El mercado inmobiliario de Córdoba está cerrando 2022 con un incremento en sus ventas de 18,2% comparado con 2021, que arrastraba desde 2018 un nivel bajo, aunque estable. Este crecimiento fue liderado por los departamentos, que subieron 53,9% anual más de operaciones que en el año pasado.
Pero esta recuperación tiene sus bemoles. En general, se trata de propietarios que venden porque quieren salir del mercado del alquiler, cada vez menos atractivo por efecto de la llamada Ley de Alquileres.
La mayor parte de las compras son operaciones “no planificadas” de usuarios finales, sobre todo padres de estudiantes universitarios del interior o de otras provincias, que no consiguen departamentos para alquilar o se encuentran con valores de alquiler muy altos en el principal mercado, Nueva Córdoba. De hecho, los nuevos contratos de alquiler en esta zona registran un aumento interanual promedio de 162%.
Así lo indica un informe con datos acumulados hasta octubre de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic), según el cual otro de los factores que dinamiza la venta fue la línea de crédito Casa Bancor del Banco de Córdoba.
“Por ahora, no llega a representar el 5% de las ventas, pero está movilizando muchas operaciones, ya que ofrece montos que alcanzan para departamentos de un dormitorio. El último año bueno fue 2017, cuando el crédito hipotecario llegó a marcar un pico de 25% de participación en las operaciones”, explica el presidente de Cacic, Lucas Bergo.
Según el relevamiento, aún con la Ley de Alquileres, el índice de contratos de locación (ICL), el indicador utilizado para ajustar los precios, cierra el año 78% por encima del final de 2021. Pero esto se aplica a los contratos existentes; los nuevos se ajustan muy por encima de esa cifra.
“Ante la inflación, el propietario busca lograr alguna previsión, pero es muy difícil acertar. Parece caro al principio, pero después termina quedando barato; esto genera un círculo vicioso, porque el dueño saca el inmueble a la venta, queda menos oferta y eleva los valores de alquiler”, agrega.
Locales comerciales
Otro dato que aporta el informe de la Cacic está vinculado a la reactivación del mercado de locales comerciales, que ha recuperado los niveles de ocupación promedio de la época previa a la pandemia de Covid en todas las zonas de la ciudad, con excepción del área céntrica.
Así por ejemplo, los niveles de vacancia (locales desocupados) bajaron hasta el 0,7% en la avenida O’Higgins y al 1% en Riccheri.
Se ubica entre 1% y 3% en avenidas como Illia, Rafael Núñez, Recta Martinoli, Fuerza Aérea (ruta 20), Sabattini y Vélez Sársfield.
El nivel más alto de vacancia está en la avenida Colón, con 5,6%, lo que muestra que el centro cordobés no logra recuperarse del golpe que asestó la pandemia.
“Hay una confluencia de factores. Poca gente viviendo en el Centro; las marchas y protestas que afectan el movimiento; pero también tiene que ver el crecimiento del comercio electrónico, por el cual muchos comercios buscan locales cercanos a la Circunvalación para favorecer la logística que requiere esta actividad”, dice.
Según el informe, la venta de locales comerciales subió 138,5% y siguen las consultas tanto para el alquiler como para la compra. El problema es que no se están construyendo nuevas unidades, por lo cual el mercado se está quedando con cada vez menos oferta para satisfacer esa demanda creciente.
“Cuando cierre diciembre, el nivel de vacancia va a ser menor”, advierte.
La proyección para 2023 no es buena por el escenario electoral, que generalmente provoca retracción en los compradores, tanto inversores como el consumidor final.
Sin embargo, el proyecto municipal para el desarrollo de micro viviendas en Córdoba Capital, podría refuncionalizar unidades que hoy están en desuso, lo que puede contribuir a una mayor oferta de unidades puestas en alquiler.
“2023 es un año electoral, lo cual genera incertidumbre. Por ahora, no hay ninguna señal que modifique el mercado, por lo cual no esperamos grandes cambios. Lo que sí esperamos es que continúe la línea hipotecaria de Bancor, que está ayudando a dinamizar el mercado. Por la situación de alquileres, si no se produce un cambio en la ley, no habrá mayor oferta de inmuebles, por lo tanto vamos a una situación crítica”, indica.
