Argentina atraviesa una etapa de redefiniciones en su estructura económica y productiva. En este contexto, el real estate corporativo (oficinas, industrial-logístico y retail) ha demostrado una capacidad de adaptación notable, con señales claras de reactivación en segmentos clave. Sin embargo, lo verdaderamente relevante es lo que viene: cómo se moverán las compañías en los próximos meses y qué decisiones estratégicas marcarán el rumbo de 2026.
Si hubiera que resumir en pocas palabras los principales desafíos del sector corporativo a nivel inmobiliario, los ejes serían: eficiencia, infraestructura y capital humano.
Eficiencia: en un momento de costos altos, retracción de la demanda y cambios en las reglas del juego tanto del mercado interno como del externo, las empresas ponen foco en sus procesos para ser más efectivas en el cumplimiento de sus objetivos.
Infraestructura: es una variable clave y las empresas buscan inmuebles con el foco en la ubicación, el diseño y las soluciones que su operación requiere.
Capital humano: contar con colaboradores calificados capaces de brindar información que agregue valor al usuario es una carta que acompaña a los emprendimientos comerciales orientados a la especialización.
La fragmentación de datos y las distinciones geográficas cobran mucho protagonismo en este sector, que ante una demanda más retraída debe reinventarse constantemente para mantener su vigencia.
En el caso de la logística, a nivel local los espacios premium son los que mejor comportamiento demuestran. Este mercado no es ajeno a los cambios en las reglas de juego (internas y externas), y ha tenido que adaptarse rápidamente. Accesos, infraestructura y eficiencia en la operación apoyados en la tecnología resultan elementos cruciales, mientras que llegar al destino final en menor tiempo y contar con espacios flexibles que permitan disponibilidad para los picos de demanda que pueden generarse en ciertas épocas del año son “el mantra” para la toma de decisiones.
“En Córdoba, hoy el resto de los espacios para logística muestran niveles altos de vacancia y la competencia se da por precio. Esto sucede cuando la demanda no alcanza a cubrir la oferta; por ende, el poder de negociación del que busca es más fuerte, los emprendimientos dejan de competir por servicios y pasan a centrarse en el costo de tener los inmuebles vacíos”, apuntó Mariana Geimonat, titular de Mariana Geimonat Brokers Inmobiliarios.
Por otro lado, en el mercado de oficinas se trabaja mucho cotizando la vuelta a una mayor presencialidad, pero esas decisiones aún no se han trasladado a una ocupación sólida en el mercado. Sí se percibe un enfoque basado en espacios pensados para el encuentro, la inspiración y la mejora en la productividad de los equipos. El trabajo remoto para algunas empresas ha generado un menor sentido de pertenencia y en muchos casos ha contribuido a la dispersión.
“Lo que resulta de esta situación es la búsqueda de espacios que prioricen tanto el logro de los objetivos de las empresas como el bienestar de los equipos que lo hacen posible. Creo que es el principal desafío que vive hoy el mundo corporativo y al que afortunadamente se le hace lugar”, agregó Geimonat.
Expectativas para 2026
Según la especialista, las principales tendencias para el próximo año pasan por:
• demanda selectiva, que prioriza ubicación, eficiencia en los costos, flexibilidad en la contratación y calidad de los espacios.
• falta de nuevos desarrollos, lo que puede ser una oportunidad para optimizar los activos existentes.
• en cuanto al retail, la diferenciación es la clave para la competitividad.
• capital humano con alta especialización, modelos colaborativos, buen clima laboral y la Inteligencia Artificial (IA) como herramienta de mejora en la productividad.
Resiliencia con visión de largo plazo
Alejandro Badino, director ejecutivo (CEO) de Colliers Argentina, apuntó que en Buenos Aires el segmento de oficinas tiende a una ocupación inteligente, no masiva. Según las cifras de la firma especializada, el mercado de oficinas premium de Buenos Aires cerró el segundo trimestre de 2025 con una vacancia del 14,46%, y una absorción neta de 32.720 metros cuadrados (m²), el nivel más alto de los últimos períodos.
Las operaciones se concentraron en edificios clase A+, lo que confirma una preferencia clara por espacios de calidad, flexibles y bien ubicados. A diferencia de lo que ocurre en países vecinos donde los fondos especializados avanzan sobre parques logísticos, en Argentina aún falta una infraestructura financiera que permita potenciar ese segmento con capital institucional. Sin embargo, las compañías están moviéndose con inteligencia: consolidan depósitos, optimizan recorridos y demandan eficiencia energética. Es un mercado que seguirá creciendo, aunque con recursos más limitados.
En Buenos Aires, según Colliers el inventario de centros logísticos premium alcanzó los 2.428.620 m², con una absorción neta de 34.676 m² y una vacancia del 6,47%. La estabilidad en precios (promedio 7,25 U$S/ m²) y la expansión en el submercado norte del Gran Buenos Aires confirman que la logística sigue siendo una pieza central del nuevo ecosistema productivo.
Finalmente, a nivel retail las marcas priorizan ubicación y tráfico peatonal, pero también contratos flexibles y espacios que permitan reconvertirse rápidamente. El retail físico no compite con el digital; se complementa. En ese punto, Buenos Aires está entendiendo bien cómo integrarse a las tendencias globales.
Incertidumbre macro, pero con señales alentadoras
Un dólar alto favorece la inversión en activos dolarizados, pero un tipo de cambio artificialmente retrasado distorsiona decisiones de mediano plazo. En este contexto, muchas empresas eligen postergar acciones de expansión, mientras que otras aprovechan la oportunidad de ingresar o reposicionarse. Hay una ventana temporal, donde el costo por metro cuadrado aún no refleja todo el potencial de los activos de calidad.
Lo que suceda entre noviembre y diciembre no sólo definirá el cierre del ejercicio 2025, también marcará el tono con el que arrancará 2026. “Hoy vemos un mercado donde las decisiones no se detienen, pero se analizan con mayor profundidad. Creemos que el real estate corporativo argentino tiene todo para consolidarse como un activo estratégico en la nueva economía. La clave estará en anticipar más que en esperar, y en invertir con visión, más que con urgencia”, concluyó Badino.
