%), utilizando los índices de ICL (índice contrato de locación) o bien del IPC (índice precio del consumidor). De manera inmediata, ante esas nuevas condiciones del mercado, en la práctica la oferta de alquileres se incrementó en un 36% durante el mes de enero de 2024.
Balance 2024 y perspectivas 2025
“La medición que realizamos cada mes desde Cacic arroja que los valores de mercado de unidades de un dormitorio con balcón de no más de 10 años de antiguedad en barrios como Nueva Córdoba y General Paz tuvieron un incremento anual del 66%, y en el Centro de Córdoba un 52%. Por otro lado, las unidades tipo dúplex de dos y tres dormitorios en barrios con y sin seguridad tuvieron un aumento anual de un 92%. También hubo meses en los que las unidades no tuvieron incrementos de precio, demostrando que la regularización del mercado llevó que las subas vayan por debajo de la inflación”, explicó Federico Jaime, secretario de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cacic).
En paralelo a esas mediciones, los contratos que se cerraron en los primeros meses de ese año comenzaron a tener actualizaciones que superaban el valor de mercado, pues la inflación acumulada de ese período rebasó la barrera del 50%; eso llevó a que las inmobiliarias intervenieran entre propietarios e inquilinos para lograr que llegara a un acuerdo para acomodar el valor a un precio que beneficie a ambas partes.
A su turno, Lucas Péndola, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios Córdoba (CPI), apuntó: “Me parece que hay que dividir las lecturas en función de la normativa que las rige. El ICL marca un incremento del 149% para alquileres que se rigen bajo la normativa derogada. En cambio, las renovaciones marcan un aumento del 110%. La dinámica del primer bimestre es muy parecida a la histórica, con alta demanda de alquileres para estudiantes, con la diferencia de que no vemos especulaciones en los precios y existió una buena cantidad de oferta (66% más que el año pasado). Nosotros miramos mucho los números de nuestro Centro de Estadísticas Inmobiliarias (CEI) para tener un pulso real y ver la tendencia; a la fecha, observamos que el comportamiento de pago viene marcando que hay sectores que están teniendo dificultades para realizar el pago al 100% y eso nos enciende las primeras luces amarillas. Veremos si esa curva comienza a crecer o si fue algo temporal”.
El directivo afirmó que de no haber intervenciones del Estado en el sector el 2025 sería un año tranquilo, porque ya la población se adaptó al decreto 70/2023 y vio cómo fue la dinámica de esos 12 meses donde quedó bien claro que la vieja ley perjudicó a todos y que el mercado inmobiliario tiende a balancearse solo.
Matices
“El mercado de alquileres en Argentina sigue siendo un dolor de cabeza para los inquilinos, quienes enfrentan subas constantes y condiciones cada vez más difíciles para acceder a una vivienda. Si bien en años anteriores los aumentos en los alquileres estuvieron por debajo de la inflación general, la tendencia comenzó a revertirse en 2025. Durante el primer bimestre, los alquileres en el conurbano bonaerense aumentaron un 9,8%, superando en 4,3 puntos porcentuales a la inflación del mismo período. Esto significa que, aun con una desaceleración inflacionaria, el costo de alquilar sigue siendo un problema grave para quienes no tienen vivienda propia”, evaluó Maximiliano Vittar, representante de Inquilinos Córdoba y coordinador del Movimiento Inquilino Nacional.
Según el referente, en Córdoba el impacto no ha sido menor. La mayor oferta de propiedades permitió cierta normalización en la disponibilidad, pero eso no se tradujo en una reducción de precios: por el contrario, la eliminación de regulaciones trasladó nuevos costos al inquilino, agravando la situación. Hoy, además del alquiler, deben afrontar gastos que antes estaban a cargo de los propietarios, como tasas municipales e Impuesto Inmobiliario provincial, mientras que las expensas se dispararon por el fuerte incremento de tarifas de servicios.
Alquileres versus salarios
Según Vittar, el salario pierde cada vez más terreno frente a los alquileres. “Muchos inquilinos ya destinan más del 50% de sus ingresos al pago del alquiler, sin contar expensas, tarifas y otros gastos esenciales. Esto empuja a muchas familias a achicarse, compartir viviendas o endeudarse para no perder su hogar. Las perspectivas para este año no son alentadoras. Aunque se espera una mayor oferta de propiedades en alquiler, la falta de regulación deja a los inquilinos en una posición de extrema vulnerabilidad. La cantidad de personas que quedan fuera del sistema de alquiler formal crece, y con eso, aumenta el riesgo de que la crisis habitacional se profundice aún más. Sin un techo propio ni políticas claras de acceso a la vivienda, el alquiler se vuelve una carga insostenible para miles de argentinos”.
