El quinto episodio de “La Mesa de Especialistas de Datos Inmobiliarios”, el nuevo programa de Play Inmobiliario, disponible en el canal de YouTube de La Voz, trató sobre la propuesta de tierra de la urbanización inteligente Docta, acerca de cómo se está moviendo la venta de lotes en Manantiales y de los últimos datos sobre los barrios del suroeste de Córdoba.
Tres especialistas en cada una de estas áreas compartieron su análisis y sumaron información clave para quienes evalúan invertir en este mercado.
Sus conclusiones se apoyan en información procesada por Brick Data, la plataforma que sistematiza los datos de Clasificados La Voz según barrio, tipo de propiedad y otras variables relevantes.
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Docta: urbanización inteligente
“Docta es una urbanización joven y moderna, que está en constante crecimiento”, explica Emanuel Sánchez, especialista en datos en ese desarrollo, quien agrega: “Está compuesta por 600 hectáreas, en las que ya tenemos viviendo alrededor de 2.000 familias y las que están proyectadas para unos 50.000 habitantes”.
“En la última Expo Real Estate, que se realizó en agosto de este año, fue elegido como el mejor proyecto urbanístico del país”, destaca, al tiempo que detalla que el emprendimiento se asienta sobre dos municipios (Malagueño y Córdoba, cada uno con sus normativas constructivas y de factibilidad) y está dividido en cinco distritos: Boulevard, Avenida, Docta Parque, Central y Soho.
Los lotes van desde los 250 hasta los 600 metros cuadrados y los macrolotes de 2.500 a 50.000. Están disponibles para construir de inmediato y su infraestructura es completa: cloacas, gas natural, agua de red y una estación eléctrica propia. Cuenta con amplios espacios verdes, sitios recreativos, un polo comercial diverso y el Instituto JF Nash para nivel inicial.
“Desde enero del año pasado hasta la actualidad, la urbanización muestra una fuerte revalorización”, destaca Sánchez, quien ejemplifica: “Un cliente inversor nos compró en enero del año pasado un lote en Docta Central de 250 metros por U$S 18.500, y lo vendió a fines de agosto en U$S 32.000; es decir, tuvo un revalúo mensual del 3,47%”. Algo similar pasa con los lotes aptos dúplex, que muestran un crecimiento del 2,6% mensual.
Próximamente se entregarán 500 lotes nuevos en Docta Central y se lanzó Zenda, un barrio privado con 814 lotes residenciales. Además, se construye el centro comercial Once Once con 24 oficinas, 38 locales y 151 espacios de parking.
Manantiales es una inversión estratégica
Manantiales es hoy una de las zonas más buscadas y demandadas para la compra de tierra. Su masterplan proyecta más de 120.000 habitantes, con 1.150 hectáreas, más de 40 emprendimientos (entre activo y en proceso), 10 corredores comerciales con vacancia cero donde operan más de 120 marcas, un colegio y un club. La zona ofrece un mix de productos inmobiliarios —locales, housing, dúplex, casas y departamentos— que responde a distintos perfiles de compradores e inversores.
“En tierra tiene usos tanto para locales comerciales, housing, duplex, casa como departamento”, explica el especialista en datos, Lucas Bergo, quien divide la oferta entre Manantiales I y II: “En el primer desarrollo, hay barrios que pensábamos que habían llegado a su techo de precio, pero nos encontramos que en estos últimos 12 meses han aumentado entre un 25 y un 30%, como es el caso de Riberas y Altos”.
Manantiales II, en tanto, muestra un crecimiento sostenido con barrios consolidados como Prado, Terrazas, Colinas y Solares. Sin embargo, la “segunda línea” —Quebradas, Brisas y Rincones— destaca como “estrella”, con subas del 39,8% anual y 40% más de interacciones en avisos, impulsadas por precios más competitivos.
Las Tipas también marcó un hito: vendió el 80% en poco tiempo y validó valores de U$S 180–200 por metro cuadrado, pese a entregarse en dos años. Su diferencial es ser 100% residencial.
En cuanto a precios, el mercado muestra un “gap” mínimo entre valores publicados y de cierre, lo que refleja un mercado sano y maduro, con precios estratégicos.
El desarrollo del suroeste de la ciudad
La zona suroeste de Córdoba se ubica entre las avenidas Colón y Vélez Sarsfield, excluyendo los barrios céntricos tradicionales como Alberdi y Alto Alberdi. Es uno de los sectores con mayor densidad poblacional, debido a que los lotes son chicos y concentran muchas viviendas.
“También destaca por tener uno de los valores promedio de metro cuadrado más bajos de la ciudad: alrededor de U$S 595 para casas con más de 35 años de antigüedad”, explica el especialista en datos inmobiliarios, Matías Merguerian, quien asegura que, junto con el noreste, es una de las más económicas para adquirir vivienda.
Actualmente, hay 1.612 inmuebles publicados en la zona: 1.203 casas y 409 departamentos. Entre los barrios más representativos se encuentran Quebrada de las Rosas, Las Palmas, Parque Vélez Sarsfield, Matienzo, Los Naranjos, San Salvador y San Isabel.
En cuanto a tendencias, la zona suroeste muestra un comportamiento distinto al de zonas pujantes como Docta y Manantiales. El crecimiento poblacional es bajo y muchos habitantes migran hacia urbanizaciones nuevas con propuestas más modernas y dinámicas. Esto genera cierta “deshabitación”.
En números concretos, el precio de casas de tres dormitorios cayó un 7% en el último año, mientras que el mercado inmobiliario general creció un 13%. Esta retracción responde a un fenómeno de recambio: familias que dejan barrios antiguos para mudarse a desarrollos recientes, principalmente en el sur.
