El mercado inmobiliario cordobés terminó 2025 con señales de recuperación y con una expectativa moderada para el año próximo.
Según un informe presentado este lunes por la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic), las ventas acumuladas crecieron un 23% interanual en comparación con 2024, en un año marcado por fuertes contrastes entre el primer y el segundo semestre.
El balance positivo se explica, principalmente, por un ciclo excepcional entre enero y mediados de año, con meses récord de operaciones y un primer semestre considerado por los corredores inmobiliarios como el mejor de los últimos ocho años.
Esta primera etapa permitió compensar una segunda mitad más débil, condicionada por la incertidumbre política generada por el proceso electoral. Aunque el nivel de actividad todavía no alcanzó los máximos históricos de 2017, logró cerrar el año en positivo, con los últimos meses cerrando operaciones suspendidas hasta después de las elecciones, lo que alienta a proyecciones de crecimiento para 2026.
De cara al año que viene, desde la entidad advierten que la recuperación continuará si la confianza se sostiene, si la macroeconomía mantiene su equilibrio y, principalmente, si vuelve el crédito hipotecario, que tuvo una aparición más que breve y terminó reducido a su mínima expresión.
El crédito hipotecario en etapa de transición
Con la colaboración de Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria, el informe de Cacic dedica un capítulo al préstamo para la vivienda. Hay que aclarar que, desde la caída de la convertibilidad a inicios de 2002, este tipo de financiamiento no logró recomponer la histórica participación que tuvo en el país y, mucho menos, alcanzar los niveles de los países de la región.
Hasta 2023, gracias a algunos planes especiales impulsado por el Estado nacional, llegó a representar hasta 20% de las ventas inmobiliarias en Córdoba.
La administración de Javier Milei relanzó el sistema de crédito a nivel nacional en 2024, con bajo volumen de desembolsos, pero con una respuesta relativamente más activa en Córdoba. En los primeros meses de 2025, el contexto generó expectativas positivas. La normalización del mercado de alquileres y el regreso del inversor rentista impulsaron las operaciones con financiamiento. En ese período, las ventas con crédito superaron el 10% del total y alcanzaron el pico de 14,5% en agosto de este año.
Pero en el segundo semestre el escenario cambió. La suba de tasas de interés y el ajuste en el ritmo de desembolsos de los bancos bajaron la participación a sólo el 2,6% del total.
Si bien algunas entidades financieras siguieron entregando créditos a las carpetas iniciadas con anterioridad, el proceso electoral frenó la oferta y la demanda. Por eso, desde Cacic definen el 2025 como un “año de transición”, con desembolsos mayormente vinculados a solicitudes previas.
La expectativa para 2026 está puesta en una mejora del contexto macroeconómico que permita tasas más bajas y condiciones más accesibles, lo que podría reactivar el crédito hacia la segunda mitad del año.
“Un factor que podría ser determinante, pero que no sabemos si será el motor del año que viene, es la reactivación del crédito hipotecario, las cuales deberán venir con tasas más bajas y mayor accesibilidad”, resaltó el informe.
Del inmueble usado al nuevo
En materia de compraventas, el protagonista de 2025 fue el inmueble usado. La mayoría de las operaciones fueron entre particulares, mientras que la participación del producto desarrollista fue menor.
Esta diferencia se debe a los precios. En el mercado del usado, los valores se ajustan en función de la oferta y la demanda. En cambio, en los inmuebles nuevos tiene alta incidencia el costo de construcción, que sigue siendo elevado. La diferencia entre una unidad nueva y un usado de 10 años puede superar el 20%, lo que hace que incluso el inversor se vuelque al usado, algo impensado años atrás.
De todas maneras, en 2025 se registró una fuerte absorción del stock de propiedades usadas. Según el análisis de Cacic, esto generará un aumento en los precios que hará que, gradualmente, empiecen a acercarse a los valores de los desarrollistas.
Alquileres: del faltante a la estabilización
El mercado de alquileres fue otro segmento que mostró cambios significativos. A dos años de la derogación de la Ley de Alquileres (en diciembre de 2023), el mercado parece haber salido de la escasez de oferta.
Según Cacic, se consolidó un esquema de “negociación real” entre propietarios e inquilinos, generando un doble efecto: por un lado, el stock de propiedades en alquiler creció más de un 170% en la capital provincial; por el otro, la mayor cantidad de unidades (departamentos, housings y dúplex) aumentó la competencia y controló la suba del valor de los alquileres. Los ajustes de los precios se realizan, generalmente, según la inflación medida por el IPC del Indec.
Locales comerciales, un mercado en equilibrio
El rubro de los locales comerciales, según Cacic, mostró una “normalización saludable”. La tasa de vacancia pasó del 1% registrado en el primer semestre al 3% actual, un nivel que los especialistas consideran el punto de equilibrio técnico para permitir la rotación de marcas y la expansión de nuevos negocios.
Después de la pandemia de Covid, el mercado viene aumentando la oferta de locales en los nuevos corredores fuera del área céntrica. Este fenómeno siguió en barrios y en zonas en expansión, como Camino San Carlos o Manantiales, lo que contribuyó a descentralizar la demanda y a ofrecer espacios más modernos.
En términos de precios, los valores acompañaron la inflación, ubicándose levemente por encima del IPC en los corredores más demandados.
