Los departamentos usados están dominando el mercado inmobiliarios en barrios claves de la capital cordobesa, como son Nueva Córdoba, General Paz y el Centro. Este fue uno de los aportes del segundo capítulo de la nueva temporada de “La Mesa de Especialistas de Datos Inmobiliarios”; según los profesionales, no se debe sólo a una cuestión de precios, sino también un creciente interés en estos productos para remodelar espacios y generar nuevas propuestas.
El nuevo espacio de Play Inmobiliario, que se transmite a través del canal de YouTube de La Voz, se consolida como una fuente clave para entender el pulso del mercado cordobés. Con información proveniente de Clasificados La Voz y procesada a través de los tableros de Brick Data, el programa ofrece un análisis preciso sobre los principales segmentos.
Nueva Córdoba marca el pulso
Franco Strazza aseguró que Nueva Córdoba es “un mercado que representa una base importante de propiedades a la venta y es el que genera mayor tráfico de demanda”. Analizando la actualidad del sector, explicó: “Lo que pasó en estas elecciones no es distinto a lo que ya veníamos viendo durante estos procesos”.
“Siempre en la época electoral, unas semanas antes, empieza el tráfico de personas que están buscando, propio de la expectativa de qué es lo que va a suceder; en la semana previa cae el tráfico y posterior a los comicios empieza a recuperarse. Por ahora, todavía no se trasladó al volumen de consultas que veníamos observando antes”, detalló.
El especialista explicó que este año se vio mucho resguardo de valor, por lo que hubo mucha concreción preelectoral. “El consumidor final, que ya venía con un proceso de búsqueda de 60 o 90 días, quiso resolverlo; distinto al inversor, que está especulando y que está buscando margen o rentabilidad, por lo que esperó a ver si el dólar se disparaba”, dijo.
“Como están dadas las condiciones y tras la derogación de la Ley de Alquileres, está volviendo el perfil inversor, que se divide entre quienes buscan canalizar flujo de dinero excedente (normalmente compra en pozo) y el que busca renta”, continuó Strazza, quien contó que la rentabilidad es de un 6% anual, con picos de hasta 8 o 9 por ciento.
“Los departamentos de 1 y 2 dormitorios de Nueva Córdoba representan el 35% de la oferta de la ciudad, por lo que hablar de precios nos genera una complicación, porque es tanta la masa de producto que si tomamos un valor promedio no es representativo”, justificó el especialista al contar que dividen el mercado entre unidades usadas y las obras nuevas o seminuevas.
“El usado es un producto de entre 15 y 30 años, de tipología estándar, que está en una media entre U$S 75 mil y U$S 95 mil de oferta; la demanda está en el orden de los U$S 75 mil aproximadamente, lo que significa que está bastante alineado”, explicó.
Sobre las obras nuevas, dijo: “Supera los U$S 100 mil de oferta y tiene techos de U$S 150 mil o U$S 160 mil; tibiamente se empiezan a validar algunos valores, remarcando que el desarrollista está proponiendo formas de pago”.
“El usado que está en buen precio sale rápido, pero también está muy cerquita de la obra nueva”, cerró.
Los recicladores mueven los departamentos del Centro
Cristian Tejeda, especialista en la zona del Centro de Córdoba, dijo que en ese sector no hay tanta obra nueva. “Lo que está moviendo hoy el mercado es la gente que compra los departamentos para reciclar a un precio promedio entre los U$S 50 mil y los U$S 65 mil”. Cabe mencionar que una unidad más joven cuesta entre U$S 75 mil y U$S 80 mil.
“Los departamentos tienen buena vista, cercanía y comercios en todos lados; esto genera que haya demanda”, destacó, al tiempo que resaltó que la diferencia de costo entre lo que se pide y lo que se está vendiendo es del 8%.
Sobre el impacto de los comicios, dijo: “Antes de las elecciones, entre septiembre y octubre, teníamos publicados 580 departamentos más o menos, de los cuales el 14% tenía demanda; post elecciones, vemos que ese número se incrementa a casi 700 departamentos, lo que quiere decir que había propietarios que estaban esperando y especulando para no perder”.
El especialista recomendó: “En el Centro sí o sí tenés que ver el departamento, porque son totalmente distintos o están en estados muy diferentes, por más que sean en el mismo edificio”.
Los inversionistas miran para General Paz
Mauro Filósofo, especialista en barrio General Paz, resaltó: “El barrio siempre fue como un mercado secundario después de Nueva Córdoba, pero manejamos un ticket más bajo y un stock más bajo”.
“En el último bimestre hubo un aumento leve en los precios de departamentos de un dormitorio estándar de alrededor del 2,6%, pasando de U$S 62.500 a U$S 64.200 aproximadamente”, indicó, al tiempo que contó que el stock de usados pasó de 508 a 472 unidades, y solamente el 22% ha tenido una demanda real sobre los consumidores.
General Paz es un mercado que es buscado tanto por los consumidores finales como por los inversores. “Ha tenido una tasa de retorno muy atractiva en inversión, pero en este último bimestre ha habido cautela por el contexto político, que ha hecho que disminuya la demanda activa sobre las unidades disponibles”, sostuvo el especialista.
“El mercado de las unidades de dos dormitorios tiene una lógica distinta, porque históricamente ha sido buscado por consumidores finales por cuestiones de espacio o por temas laborales”, aseguró Filósofo, quien agregó: “Si lo estudiamos anualmente, tuvo un aumento de precios de aproximadamente 7,5%, pasando de 108 mil dólares de media a 118 mil; al mismo tiempo, el stock ha caído un 16%”.
“Es decir, hay una demanda de nicho específica que sigue latente y que ve muy atractivos productos emergentes como el dúplex, con valores levemente superiores pero con comodidades que satisfacen más necesidades”, analizó.
El especialista aseguró que, en el último bimestre, el stock de propiedades usadas ha disminuido un 7% por absorción, mayormente departamentos de un dormitorio.
“Hemos notado muchos inversores, potenciados por la eliminación de la Ley de Alquileres; esto generó que las interacciones disminuyeran de 26% a 22%, por cautela”, explicó, mientras que puntualizó que el consumidor final que estaba buscando ya compró.
Filósofo contó que los departamentos de obra nueva de un dormitorio están en el orden de los U$S 114 mil promedio: “Todavía el mercado está un poco expectante a qué pueda llegar a pasar con todas las interrogantes que aún no han sido resueltas; en el último semestre, la demanda empezó a convalidar y ya no hay diferencia entre el precio de publicación y el de demanda”.
“En General Paz, entre el precio del usado y en pozo aún sigue habiendo una brecha importante. Entonces, el mayor atractivo del barrio, por una cuestión de costo lógico, es irse al usado, que no es tan viejo y cuya renta está siendo muy atractiva”, cerró.
Información certera, útil y accionable
La alianza entre Clasificados La Voz y Brick Data ofrece al mercado por primera vez una herramienta que combina datos duros y demanda real, ayudando a tomar decisiones basadas en información concreta y de alto valor estratégico.
El resultado es un contenido pensado para inversores, desarrollistas e inmobiliarias que buscan eliminar el “ruido” y acceder a reportes confiables.
