El Colegio de Ingenieros Civiles de Córdoba celebra los beneficios de la Mesa de Entradas Única de Loteos (MEUL), un sistema consolidado que, tras casi una década de operación, brinda a los desarrollistas la esperada seguridad jurídica y agilidad para la aprobación de proyectos inmobiliarios en la provincia. La iniciativa, respaldada por el Programa de Escrituración de Loteos (PEL), logró simplificar y acelerar un proceso históricamente complejo.
El sistema, operativo desde 2016 bajo los decretos N°1693/16 y N°1493/22, funciona de manera 100% digital a través del Ciudadano Digital (CiDi). Los profesionales destacan que, al tratarse de un proceso riguroso con plazos y normas claras, optimizó la gestión de proyectos de loteos, beneficiando tanto a los desarrolladores como al ordenamiento territorial.
El sistema digital establece un camino claro, de cinco etapas obligatorias, que los profesionales deben seguir. El Colegio enfatiza que este orden es la clave para la eficiencia del proceso.
Prefactibilidad: en la etapa inicial, los desarrollistas y loteadores pueden confirmar si la zona cumple con las condiciones técnicas mínimas y conocer de antemano los requisitos de infraestructura y servicios.
Factibilidad: aquí se presentan los proyectos de obra vial, de escorrentías, de vertidos de efluentes y de redes de agua y electricidad. Una vez aprobados, se emiten los certificados de factibilidad, aunque no se autoriza aún el inicio de las obras.
Licencia: una instancia clave, donde el Ministerio de Ambiente y Economía Circular emite la Licencia Ambiental requerida, antes de la audiencia pública.
Garantía: con la Licencia Ambiental obtenida, se pueden iniciar las obras. En este paso, se establecen y presentan las cauciones que garantizan la ejecución de la infraestructura básica. Las garantías pueden liberarse de forma progresiva a medida que las obras avanzan.
Escrituración: el proceso culmina cuando la Dirección General de Catastro (DGC) visa los planos, aprobando el loteo y habilitando la escrituración individual de cada parcela.
Loteo y subdivisión simple: claves
El Colegio remarca que si bien el proceso es más exigente que una subdivisión simple, los loteos representan una inversión más rentable a largo plazo, pues potencian el valor de la tierra y permiten una optimización del espacio, multiplicando el valor de la tierra en más de 10 veces.
La subdivisión simple, que es el concepto más básico de fraccionamiento de la tierra, no implica infraestructura (directamente) y ofrece un retorno a corto plazo. Es más fácil de realizar, requiere muy baja inversión y el aumento promedio del valor de la tierra es del 50%. Sin embargo, está fuertemente condicionada por la normativa municipal, la limitación de 25 lotes sucesivos (o 10 lotes menores a una hectárea), el problema registral que generan los pasillos privados y también cuestiones ambientales que lo afectan al momento de edificar.
Asimismo, los loteos ofrecen ventajas muy significativas, como la optimización de la tierra y una inversión por etapas; además, los fraccionamientos cuentan con toda la infraestructura, calles bien diagramadas que no comprometen la circulación vial del sector, espacios verdes parquizados, y un largo etcétera. Eso genera sectores residenciales más ordenados y sustentables en términos de ambiente, y potencian el valor del suelo.
Considerando el período de inversión en 5 años (desde que se compra la tierra hasta que se vende el último lote), las tasas internas de retorno superan el 40% en la mayoría de los desarrollos analizados. Gracias a la implementación de este sistema digital, la provincia de Córdoba puede garantizar el ordenamiento territorial y el desarrollo de sectores residenciales más amigables y sustentables.
El riguroso pero ágil proceso de la MEUL se ha convertido en una herramienta fundamental para la industria de la construcción local, demostrando que la seguridad y la eficiencia pueden ir de la mano.
