En la República Argentina el cuerpo legal que reúne las bases del ordenamiento jurídico en materia civil y comercial es el Código Civil y Comercial de la Nación (C.C.C.N.), que aprobado en el año 2014, entró en vigencia en el mes de agosto del año siguiente. Dentro del C.C.C.N., se definen y describen los Derechos Reales. Allí se constituyen prerrogativas directas sobre bienes, otorgando a sus titulares facultades de uso, goce y disposición conforme la normativa vigente.
En términos generales, los Derechos Reales regulan la relación jurídica entre una persona y una cosa, estableciendo distintos niveles de dominio y aprovechamiento.
En este marco, cuando los bienes son bienes inmuebles, hay un tipo de profesional especializado para su determinación y registración. En nuestro país son los agrimensores, quienes cuentan con la formación técnico-legal especializada en Derechos Reales, lo que los convierte en actores fundamentales para garantizar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario. Su formación no solo abarca el dominio de técnicas topográficas y geodésicas, sino también un profundo conocimiento del marco normativo nacional, provincial y local.
Gracias a esta preparación, los agrimensores son profesionales capacitados para interpretar y aplicar el Código Civil y Comercial de la Nación, así como las leyes catastrales y registrales, asegurando que la determinación y resguardo de los bienes inmuebles se realicen con precisión y respaldo legal.
Esta combinación de saberes técnicos y jurídicos es clave para prevenir conflictos territoriales y contribuir al ordenamiento y desarrollo sostenible del país.
Con la reforma del Código Civil en 2015, se incorporaron nuevos derechos reales que no estaban contemplados en el Código Civil anterior. Entre ellos se destacan:
- Conjuntos inmobiliarios
- Derecho Real de Superficie
- Tiempo Compartido
- Cementerio Privado
- Derecho real de propiedad horizontal especial para el régimen de conjuntos inmobiliarios
El Conjunto Inmobiliario
El Conjunto Inmobiliario es un Derecho Real regulado en el artículo 2073 del C.C.y C. Se trata de una organización de inmuebles con fines residenciales, comerciales o mixtos, en la que existen espacios privados y áreas comunes destinadas al uso y goce de los propietarios. Este concepto reemplaza y amplía la figura de los “clubes de campo” y otros desarrollos inmobiliarios preexistentes en la normativa derogada.
Sus características incluyen:
- Unidad jurídica y funcional: Se constituye mediante un reglamento aprobado en escritura pública, el cual debe inscribirse en el Registro de la Propiedad (Registro Gral. De la Pcia).-
- Copropiedad y derechos individuales: Cada titular posee un derecho exclusivo sobre su unidad y una participación proporcional sobre los espacios comunes.
- Administración y mantenimiento: La gestión del conjunto está a cargo de un consorcio o entidad similar, regulada por el reglamento de propiedad.
- Restricciones y obligaciones: Las unidades están sujetas a reglamentos internos que regulan el uso de las áreas comunes y las restricciones a los derechos individuales en favor del interés colectivo.
Ejemplo:
Un ejemplo típico de Conjunto Inmobiliario es: Barrio cerrado con lotes individuales, calles internas, club house y áreas verdes de uso compartido. Cada propietario tiene el dominio exclusivo de su lote y una copropiedad sobre los espacios comunes.
El Derecho Real de Superficie
El Derecho Real de Superficie se encuentra regulado en los artículos 2114 a 2123 del C.C.y C. que permite a una persona distinta del propietario del suelo: construir, plantar o forestar sobre o bajo un inmueble ajeno, por un plazo determinado. Esta figura resulta clave en el desarrollo urbano, la producción forestal y el aprovechamiento eficiente del suelo.
Sus características incluyen:
- Separación entre el dominio del suelo y las construcciones o plantaciones: Quien posee el Derecho de Superficie puede edificar o forestar sin ser propietario del terreno.
- Duración máxima: En el caso de construcciones, el plazo no puede exceder los 70 años; para forestación, el límite es de 50 años.
- Inscripción registral: Para su oponibilidad a terceros, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble (Registro Gral. De la Pcia).-
- Extinción: El derecho se extingue por vencimiento del plazo, cumplimiento del objeto o incumplimiento de las obligaciones del superficiario.
- Indemnización y mejoras: Al finalizar el derecho, las construcciones o plantaciones pueden quedar en beneficio del propietario del suelo, con o sin indemnización según lo pactado.
Ejemplo:
Un municipio otorga a un desarrollador inmobiliario el Derecho de Superficie sobre un terreno fiscal por 50 años para construir un complejo de viviendas. Durante ese período, el desarrollador puede vender unidades en superficie sin ser propietario del suelo. Al finalizar el plazo, las edificaciones pueden revertir al dominio municipal según lo acordado.
Diferencias clave entre ambas figuras
- Objeto: El Conjunto Inmobiliario regula la propiedad horizontal y el uso compartido de espacios, mientras que el Derecho Real de Superficie separa la propiedad del suelo, de las construcciones o plantaciones.
- Duración: El Conjunto Inmobiliario es un régimen permanente, mientras que el Derecho de Superficie tiene un plazo máximo determinado.
- Titularidad: En el Conjunto Inmobiliario, cada unidad es de dominio exclusivo con copropiedad en áreas comunes. En el Derecho de Superficie, el superficiario adquiere un derecho temporal sobre la construcción o plantación sin ser dueño del suelo.
- Uso y aplicación: El Conjunto Inmobiliario es habitual en desarrollos residenciales y comerciales. El Derecho de Superficie es útil para proyectos inmobiliarios temporales o forestación.
El Conjunto Inmobiliario y el Derecho Real de Superficie son herramientas esenciales para la planificación urbana y la inversión inmobiliaria en Argentina. Mientras que el primero, facilita la convivencia organizada en comunidades planificadas, el segundo, permite maximizar el aprovechamiento del suelo sin transferir su propiedad. Ambos instrumentos requieren un adecuado marco legal y técnico, en el que la Agrimensura desempeña un rol clave para su delimitación, registración y gestión eficiente.
