Muchas veces escuchamos, pero quizás no dimensionamos en su real importancia, que antes de construir nuestra casa o cercar una parcela debemos verificar las medidas y la correcta ubicación del lote.
¿Por qué es tan importante garantizar ese punto de partida básico? Edificar la vivienda propia no se realiza muchas veces en la vida, por lo que es importante hacerlo con la mayor seguridad jurídica posible.
La herramienta técnico-legal que permite restituir y/o verificar los límites de un inmueble es el Certificado de Amojonamiento, una tarea realizada por los agrimensores y que tiene por finalidad reponer la materialización de los vértices de una parcela, respetando lo indicado en el documento gráfico que le dio origen.
Certificado de Amojonamiento
Para poder confeccionar un Certificado de Amojonamiento, el profesional debe corroborar que el espacio territorial a delimitar se encuentre previamente asentado en un plano con condiciones técnicas suficientes y debidamente visado y registrado en el Catastro, o que esté protocolizado en el Registro General de la Propiedad.
Además, para que tenga valor y sea oponible a terceros, el documento cartográfico debe ser presentado en las formas establecidas por el Colegio de Agrimensores de la Provincia de Córdoba, estar firmado por un profesional matriculado y contar con la intervención de la entidad, que lo visa y lo registra. Toda otra forma de presentación carece absolutamente de valor documental.
A su vez, el Certificado de Amojonamiento puede tener un fin público, cuando es una exigencia de municipios, comunas o de las cooperativas para autorizar la provisión de los servicios básicos; o privado, para garantizar la ubicación de la construcción prevista y para evitar invasiones de o hacia colindantes, garantizando la paz territorial y evitando, de esa manera, conflictos entre vecinos que podrían terminar judicializándose.
¿Certificado o Mensura?
El Certificado de Amojonamiento no determina los límites del inmueble. Los objetos territoriales legales (así los denomina la Ley Nacional de Catastro N° 26.209) se definen por operaciones de mensura.
Una vez que esos límites ya fueron definidos y que las parcelas han sido creadas, los mojones pueden extraviarse. En ese caso, la tarea de amojonamiento permite identificar y materializar nuevamente sus vértices.
¿Se puede amojonar una posesión?
No se puede amojonar una posesión, porque sólo aplica a todas aquellas “porciones de terreno que tengan una causa jurídica generadora de límites ideales o jurídicos, que definan un derecho o una restricción, con efectos jurídicos, de derecho público o privado, y solo son accesibles a los sentidos mediante un acto de Mensura, registrables en el Catastro”.
Los “derechos posesorios” no están asentados en los catastros ni en los registros a la propiedad, hasta tanto una sentencia judicial les otorgue el estatus correspondiente.
Una persona puede poseer una fracción de tierra, sin importar que esa porción de terreno se corresponda o no con una parcela completa y registrada en el Catastro.
Como lo establece el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina (CCCN), una vez que la posesión pacífica, ininterrumpida y de conocimiento público se extiende por un plazo mayor a 20 años, los poseedores pueden abocarse a obtener el título de la propiedad mediante un juicio de usucapión.
El rol de los profesionales y del colegio que los congrega
En conclusión, cada situación habitacional compone un escenario complejo que requiere ser abordado con el sólido criterio de un profesional capacitado y habilitado para discernir estas cuestiones.
Hay decisiones que no pueden ser tomadas a la ligera y en las cuales resulta clave el apoyo, el respaldo y la guía de un colegio profesional fuerte y comprometido con las necesidades de su sociedad.
Por estas razones, el Colegio de Agrimensores de la Provincia de Córdoba brinda asesoramiento gratuito a la ciudadanía con el objetivo de allanar el camino de las personas que se encuentran en el proceso de construir, vender o comprar una propiedad inmueble.
