Félix Ortega era un abogado más en San Francisco cuando la crisis de 2001 y el “corralito” atraparon sus ahorros en los bancos. Obligado a buscar soluciones financieras para no perder su capital, encontró una salida en el desarrollo inmobiliario. Su segundo paso fue construir un hotel con servicios de alto nivel, donde sin estar en una ciudad turística logró niveles de 80% de ocupación. Ahora, su nueva apuesta es hacer viviendas en Añelo, Neuquén, para la industria del petróleo y el gas no convencional en Vaca Muerta.
–¿Cómo fue que un abogado se convirtió en desarrollista inmobiliario?
–Yo ejercí 15 años la abogacía; me dedicaba a la actividad penal, civil y comercial y atendía fundamentalmente a bancos. Siempre mis ahorros los colocaba en el sistema bancario, en plazo fijo. Eran mis clientes, tenía confianza en ellos. Así y todo fui de aquellos que se quedaron con todos los ahorros en los bancos entre 2001 y 2002, con el famoso “corralito”. Esto produjo un quiebre en mi vida.
–¿Por qué?
–Porque vi que en mis ahorros, lo que eran dólares ya no eran dólares y que iba a ser muy complicado sacarlos. Pensé que el sistema iba a colapsar y como tenía clientes empresarios, en ese momento se podía ceder los plazos fijos a un valor por debajo de la par, que en ese momento era 20% a 25%, y tus clientes te daban los dólares que tenían ahorrados. De esa manera, fui entrando en otro mundo.
–El de las finanzas.
–Claro, creé una empresa financiera donde empezamos a generar legalmente canjes de sesiones de plazo fijo por dólares. En ese momento nacieron las cuasimonedas y también intermediamos ese tipo de activos financieros.
–¿Cómo entró en la construcción?
–Al principio, todo iba destinado a recuperar mis ahorros, pero casi sin quererlo todo me fue llevando hacia el desarrollo inmobiliario, cuando la financiera tomó una dimensión importante y la construcción empezó a ser requerida en toda la zona de San Francisco, que es fuertemente agrícola y ganadera. Nos orientamos a construir edificios en escala, algo que no estaba desarrollado en la ciudad.
–¿Cuándo hicieron la primera torre?
–Entre 2006 y 2007; la terminamos en un par de años, a media cuadra donde hoy tenemos el hotel Soho Park. Capitalizamos el aprendizaje; y de ser inversores y tercerizadores de toda la construcción y el desarrollo inmobiliario, fuimos avanzando en distintas áreas de la actividad.
–¿Por ejemplo?
–Generamos nuestras propias cuadrillas de trabajo y de esa manera armamos una constructora. Pasados los años, el ingeniero Guillermo Velázquez, uno de los socios, me dijo: “Che, vamos a tener problemas con el hormigón elaborado; ¿qué te parece si hacemos una hormigonera?”. Así creamos la firma H25 SRL, junto a sus hermanos Germán y Juan Manuel; después de seis años, certificamos normas ISO 9000 y abastecemos a San Francisco.
–¿Sólo están asociados en la hormigonera?
–No. Con ellos estamos haciendo algunos desarrollos también, un loteo en Freire, financiado con los ahorros y el producido de esa sociedad. Son 5,5 hectáreas que van a salir este año. Ahora, estamos en toda la etapa de autorizaciones provinciales. A mediados del año deberíamos comenzar las obras.
–También entraron en el negocio hotelero.
–Soho Park es parte del complejo Distrito Soho, dos torres en pleno centro de San Francisco. Cuando entramos en la construcción, nuestra idea era generar cinco grandes desarrollos para una ciudad que tiene entre 85 mil a 90 mil habitantes, y con Sojo Park cumplimos este sueño.
–¿Qué construyeron hasta ahora?
–El primer edificio es Dinámica Tower, de 4.500 metros cuadrados. El segundo se llama Altos de Salta de 7.500 metros cuadrados. De ahí pasamos a una torre menor, de 3.000 metros cuadrados que se llama edificio Moreno. De ahí, iniciamos un loteo con 100 parcelas, y luego pasamos a Soho Park, de 13.000 metros cuadrados.
–¿Siempre dedicados a edificios y loteos?
–No. También, generamos otros desarrollos menores, como 10 departamentos en planta baja y primer piso con sus cocheras, con algún local comercial; de este tipo de emprendimientos debemos haber hecho tres o cuatro.
–¿Por qué un hotel de alta calidad en una ciudad que no es turística?
–Porque entendemos que a San Francisco le faltaba un hotel de categoría, un servicio que hasta ese momento no tenía.
–Pero San Francisco es una ciudad ligada a la industria y al agro. El visitante es más bien un viajero ejecutivo.
–Cuando uno piensa un negocio, puede apuntar a generar una oferta donde no la había, partiendo de una demanda; o se puede generar la demanda. Soho Park, con 43 habitaciones, busca generar la demanda. Esto se ensambla con las ideas del nuevo intendente, Damián Bernarte, que propone a San Francisco como una ciudad de eventos. Nuestra propuesta apunta a ser icono de hospitalidad para las personalidades que nos visitan y para un público general con un perfil más aspiracional.
–¿Cómo es eso?
–En el último tiempo, capturamos un turista que elige Soho Park como una propuesta de un par de días o de fin de semana largo, para disfrutar de su interior, como el restaurante, el circuito de spa, piletas, el gimnasio y una terraza con bar. También están los salones de eventos y de fiestas.
–No debe ser fácil generar este tipo de demanda...
–Sabíamos que íbamos a tener que pelear contra molinos de viento, porque San Francisco no tiene mar, río, nieve, pero tiene una atractivo con distintas actividades que hoy se están promoviendo.
–¿Cuántos eventos se están generando en San Francisco, en el marco de esta política municipal?
–El municipio apunta a por lo menos que haya un par de eventos al mes de distinta naturaleza, por ejemplo culturales, espectáculos públicos, carreras de autos antiguos, el rally y el Festival del Humor, la Buena Mesa y la Canción que se hace en febrero. Hay un pequeño superdomo para 3.500 personas. Esto genera un polo de atracción para espectáculos de nivel nacional e internacional. También hay un centro cultural que genera espectáculos casi todos los fines de semana. En el verano, hay una feria de artesanía y gastronomía al aire libre con espectáculos musicales.
–¿También tienen clientes corporativos?
–Sí, porque la ciudad tiene un parque industrial con más de 160 empresas. También llegan de Brasil y Uruguay, que pasan por San Francisco para alojarse de paso a Las Leñas (Mendoza) o a otro punto turístico de Argentina. A su vez, hay un turismo de fin de semana que tiene que ver con fiestas de cumpleaños o casamientos, e incluso un visitante que elige a Soho para pasar un fin de semana. Hoy tenemos 80% de ocupación.
–¿Por qué creen que se dio esto?
–Porque es un servicio de alto nivel a tarifas muy acomodadas comparados con otros hoteles de igual categoría. Hoy la tarifa promedio está entre $40 mil y $47 mil la habitación doble. Un hotel del mismo nivel de servicio de las sierras o en Buenos Aires está 2,5 a tres veces arriba. Tenemos visitantes de zonas aledañas de Córdoba, Santa Fe y Buenos Aires, en ese orden. En visitantes corporativos, el orden se invierte: Buenos Aires, Córdoba y Santa Fe.
–El complejo también tiene departamentos, ¿no?
–Si, 18 departamentos de buen nivel y 150 metros cuadrados, otro desafío para crear demanda. Está vendido poco más de 60%.
–Y ahora van a Vaca Muerta. ¿Qué van a hacer allá?
–Ahí tenemos dos negocios. El nuevo proyecto insignia a corto plazo está en Añelo (a 100 kilómetros de la capital de Neuquén y la población más cercana a Vaca Muerta, zona de producción de gas no convencional). El pueblo tiene 8.000 habitantes, pero la demanda de viviendas para los empleados de las empresas es muy alta.
–¿Van a hacer viviendas?
–Compramos tres hectáreas de campo hace tres años. En 2023 obtuvimos el permiso de para realizar las obras de infraestructura y lotear. Este año pensamos generar una alianza estratégica con algún desarrollista para hacer 50.000 metros cuadrados en viviendas (serían unas 400 unidades). Es tanta la demanda que en los próximos dos años va a ser totalmente absorbida.
–¿Casas o departamentos?
–Casas de planta baja y primer piso y otras unidades de planta baja y dos pisos. No creo que hagamos obras en altura por las inclemencias climáticas. El viento en Añelo es bastante importante. También incluirá zócalos comerciales para abastecer a la gente del desarrollo inmobiliario y al resto del pueblo.
–¿Sería en alianza con una desarrollista neuquina?
–No, con una desarrollada de Córdoba Capital. Una parte del capital lo pondremos nosotros, la otra nuestro socio y el resto lo buscaríamos en el mercado. Es un negocio interesante porque la renta mensual oscila los U$S 1.000 mensuales netos para el inversor. Se trata de una rentabilidad del 10%.
–Es un número alto. ¿A qué se debe?
–Es un modelo de negocio interesante. Hay un único cliente, que son las empresas que producen en Vaca Muerta y que contratan las casas llave en mano para sus empleados. Porque el particular no soportaría pagar U$S 1.000 por mes de alquiler.
–¿Lo van a administrar ustedes?
–La atención se va a tercerizar, probablemente con un servicio de hospitalidad (similar al gerenciamiento de hoteles) porque la vivienda se ofrece equipada con camas, ropa de blanco, heladera, televisor, limpieza, mantenimiento, etcétera. La persona lo usa por el tiempo y alguien se tiene que ocupar de esos servicios. Cuando uno deduce los costos por este servicio, que más o menos oscila el 20%, lo que queda en limpio es 10% para renta neta.
–¿En qué plazos se va a hacer?
–La idea es hacerlo con construcción modular. Se construye la vivienda en la planta, lo trasladamos en camiones y lo ponemos ahí en el lote, que va a tener toda la obra de infraestructura. Así, en pocas horas, la casa se instala. Si está lista la infraestructura del loteo, prácticamente en dos meses se puede tener una primera batería de 32 casas. Lo ideal es arrancar a mediados de este año.
–Dijiste que tenías dos negocios. ¿Y el segundo?
–Es otra empresa, SandAr, que se dedica al secado de arenas para fracking. Lo venimos haciendo desde finales de 2019. Se interrumpió con la pandemia y desde hace un año y medio volvimos a inyectarle energía. Se traen arenas de Entre Ríos y Río Negro, se hace un blend y se secan en hornos muy grandes; se ponen grandes tolvas y de ahí a unas cajuelas tipo container. Nosotros hacemos el secado para un proveedor que lo busca y lo lleva al pozo para tenerlas disponibles para hacer el fracking, que es la fractura hidráulica de la tierra de donde se saca el gas no convencional.
–Entonces, ¿Vaca Muerta va a ser el nuevo horizonte del grupo?
–En lo que tiene que ver con los desarrollos inmobiliarios en el corto plazo, sí, para Grupo Dinámica y para quienes decían invertir con nosotros.
Del desarrollo a la pelota
Nombre. Félix Ortega (54).
Casado con. Julieta.
Hijos. Félix Jr. y Caetano.
Le gusta. El fútbol y la pelota paleta.
Empresa. Grupo Dinámica.
Cargo. Presidente
Empleados. Aproximadamente 100 entre todas las unidades de negocios.
Teléfono. (03564) 420-300, 434-405.
E-mail. info@grupodinámica.com.ar
Soho Park. www.instagram.com/soho_park
