Durante su campaña electoral, el ahora presidente electo Javier Milei aseguró que derogará la llamada Ley de Alquileres (ley 27.551 y su reforma reciente con la ley 27.737), para que la locación de inmuebles se haga bajo el marco del Código Civil y Comercial.
No está claro si lo hará. Pero el mercado ya tomó sus previsiones y los propietarios sacaron del alquiler una buena parte de sus inmuebles.
Según un relevamiento de Disset Inmobiliaria sobre los inmuebles publicados en la plataforma de Clasificados La Voz, la oferta de departamentos de un dormitorio en Córdoba capital se ubicó en noviembre 35,9% por debajo del nivel que tenía en junio, ya que bajó de 1.097 a 703 unidades.
Las caídas más fuertes se registraron en los barrios Nueva Córdoba (52%), General Paz (47,3%) y Alto Alberdi (37,5%).
Como resultado directo, en la ciudad el valor promedio del alquiler aumentó en el mismo período 53,6%, llegando a $138.400 para un departamento de un dormitorio. Entre junio y noviembre, las subas más fuertes se vieron en Alberdi (105,5%), Alto Alberdi (95,6%) y Cofico (87,2%).
“Esto es un resultado directo de la falta de previsibilidad económica y sobre el marco legal. Ante esto, muchos de los propietarios optaron por el retiro de sus inmuebles hasta que el panorama se aclare. Los que quedaron en el mercado subieron sus valores del alquiler, en un contexto con un dólar con tendencia a la baja”, resalta Matías Merguerian.
Para el consultor, la falta de inmuebles para alquilar provocará un “veranito” entre diciembre y enero para las ventas de unidades, ya que se activarán porque “todavía están a precios competitivos”. Pero este fenómeno no es nuevo.
Con optimismo
La semana pasada, la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic) presentó un balance de la actividad en este año, que cierra con un crecimiento de 19% comparado con 2022.
El principal motor lo tuvo por el lado del Banco de Córdoba, gracias a los más de 3.500 créditos Casa Bancor Tasa 0% que colocó y que llegaron a representar hasta el 19% de las ventas en los últimos meses. El programa se cortó abruptamente cuando el Banco Central de la República Argentina (BCRA) determinó que ya no había más dólares para créditos hipotecarios.
El informe presentado por su presidente, Lucas Bergo, indica que, pese a la incertidumbre, 72,2% de los corredores inmobiliarios esperan que 2024 sea un buen o muy buen año.
La previsión de los operadores es que el próximo gobierno de Javier Milei podría mejorar las condiciones macroeconómicas para que el mercado inmobiliario se recupere.
“Con tres años de vigencia de la Ley de Alquileres, se retiró más del 40% de los departamentos del mercado. Ya no se puede seguir como estábamos hasta ahora”, agrega Bergo.
Según los datos de Cacic, tomando como referencia unidades de Nueva Córdoba, General Paz y Centro, el alquiler en octubre registró aumentos interanuales de 219% para departamentos de un dormitorio y de 228% para dos dormitorios, cuando la inflación interanual fue de 142,7% según el Indec.
Para la Cacic, la última reforma a la Ley de Alquileres volvió a paralizar los contratos, por lo cual se están firmando prórrogas de tres a seis meses). “Un debate que debía ser técnico se convirtió en un debate ideológico”, resalta.
Al respecto, la entidad presidida por Bergo opina que este marco legal sirvió para oficinas y locales comerciales, pero no para viviendas. Por lo cual, más que derogar todo el marco legal, propone derogar la última reforma (la 27.737) y modificar o derogar parcialmente la ley 27.551, ya que si se deroga totalmente, y el mercado para a regularse con el Código Civil, se pierde la posibilidad de indexar los contratos de alquiler, como también los acuerdos de reparaciones y la quita de penalidades con notificación previa, considerados positivos por el sector.
La Ceduc espera un “ciclo nuevo”
El sector del desarrollo inmobiliario, por su parte, también espera con expectativas positivas el arranque de un nuevo gobierno.
“El desarrollismo tuvo que enfrentar un marco de gran incertidumbre. Pero esto es un fin de ciclo que los argentinos y los cordobeses manifestaron en las urnas”, resaltó Roque Lenti, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc).
Sobre el próximo gobierno de Milei, auguró que se viene “un ciclo nuevo donde el sector tiene una gran oportunidad, con un desarrollismo de triple impacto en lo económico, lo social y lo ambiental”.
La entidad participará de una mesa de diálogo que impulsa el intendente electo de Córdoba, Daniel Passerini, con el cual asegura que hay “mucha coincidencia”.
Por su parte, el vicepresidente de la Ceduc, Martín Teicher, explicó que la incertidumbre generó parálisis “demasiado larga”.
En este marco, la actual baja del tipo de cambio del dólar hará que los precios de los inmuebles en la moneda estadounidense empiecen a mejorar. Para el empresario, la mejora prevista en la producción del agro y del sector energético, como también la derogación de la ley de alquileres y la vuelta del inversor en dólares, va a permitir una recuperación del mercado a mediano plazo.
“Pero viene un ajuste grande, que todavía no lo entendemos. Nos habíamos acostumbrado a un modelo de trabajo que está cambiando. No sé adónde va, pero noto optimismo”, agregó Teicher.
