Argentina siempre tiene problemas urgentes. Por esta razón, el déficit habitacional es uno de los más relegados por los distintos gobiernos nacional, provincial y municipal.
Pero en estos años ha tomado una dimensión tal que se necesita un programa a 10 años con grandes inversiones para empezar a dar una solución.
Un reciente informe del Comité de Análisis del Foro de Análisis Económico de la Construcción, realizado por la consultora Economic Trends y la Delegación Córdoba de la Cámara Argentina de la Construcción, le puso número a una posible alternativa en la provincia en un plazo de 10 años.
Para las familias con ingresos por debajo de la línea de la pobreza, hacen falta seis millones de metros cuadrados de vivienda social. Partiendo de unidades de 52,5 metros cuadrados cubiertos, hay que construir 114.286 casas. Según los costos en dólares de los últimos 10 años, esto implica una inversión de U$S 2.900 millones que necesariamente debe hacer el Estado.
La clase media, entendida por la población que cobra salarios de entre una y cuatro canastas básicas totales (CBT, utilizada por el Indec para fijar la línea de la pobreza), necesita 11 millones de metros cuadrados, unas 146.667 viviendas de 75 metros cuadrados cubiertos con una inversión de U$S 7 mil millones.
“Esta propuesta ha tenido en cuenta no sólo las familias que no tienen vivienda, sino otros problemas ligados a esto, como precariedad, cohabitación, hacinamiento e incluso las proyecciones demográficas para la próxima década”, asegura Gastón Utrera, titular de Economic Trends.
El trabajo del Foro incluye las obras de infraestructura necesarias, como también un mecanismo para medir la huella de carbono de las obras.
“Durante seis años, el equipo de trabajo se ha consolidado y ha profundizado cada vez más en las investigaciones de temas como el déficit habitacional”, destaca Luis Lumello, titular de la entidad empresarial.
Un problema transversal
Un dato que muestra este trabajo, que no suele ponerse en evidencia, es que el déficit habitacional es un problema no sólo de las familias pobres, sino transversal a distintas capas de la clase media.
La propuesta implica que, para resolver el déficit habitacional en Córdoba, deberían invertirse casi U$S 1 millón anuales en los próximos 10 años. Pero esto no quiere decir que todo lo debería hacer el Estado.
Las más de 114 mil viviendas para familias pobres deben necesariamente ser hechas por el Estado. En Córdoba, después de los “barrios ciudades” del exgobernador José Manuel de la Sota, no se hicieron grandes planes de vivienda social en la provincia.
Pero las casi 147 mil viviendas que deben hacerse para la clase media pueden financiarse con créditos que incluyan alguna asistencia estatal.
Un ejemplo es lo sucedido con el crédito Casa Bancor Tasa 0%. Según datos de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic), en la ciudad se vendieron inmuebles con financiamiento hipotecario hasta prácticamente la crisis cambiaria de abril de 2018 –que marcó el final del gobierno de Mauricio Macri–; pasaron tres años y medio hasta que la línea de la entidad provincial volvió a generar ventas financiadas con crédito (ver gráfico) y, actualmente, solo esta línea representa el 17% de las operaciones.
Ventas mediante crédito hipotecario
Tal es el desgaste que provocó la inflación en salario de la clase media –el sueldo promedio actual en Córdoba es de $ 73.052, según Idesa, mientras un departamento puede costar entre U$S 50 mil y U$S 70 mil– que es casi imposible para la clase media pensar en adquirir una vivienda si no es con crédito.
Pero incluso la clase media que puede lograrlo también tiene problemas para comprar o alquilar, según lo advierte Lucas Bergo, presidente de Cacic.
“Desde que arrancó la Ley de Alquileres, la cantidad de inmuebles para alquilar cayó 40%. Hay tan poca oferta que los valores están por encima de los promedios históricos, más allá del problema inflacionario. El inquilino termina optando por zonas donde no necesita vivir”, resalta.
En materia de compra, sucede un efecto impensado, pero razonable por los tiempos que corren. “Hoy es muy difícil vender en barrios abiertos, hay mucha oferta, pero poca demanda. El que puede comprar busca barrios o condominios con seguridad; prefiere resignar metros o cercanía, porque la principal variable es la seguridad”, agrega el corredor inmobiliario.
Mientras tanto, el sector desarrollista de Córdoba había logrado en 2010, con la figura del fideicomiso financiero, un mecanismo para vender en cuotas ajustables por el costo de la construcción. Pero la inflación y el tipo de cambio con el dólar, desde abril de 2018, pusieron en jaque a este sistema, y hoy el sector sólo vende viviendas a los segmentos de mayor ingreso de la población y al inversor.
“En un mercado sin crédito hipotecario y con una macroeconomía tremendamente complicada, no se sabe cuál es el costo verdadero de la construcción. El desarrollo de una vivienda que no es social está atado a distintas variables como el dólar, la restricción a la importación y la falta de insumos. Cuando comenzamos con los fideicomisos, una parte de la clase media podía pagar una cuota de U$S 400 dólares; el poder adquisitivo ha caído tanto que para resolver este problema hay que pensar en políticas públicas en las que el Estado sea parte de la solución”, explica Roque Lenti, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc).
