Hace poco tiempo, se inauguró un complejo de oficinas de 1.200 metros cuadrados en avenida Valparaíso, en el sur de la ciudad de Córdoba, que inmediatamente se alquiló a 650 pesos el metro cuadrado. En zona norte, un nuevo complejo gastronómico ya tiene ocupantes en sus áreas para trabajo a nueve dólares (más de 1.600 pesos al valor blue) el metro cuadrado. ¿Se acabó el teletrabajo? ¿Se desató la demanda de oficinas? Nada de eso.
Las empresas de servicios con empleados en home office ahora buscan el trabajo híbrido. Esto despertó del letargo a las oficinas, un mercado donde el virus Covid-19 profundizó tendencias previas a la pandemia: cada vez más demanda de espacios amplios, alejados del Centro, con ambientes al aire libre, y áreas de descanso y vinculación social; cada vez menos pedidos de la tradicional oficina céntrica, cuyo futuro es incierto; y un cambio en el público de los coworking, con menos emprendedores, más profesionales y pymes.
Qué es el trabajo híbrido
Muchas empresas de servicios y la industria del software empezaron con el teletrabajo previo a la llegada de la pandemia, gracias a los avances de la conectividad y la computación en la nube. Cuando el aislamiento se volvió obligatorio en marzo de 2020, el home office hizo que las empresas pudieran seguir funcionando normalmente, lo que le aplicó un golpe de knock out a las oficinas.
Según los operadores inmobiliarios, en este contexto, las que no podían aplicar teletrabajo en su totalidad se trasladaron a una oficina mediana; las que tenían una oficina mediana pasaron a una pequeña, y los usuarios de este segmento recayeron en el coworking.
Las que hicieron teletrabajo empezaron a ver este año que la productividad en todos los casos no es la misma y que a la distancia es difícil crear cultura. A su vez, tienen una porción de empleados que no quieren volver y otra que necesita regresar. Así surge el nuevo modelo híbrido.
“Estos sistemas combinan el trabajo remoto y presencial con políticas flexibles y metodologías ágiles, con el objetivo de que puedan convivir lo mejor de los dos mundos”, explica Alberto Franichevich, socio gerente de BTS Argentina, filial de una consultora con presencia en 33 países y clientes como Coca- Cola, Chevron y AT&T, entre otros.
Hay más de un esquema, según el especialista. Está el modelo híbrido puro, con 50 por ciento del plantel en la oficina y un reparto uniforme de la asistencia en la semana. También hay variantes con presencialidad de dos a tres días a la semana, por ejemplo, de martes a jueves.
¿Hasta cuándo durará este modelo híbrido? Para Franichevich, los cambios que trajo la pandemia llegaron para quedarse. “Estamos en una situación dinámica que no permite predecir con exactitud el futuro. Las organizaciones tienen que hacer del cambio una forma de trabajo y de la adaptación constante, una parte fundamental de sus culturas”, asegura.
Las nuevas demandas
En el mercado inmobiliario de Córdoba capital se estima que cinco por ciento de las unidades corresponden a locales comerciales y a oficinas. Si bien no hay una estadística precisa, los operadores estiman vacancias del 17 por ciento en el oficinas premium y del 20 al 30 por ciento (como proyección optimista) en la zona céntrica.
“La demanda de oficinas se trasladó a los barrios, en corredores como Rafael Núñez, Fader, Neper y Tejeda, en la zona norte; y en Richieri, Valparaíso, O’Higgins y Elías Yofre, en el sur. Ahí están casi todas ocupadas”, explica Agustín Tea Funes, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic), para quien en este segmento se da el mismo fenómeno de abandono del centro que en los locales comerciales.
Para Juan Pablo Baca, coordinador del área de I+D del Centro de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (CecinCba), “las oficinas de más categorías, ubicadas generalmente en los barrios periféricos, están recuperando interés porque permiten cumplir los protocolos Covid”.
Pero, para eso, debió resignar rentabilidad. Según Baca, las oficinas premium se alquilan en torno a los 11 dólares (cotización oficial) el metro cuadrado, cuando en 2017 la vacancia era de 10 por ciento y los valores oscilaban los 14 dólares el metro cuadrado.
En febrero de 2020, Officenter tenía 6.500 metros cuadrados de oficinas temporales para empresas, con planes para sumar otros 500. Ahora, maneja cinco mil metros cuadrados y con un nivel de ocupación en torno al 70 por ciento, aunque no dejó de trabajar en plena pandemia.
“Hay que repensar los espacios con comodidades más parecidas a las de una casa, además de facilitar el trabajo colaborativo y el soporte tecnológico. Hay que invitar a que el colaborador vuelva a la oficina”, indica su fundadora, Graciela Lazarte.
Otro ejemplo es Ciudad Empresaria, que perdió a McAfee por decisión de la propia empresa de levantar su oficina en Córdoba (dejó una presencia residual). Además, su mayor cliente, Mercado Libre, para quien construía un nuevo edificio, suspendió su plan de seguir sumando metros cuadrados. No obstante, el lugar siguió en actividad e incluso sumó otra firma tecnológica que dejó el área céntrica.
Su presidente, Daniel Parodi, observa el nuevo escenario. “Se aceleró el paradigma con el que iniciamos, hace 15 años, de que la oficina es algo más que un lugar para trabajar. Espacios no urbanos con recursos naturales, buena accesibilidad, un entorno de negocios colaborativo, posiciones sin dueño, y lugar para trabajo y ocio productivo. Incluso el coworking viene sumando pymes que ya no necesitan una oficina propia”, afirma el titular de Ciudad Empresaria.
Pymes en “coworking”
Por su parte, Gonzalo Hessling, encargado de la sede Nueva Córdoba del coworking La Maquinita, hoy advierte que este segmento recibió a pymes y a estudios profesionales que en plena pandemia no pudieron solventar los costos de alquiler de las oficinas, pero que necesitaban un lugar de trabajo fuera del hogar de sus socios.
“La pandemia obligó a bajar la oferta de espacios de convivencia y a reducir la cantidad de posiciones para cumplir con los protocolos; hoy pymes y profesionales, que necesitan espacio para dos o tres días a la semana, están aprovechando la flexibilidad de este formato, mientras que el operador freelancer, que antes teníamos en mayor cantidad, ahora trabaja desde su casa”, agrega.
Por las exigencias de distanciamiento, hoy La Maquinita comercializa entre 80 y 90 de sus 168 puestos de trabajo.
El incierto destino de la oficina tradicional
Incluso en el modelo híbrido, la menor demanda se registra en la oficina tradicional, en general pequeña, mal iluminada y con escasa ventilación, ubicada en el centro de la ciudad, en cercanías a edificios públicos.
“El problema es que el centro no tiene edificios de categoría y se ha quedado con valores altos y sin densidad de población. Con los nuevos estándares y protocolos, se va a volver más difícil colocar metros cuadrados viejos. Los propietarios van a tener que pensar en otra cosa; por ahora, no hay una tendencia clara para estos productos”, explica Matías Merguerian, director inmobiliario en Merguerian Bienes Raíces.
Lazarte, quien también es broker inmobiliario, es categórica: “La pequeña oficina tradicional del Centro, desperdigada e informal, no tiene futuro. Los propietarios deben replantear los espacios partiendo de una propuesta de valor y de servicios; no alcanza con bajar el valor del metro cuadrado, porque el que ocupó estos espacios no va a volver”.
Al respecto, agrega que “empresas de segundo nivel están empezando a ocupar oficinas de categoría triple A (se caracterizan por su calidad arquitectónica, de diseño y equipamiento), aprovechando los espacios que dejaron las grandes compañías, la baja en los precios y las condiciones más convenientes”.
Pero este cambio tal vez necesite algo más que decisiones del sector privado. Sobre esto, previene Tea Funes: “En ciudades como Nueva York o Buenos Aires, se está permitiendo convertir a locales y a oficinas en loft y en departamentos; muchos se juegan a que todo va a volver a la normalidad después de la pandemia, pero el uso de las oficinas no va a ser igual que en los tiempos previos al Covid”.
