“Los que vendemos viviendas tenemos los sueños de las personas en nuestras manos”, advierte Martín Teicher, CEO de Grupo Elyon, una desarrollista con larga trayectoria en Córdoba. El también vicepresidente 1° de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc) alude así al formidable aspiracional que la “casa propia” constituye para los argentinos. Algo que constata cada vez que se topa con lágrimas al entregar una llave, o cuando recibe pagos con la habitual advertencia: “Acá le estamos dando los ahorros de toda la vida”.
Poseer el techo que se habita en un país sin crédito equivale a lograr refugio de una macro siempre incierta y, a la vez, constituye un pilar identitario de los sectores medios. Por eso resultan tan dramático el déficit habitacional nacional de 3,24 millones de hogares que estima la Cámara Argentina de la Construcción, y shoquea un dato como el que acaba de difundir la Consultora Moiguer: 4 de cada 10 argentinos de clase media creen hoy que “nunca” van a llegar a comprarse su casa.
He ahí un fértil sustrato para cumplir sueños a nuevos propietarios; pero también para pergeñar toda clase de estafas con altas chances de “éxito”. Por estos días, Córdoba se sigue asombrando de la escala ganada por el escándalo Márquez y Asociados, la autodenominada “constructora desarrollista” cuyo cuarteto de propietarios (Matías, Pablo, Lucas y Ariel Márquez) junto al contador de la firma, están detenidos, imputados por supuesta asociación ilícita y estafas reiteradas por el fiscal de Delitos Complejos del 1° Turno Enrique Gavier.
El propio funcionario admitió que la magnitud del caso ha “desbordado” a la fiscalía y que debió activar un formulario digital para denuncias. Según dijo, habría 30 mil contratos firmados por clientes con la empresa, pero ésta habría entregado sólo 2.500 unidades. Esto eleva a 27.500 el universo potencial de damnificados, personas que realizaron pagos de distinta magnitud para que la empresa les construya su casa y no obtuvieron nada a cambio. Las denuncias, hasta ahora, superan las 1.400.
Para entender el tamaño del problema basta mencionar que Cooperativa Horizonte, la institución que viene permitiendo el acceso a la vivienda propia al mayor volumen de personas en la ciudad en los últimos años, entregará su casa 20.000 el próximo 29 de mayo.
Precisamente esa entidad toma como referencia Roque Lenti, presidente de la Ceduc y de GNI, otra desarrollista local reconocida: “Horizonte es una de las empresas más grandes y serias de vivienda para clase media; al punto que tiene fábricas propias de ladrillos, aberturas y carpintería en chapa, además de tierras. Y cuenta con beneficios fiscales por ser una cooperativa. Algo llamativo es que Márquez, que apuntaba al mismo mercado, tenía precios más accesibles que Horizonte”. Este punto, que funcionó como uno de los grandes atractivos de la denunciada, es central en la investigación de Gavier. Determinar si se vendió adrede bajo el costo y en gran magnitud, puede ser indicio de que no existía la intención de cumplir.
El “dar acceso” a la casa propia a un público que no percibe que lo tiene es un gran combustible de engaños, explica Diego Puente Rosa, director general de Defensa del Consumidor de la Provincia: “Nadie estafa vendiendo autos Mercedes Benz”, grafica. Esa dependencia fue la primera en recibir reclamos por incumplimiento de Márquez y Asociados, en una escala creciente año a año, hasta que en mayo de 2024 el número encendió las alarmas. Luego de agotar todos los pasos que prevé su accionar y ante el incumplimiento de la firma, derivó el tema a la Justicia.
“Ya son 308 las denuncias de consumidores que recibimos contra Márquez, y siguen llegando nuevas a diario. Hasta ahora hemos aplicado 22 multas firmes por $260 millones de pesos a la empresa y ahora trabajamos en otra tanda de 30 más”, precisa Puente Rosa, aclarando que esas sanciones se suman al accionar de la Justicia.
La dependencia recibe entre 12 mil y 14 mil denuncias de consumidores de todo tipo al año. Aunque las asimilables al rubro “Viviendas (prefabricadas, industrializadas y planes)” no renquean alto en cantidad, sí suelen estar asociadas a perjuicios económicos de mayor cuantía y muchos casos sin respuesta de parte de los denunciados. De hecho, la gran concentración de engaños en el rubro es sobre casas prefabricadas.
“Empresas que desembarcan en el mercado o incluso ofrecen sus productos por Internet. Arman una propuesta vistosa, tienen buenos vendedores. Solicitando muy pocos requisitos y sumas bajas de dinero en cuotas hacen entrar a la gente. Recaudan un tiempo y desaparecen sin entregar ninguna casa”, sintetiza Puente Rosa.
Atendiendo a esta problemática, en la Dirección se creó el Registro de Empresas Constructoras de Viviendas Industrializadas. Allí deben anotarse las firmas que las comercializan asentando documentación sobre sus propietarios, el capital inicial, certificados de registro ante organismos como Arca, Rentas y otra información útil para el consumidor. “Es una herramienta que brinda seguridad. Hoy hay seis empresas anotadas pero tenemos previsto reimpulsar el Registro”, destaca Puente Rosa.
Qué dice la Ceduc
En el ámbito de la Ceduc, el caso Márquez y Asociados es obvio tema de conversación. Un dato importante a destacar es que la fallida constructora no integró nunca la cámara que aglutina a 40 empresas, entre ellas las 10 mayores desarrollistas de la provincia (nombres como Grupo Edisur, Canter, Proaco y los citados; entro otros). “Las compañías que estamos en Ceduc somos serias y trabajamos con responsabilidad, profesionalismo y cautela”, subraya Lenti.
Él y sus pares admiten que fuera de los casos en los que se presenta una intención clara de estafar al consumidor, también existen proyectos que pueden malograrse o sufrir dificultades debido a malos cálculos o avatares propios de una economía que da permanentes virajes. Costos que se computan a un dólar que meses después se dispara o se desploma, por ejemplo.
Incluso hoy, donde el sector celebra que se marcha a una normalización macro, Lenti aclara: “Nos resulta muy difícil operar con una banda cambiaria en la que una propiedad puede valer 40% menos o más, repentinamente”.
Otra debilidad central del sector deriva de tener que desenvolverse en un país sin crédito hipotecario como el argentino. Esa distorsión casi excluye del mapa a los bancos, que suman solidez al negocio y ofician en la práctica como mecanismo de control. Y obliga a las desarrollistas a generar sus propios esquemas de financiamiento, a financiarse con la demanda en preventa.
“Es la gran falla de este mercado: vendemos y tomamos plata de los consumidores sin ningún tipo control. Faltan herramientas como seguros de caución y existen huecos legales. Los desarrollistas somos el cajero, pero tenemos que tener en claro que esa plata no es nuestra: hasta que no entregás el último departamento ese es tu pasivo”, indica Martín Teicher. Por eso, en coincidencia con pares, el empresario agrega: “Es muy importante crecer lento y tranquilo. Vender el emprendimiento que se está haciendo, a un ritmo que vaya acompañando el desarrollo del proyecto. Y no mezclar las cajas, no desviar fondos que te pagan para un edificio al inicio de otro proyecto. Cuando mezclás las cajas y lanzás más y más proyectos, un vaivén del país puede complicarte muy mal”.
Señales de alarma: contratos de dos hojas, precios muy bajos y demasiadas facilidades
José Luis Acevedo, presidente de Grupo Canter, lleva 1.250 viviendas construidas y entregadas en la década y media que suma en el rubro. Conoce a fondo el negocio y lidia como sus pares con las dificultades que implica la ausencia de crédito bancario.
“Algo importante para aclarar: Márquez y Asociados no es una desarrollista, no tiene tierra. Es una empresa que vendía servicios de construcción: te hacía tu casa donde vos tuvieras el lote. Hacer eso para un gran número de personas supone contar con una estructura logística enorme”, apunta. En apariencia, la empresa denunciada no contaría con ese “músculo”.
Desde su experiencia, Acevedo enumera las principales “banderas rojas” o señales de inconsistencia en propuestas de acceso a la vivienda. “Hay algo muy básico: todo lo que aparente ser extraordinario debe generar desconfianza. Existen oportunidades de bajo precio, es cierto. Y también puede haber esquemas de financiación que sean más accesibles. Lo que nunca sucede es que ambas cosas se den juntas: oportunidad y financiamiento no son compatibles”, dice.
“Todo tipo de programa que casi no presente barreras de entradas es en principio sospechoso”, agrega.
Otro punto clave a analizar son los contratos que un consumidor suscribe al ir por la vivienda. “Los contratos de empresas serias que hacen vivienda son largos y complejos, pueden resultar leoninos para el consumidor, pero eso se asocia a la necesidad de que protejan el emprendimiento y garanticen su construcción. Hablamos de 30 páginas, con claúsulas que deben considerar diversos tipo de aspectos incluyendo todas las características del producto, los plazos y condiciones de pago, las sanciones y procedimientos en casos de incumplimiento y muchos más”, enumera.
Y lista también detalles cómo observar si la empresa cuenta con sitio web y redes sociales oficiales; información sobre sus propietarios y su solidez y proyectos ya ejecutados; por citar algunos.
Desde la Ceduc, destacan otros recaudos que se pueden tener: chequear que la empresa pertenezca a esa cámara. “Eso brinda un respaldo para el inversionista y garantiza que el precio es justo y que es una operación respetuosa. Por otro lado, es importante que la persona que quiera realizar una compra se informe y averigüe sobre los costos de construir. Hay muchos índices profesionales que son excelentes indicadores de costos, y permiten saber si un precio está alineado a la realidad de mercado”.
Defensa del Consumidor también ofrece asesoría. Además del citado Registro para firmas que venden casas prefabricadas, la dependencia brinda asesoría gratuita a quien se acerque a consultar. Algo que hacen, por ejemplo, es analizar el contrato que una empresa ofrece suscribir al consumidor para comprobar si tiene solidez, grises o aspectos engañosos.
La Defensoría acaba de inaugurar nueva sede: atiende en Colón 724, de lunes a viernes de 8 a 14.
