- Marcelo Espinosa comparte con su padre un negocio inmobiliario y de construcción con 44 años de vida en Carlos Paz.
- Hace tres años
- desembarcó en Vaca Muerta
- donde impulsa el complejo residencial Vista Kau
- entre otras iniciativas.
- Por qué y cómo decidió abrir ese brazo de su negocio a mil kilómetros de distancia.
En una plaza “caliente” como Carlos Paz en lo que hace al mercado de propiedades, Marcelo Espinosa y su padre, Jorge, acumulan 44 años de labor en el rubro. A la inmobiliaria que fundó el mayor en 1976 se sumó, hace casi dos décadas, la actividad desarrollista.
Lejos que quedarse sólo en el confort de una plaza conocida, Marcelo exploró nuevos mercados y así llegó a Vaca Muerta, el principal yacimiento de hidrocarburos no convencionales del país, ubicado en la cuenca neuquina. Allí desarrolla un complejo habitacional y otros negocios que apuestan al gran movimiento económico asociado a la explotación de la zona.
“Continuamos con nuestra actividad tradicional en Carlos Paz, pero mucho menos que antes porque el mercado está casi agotado. La gran oferta que hay bajó el precio de los alquileres, por eso salimos a buscar otros mercados más rentables para nuestros clientes. Ellos nos pedían eso", sostiene Marcelo Espinosa.
–Los "clientes inversores"...
–De una manera parecida fue como empezamos el negocio de la construcción. Era 2002/2003, se salía del corralito y en la inmobiliaria teníamos muchos clientes de las zonas con actividad agrícola en Santa Fe, por ejemplo. Gente que tenía excedente y quería invertir. Creo que algo similar se puede llegar a dar en 2021.
–Reunió ese capital y comenzó a hacer edificios...
–Sí, con distintos tipos de socios fuimos construyendo los edificios, levantamos 12. Hicimos y hacemos también viviendas en todos los countries ubicados sobre la autopista a Carlos Paz. En esta empresa crecimos de muy abajo, mi abuelo era jefe de obra. Mi papá inició la inmobiliaria y yo, a los 12, comencé poniendo y sacando carteles en las propiedades, entregándolas y recibiéndolas. Y cuando terminé el secundario, me sumé al ciento por ciento.
–Vaca Muerta está a 1.200 kilómetros de Carlos Paz, ¿por qué puso la vista allí?
–Córdoba es una excelente plaza que me dio la posibilidad de ir al sur, aunque es cierto que no todo el mundo se anima a salir de lo conocido. Pero en busca de esa mayor rentabilidad que mencionaba y por propia inquietud, fui investigando en real state en cada lugar donde fui. Fui a Miami hace 15 o 20 años a aprender; a Punta del Este, Chile, Paraguay.
–Se escucha mucho sobre Paraguay y su boom inmobiliario
–Lo estuve recorriendo hace cuatro años, hasta sobrevolé zonas rurales en avioneta para comprar campos. No lo aconsejo. Es un país con una fuerte problemática asociada al narcotráfico, eso genera inseguridad. Hay mucha informalidad y mucha pobreza aún. Pasa que si hace 30 años que no se construye un edificio, cuando se hacen cuatro se habla de boom. Pero hay que analizar muchos factores cuando vas a hacer una inversión de cuatro millones de dólares.
"Nuestra inmobiliaria fue la segunda en toda la provincia en tener su sitio web, allá por 1996. Fue idea mía, recuerdo que fui a Buenos Aires a hacer un curso de internet".
–¿Esa es la inversión que está haciendo en Vaca Muerta?
–Ahora la cifra bajó en dólares por la devaluación. Estamos desarrollando ese complejo de 76 departamentos en tres módulos en Añelo, el pueblo más próximo a Vaca Muerta. Además, tenemos dos mil metros de naves industriales en alquiler y en venta, y también planeamos otros negocios; porque tenemos más tierra comprada. En cinco años queremos tener 350 unidades bajo administración allá.
–¿Qué lo sedujo de Vaca Muerta?
–El hecho de que hoy un departamento ofrece allí el triple y hasta el cuádruple de rentabilidad que en Córdoba o en Carlos Paz.
–¿Tanto?
–Sí, un departamento que en Córdoba se paga 50 mil dólares luego rinde un alquiler de 15 mil pesos; mientras que en Añelo y la zona de Vaca Muerta, ya hoy la habitación doble en apartamento o en hotel se alquila a 90 mil pesos por mes. La gente invierte 50, 60 o 70 mil dólares en plazas que ofrecen muy baja rentabilidad; en el barrio de Palermo, en Buenos Aires, compran a 100 mil dólares unidades que luego se alquilan a 17 mil o a 20 mil pesos.
–¿Y cuánto sale un departamento en el sur?
–Los nuestros se comercializan desde 55 mil y 57 mil dólares en billete. Pero como hoy necesitamos pesos para construir, los ofrecemos también desde 75 mil dólares con una cotización “intermedia” de 120 pesos. Se paga 40 por ciento en efectivo y el resto en 12 cuotas. Son unidades de 50 metros que, como decía, rinden el triple que acá.
–¿A qué se debe esa diferencia?
–Antes de armar el proyecto, hice un estudio de mercado de casi ocho meses en el sur. Hay que entender lo que es Vaca Muerta, las empresas del mundo están ahí. Añelo, el pueblo más cercano, debe haber tenido unos seis mil habitantes, y en tres años subió a ocho mil. La estación de servicio de Añelo vende un millón de litros de combustibles mensuales. La demanda habitacional es enorme.
–¿No se construyeron viviendas?
–Sí, pero no alcanza. En Añelo hay cuatro hoteles de 450 plazas cada uno. Las empresas alojan a su gente allí y en toda la zona, hasta en Neuquén, que está a 120 kilómetros. Muchas tienen campamentos de cientos de personas, operarios la mayoría, con contenedores que funcionan como módulos habitacionales. Tienen todos los servicios, pero se montan ante la falta de otro tipo de residencia, son temporales. Todos los días a la madrugada se generan colas de seis o de siete kilómetros de toda esa gente que ingresa a las diferentes zonas del yacimiento a trabajar.
–Pero este año esa maquinaría se detuvo, ¿o no?
–Hubo un bajón a raíz de la pandemia, porque, por ejemplo, se pasó a consumir 15 por ciento del combustible habitual a raíz de las cuarentenas. Pero nunca fue total, y ya se está recuperando. En 2021 las empresas van a duplicar y hasta triplicar su actividad para compensar el lapso en que estuvieron paradas, y por la perspectiva de crecimiento que hay para el petróleo y el gas en Argentina. Vaca Muerta es un yacimiento con 200 años por delante.
–Suena atractivo, pero el inversor en "ladrillos" suele ser más bien conservador. ¿Se anima a apostar a algo que no tiene cerca?
–Tenemos el primer módulo de 24 departamentos totalmente vendido, y ahora estamos empezando a comercializar el segundo. Ya recibimos varias consultas de empresas en la zona interesadas en alquilar todo el complejo Vista Kau, porque, insisto, el déficit habitacional es enorme y tienen cientos de empleados. Igual, entendemos que a veces es necesario ver todo eso para entender su magnitud, por eso organizamos tours a los inversores. En dos o tres días, los llevamos a conocer toda la zona, el complejo y nuestra oficina de administración allá.
–Debe ser un gran desafío la construcción...
–Fue complejo el inicio, falta mano de obra y tuvimos que llevar gente. En cuarentena debimos parar varios meses, y luego se nos habilitó, pero había mucha dificultad para el traslado de insumos de otras provincias. Ya retomamos, y el plan es entregar el primer módulo en breve y a fin de 2021 tener el segundo listo. Es construcción en seco con estructura de acero, más ágil y funcional.
–Tiene la cabeza en el sur, pero con 44 años en Carlos Paz tengo que preguntarle: ¿cómo viene la temporada?
–Hay movimiento, sobre todo los fines de semana, y muchas consultas por alojamiento. Pero la gente hoy prioriza el precio, será lo determinante esta temporada. Además, hay muchos propietarios que este año no viajan y vendrán a sus viviendas, sacándolas del mercado. Es una temporada muy rara.
–¿Cuánta atención le prestan a este negocio?
–Nosotros llegamos a ofrecer 100 propiedades en alquiler años atrás, pero fuimos acotando eso. Este año hay muchas exigencias de protocolo que complican y encarecen la gestión, hay riesgos. Nos quedamos con unos 20 departamentos, nuestros y de clientes muy fieles.
"El departamento que acá se paga 50 mil dólares y rinde 15 mil pesos por mes, en Vaca Muerta se alquila en tres o cuatro veces ese valor".
Espíritu inquieto
Nombre. Marcelo Espinosa (46).
Padre de. Aixa, de 18 años.
Empresa. Junto con su padre, Jorge, es propietario de Espinosa Inmobiliaria y Marjor SRL, una constructora. Llevan construidos 12 edificios en Carlos Paz (Caseros, Liniers, La Boheme y Sorrento son algunos), y viviendas en los countries Causana, Tierra Alta, Cañitas y La Arbolada, entre otros. En Vaca Muerta, Marjor desarrolla Vista Kau, un complejo de tres módulos con 76 departamentos, además de naves industriales.
Hobby. El automovilismo. Sigue especialmente la Fórmula 1.
Proyectos. En los próximos tres meses, visitará el área de explotación minera de litio, al norte del país. "Tienen puntos en común con Vaca Muerta, y allí hay aun menos infraestructura de vivienda que en Neuquén. Puede ser un área de alto potencial para nuestro negocio", explica.
Contacto. Montevideo 90, Carlos Paz; Vistakau@gmail.com, (03541) 15526211.
