¿Cuánto cuesta vender un departamento en Nueva Córdoba? ¿Y el mismo inmueble en otros barrios? ¿Por qué algunas zonas de Córdoba están tan paralizadas en ventas y en construcción? ¿Qué pasa con la comercialización de galpones y de grandes superficies en la Capital? ¿Cuál es el perfil de quien compra y vende departamentos o casas actualmente?
Estas son algunas dudas que se analizarán y cuyas respuestas estarán bajo la lupa de los principales especialistas del sector inmobiliario en Córdoba, en el marco de una mesa de discusión y de debate que se reunirá durante todo 2023, cada dos meses, para analizar los datos de la oferta y la demanda del mercado local.
Se trata de una iniciativa del portal Clasificados La Voz, que nace luego de la pandemia, en medio del tremendo sacudón que provocó la suba en el valor del dólar y su impacto en todas las operaciones propias de la actividad.
Desde este vertical de La Voz se inició el armado de tableros de datos inmobiliarios, junto con el Cedin, allá por 2013, que en ese momento estaba presidido por Matías Merguerian, especialista en datos inmobiliarios y actual director de la consultora MV Real Estate.
Las cifras fueron marcando el “norte” del sector, teniendo en la mano una información tan valiosa como es la recolectada de la base de datos más completa del mercado inmobiliario local, los Clasificados de La Voz. Esa tarea tiene un fuerte valor adicional marcado por la fecha de recolección de las datos: nada menos que desde 2011.
El objetivo de la conformación de esta nueva mesa de análisis es tener un mejor panorama, sincerando los datos de oferta y demanda, en una economía con vaivenes continuos que les imposibilita a los principales actores planificar a largo plazo.
Del primer encuentro, que se llevó a cabo en la sede de La Voz, participaron los primeros especialistas del sector de la ciudad: Paolo Vieyra, Rafael Alejandro Espeche, Mariana Geimonat, Marcos Alejandro Marchi, Carlos Javier Signorelli, Javier Malbrán, Cristian Daniel González, Franco Paulo Strazza, con la coordinación de Matías Merguerián y de Lucas Delgado, gestores de los tableros de especialistas.
Los especialistas convocados están vinculados con la comercialización de inmuebles en los cuatro puntos cardinales de la Capital, cada uno de ellos especializados en cada zona, como así también con una variedad de tipologías demandadas actualmente en el mercado.
Las idas y vueltas con la Ley de Alquileres, el inestable mercado financiero, la suba del dólar y hasta cuestiones de neto corte social, como la inseguridad en distintos sectores de la ciudad, tienen un impacto directo en el sector inmobiliario, por lo que la importancia de tener datos finos y actualizados será de vital importancia para el público inmobiliario y crucial para la toma decisiones.
La base de datos de Clasificados La Voz fue el punto de partida para arribar a conclusiones muy interesantes de cada uno de los expositores, quienes fueron desgranando el “mapa” de lo que sucede “en el llano”, en las operaciones concretas del mercado.
Seguridad, la prioridad
Los números son concretos y reflejan una diferencia de precios de 15% al 20% promedio entre la oferta y la demanda de los avisos que se publican. Pero, además, existen otras cuestiones que van mucho más allá de los datos y que están vinculadas con la realidad social.
Quien busca comprar un departamento u otro inmueble para vivir, o bien busca hacer una inversión, tiene una prioridad que es transversal en los cuatro puntos cardinales de la Capital: mayor seguridad. Un complejo cerrado, un housing, un barrio con seguridad privada o un edificio de departamentos tienen hoy la prioridad.
No es un dato menor, pero tampoco está alejado de la realidad que se vive en Córdoba y en buena parte del país. El comprador va decantando de acuerdo con el dinero que tiene disponible para adquirir un inmueble y las ofertas a las que puede acceder, siempre buscado esta tipología de vivienda que le ofrece seguridad.
Sector por sector en Córdoba capital
En medio de la primera charla entre los especialistas, surgió un “punteo” de los principales barrios de la Capital y las necesidades del mercado:
Nueva Córdoba. El lugar por excelencia dentro del mercado inmobiliario se encuentra en una situación especial. En el último bimestre, la demanda aumentó al menos un 50%, sobre todo el segmento de unidades de uno y dos dormitorios. Sin embargo, el cierre de operaciones se da con un 20% menos de lo que en general se pide como precio final. En el caso de los locales comerciales, otro segmento fuerte, esa diferencia llega a 40%.
General Paz. Si bien las diferencias entre la oferta y la demanda se mantienen en márgenes similares a Nueva Córdoba, en este caso se analizó cuál es el perfil del cliente que busca inmuebles en esta zona. Se trata, mayormente, del cordobés de la Capital, profesional, que quiere escaparle al tradicional barrio de los estudiantes por dos motivos: las unidades son más nuevas y tienen más metros cuadrados.
Sin embargo, en este barrio existe una realidad que preocupa: hay pocos desarrollos en marcha, en un barrio con tendencia a la suba de la demanda.
Alberdi. Es reconocido como el lugar donde van a parar aquellos “que no llegan a Nueva Córdoba o a General Paz”, pero buscan la cercanía al Centro de la ciudad. La diferencia entre oferta y demanda se mantiene en los mismos márgenes. El cliente de este sector es, en general, aquel que busca un lugar para vivir y establecerse, sobre todo en departamentos de dos dormitorios.
Villa Belgrano y Cerro de las Rosas. En la zona norte de la Capital conviven dos realidades. Por un lado, un lugar con potencial y efectivo crecimiento, como es el barrio Villa Belgrano, que no solo ha ampliado su oferta comercial; además, hace lo propio en materia de viviendas, con una evidente tendencia de la tipología housing. El Cerro de las Rosas se encuentra en una situación muy particular: un recurso de amparo frenó todo tipo de nuevas obras, no hay permiso de demolición, tampoco habilitación de comercios en un sector tan dinámico de la ciudad, y esto de alguna forma golpea al mercado.
Alta Córdoba. Con un panorama similar a lo que ocurre en Alberdi, en este sector de la ciudad los precios de cierre de operaciones se dan en general un 15% por debajo de lo publicado.
También entraron bajo análisis otros puntos de la Capital, que están más alejados del Centro y se encuentran con otro tipo de situaciones, en general vinculadas con las características de los compradores y la falta de interés por aquellos que están buscando un lugar para vivir o invertir.
Capítulo aparte es lo presentado sobre el sector de galpones y de grandes superficies: para los especialistas, se está en un momento clave para esta tipología de inmuebles. El desafío es pensarlos y retransformarlos en nuevos proyectos para zonas residenciales.
Cuál es el objetivo de esta mesa de análisis
“Este nuevo espacio de especialistas en La Voz tiene el objetivo de trabajar en conjunto con todos los actores del mundo del Real Estate, profesionales, cámaras, colegios profesionales, universidades, desarrollistas, e inversores”, concluye Lucas Delgado, coordinador de la mesa y responsable del portal Clasificados La Voz.
La mesa de análisis volverá a encontrarse inicialmente cada dos meses, con la intención de actualizar los datos y también profundizar determinadas temáticas planteadas en esta primera reunión.
“En un contexto en el que la planificación a largo plazo parece una utopía en la Argentina, poder sentarse con colegas a trazar proyectos y planes para cambiar algunas cosas que hoy no funcionan parece una gran oportunidad”, coincidieron en señalar los especialistas convocados por La Voz.
