“La Mesa de Especialistas de Datos Inmobiliarios”, el nuevo programa de Play Inmobiliario, disponible en el canal de YouTube de La Voz, arrancó con tres temas que están en en el ojo del sector inmobiliario de Córdoba: el boom de departamentos en Alberdi y Alto Alberdi, el momento económico que atraviesa los locales comerciales y la evolución de los galpones industriales dentro y fuera del anillo de Circunvalación.
Tres especialistas de cada una de las temáticas dieron su punto de vista y aportaron datos de gran valor para los interesados en este tipo de inversiones.
Estas estadísticas e informes están basadas en la recopilación de datos trabajados desde Brick Data, la plataforma que organiza la información de Clasificados La Voz para un análisis más asertivo poniendo bajo la lupa a barrios, tipologias y otros parámetros.
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El boom de departamentos en Alberdi y Alto Alberdi
En el último tiempo, el sector inmobiliario cordobés ha mostrado un creciente despliegue de edificios de departamentos en los barrios Alberdi y Alto Alberdi de la capital. Ante el aumento de oferta y la consecuente demanda, los precios del mercado se han movido en los últimos dos años.
El especialista de datos inmobiliarios Elio Erbes cuenta que en 2023, en una situación de mucha incertidumbre, el valor del metro cuadrado en esa zona de la ciudad rondaba los U$S 850. Este monto creció durante el 2024, un año de mayor estabilidad, hasta los U$S 910. Y finalmente en 2025, con un mercado más estabilizado, el precio está consolidado en los U$S 1.000.
“Para los inversionistas se vuelve muy tentador, porque la rentabilidad estimada hoy de un departamento de un dormitorio en Alberdi o Alto Alberdi está cerca del 7% anual. Esto sumado a que mucha gente está saliendo de los barrios como General Paz y Nueva Córdoba para invertir en esta zona”, indica Erbes.
Erbes agrega: “Tomando los avisos publicados de los últimos 24 meses, vemos que han disminuido de mil a 700, pero la demanda de los anuncios con interacciones está rondando el 15%, a diferencia del 8% anterior. Esto demuestra que la gente está más calificada, busca mejor y genera un mercado más sano y estable”.
El especialista cuenta que los de dos dormitorios han tenido una tendencia similar, pero mucho más paulatina: “En 2024 fue el comienzo de la reactivación y en 2025 hubo un crecimiento acelerado y convalidado por la gente”.
“Con lo que vale un departamento en Nueva Córdoba, te podés comprar uno de dos dormitorios grande, amplio y bien ubicado en corredores principales de Alberdi y Alto Alberdi, y encima te puede llegar a sobrar dinero”, puntualiza Erbes.
El valor de los locales comerciales
Joaquín Irico es especialista de datos en locales comerciales y asegura que el valor de venta de una propiedad de estas características no se mide solamente por la cantidad de metros cuadrados que tiene, sino que hay otro factor que es muy importante: el precio del alquiler que se puede lograr.
“Esto sumado a los metros de frente que tenga, a si tiene gas y tiraje (para un negocio gastronómico), o a si está parado sobre una avenida principal o en una calle secundaria. También a cosas más particulares, como el reglamento de copropiedad que tiene el edificio sobre ciertos rubros”.
“Nosotros decimos que los locales comerciales no son algo matemático, sino un arte”.
El especialista continúa: “El inquilino adecuado en el local comercial adecuado puede hacer que el valor se potencie mucho a la hora de vender y de valorizar ese inmueble”.
Consultado sobre el impacto que tiene la baja de consumo que enfrenta el país en la actualidad sobre el rubro de alquiler y venta de comercios, responde: “Es cierto que la foto no es tan buena y que los comerciantes vienen sufriendo; hablas con ellos y algunos son un mar de lágrimas, pero cuando les ofreces un buen local y bien ubicado, al instante te piden ir a verlo y están realmente interesados en avanzar”.
“En esta situación, las grandes marcas tienen otra mentalidad, porque aprovechan para invertir y ubicarse en lugares que son muy difíciles o muy caros de conseguir en las buenas épocas”, resalta.
La evolución de la plaza industrial
En la ciudad de Córdoba rige la ordenanza municipal 8.133, sancionada en 1985, que buscó en su momento trasladar las actividades industriales hacia la periferia. Sin embargo, con el crecimiento urbano y la consolidación de nuevos barrios, muchas de esas zonas originalmente previstas para usos productivos hoy son mixtas, donde conviven talleres, depósitos y viviendas.
La normativa establece cinco patrones de uso: del 1 al 3 dentro del anillo de circunvalación, permitiendo actividades compatibles con el uso residencial; y los 4 y 5 por fuera del anillo, donde se concentran industrias de mayor impacto ambiental o de riesgo.
El especialista en datos industriales Alejandro Abrate nos comenta sobre la disponibilidad y precios de galpones y naves industriales: “Al analizar el mercado dentro del anillo de Circunvalación, cuyo promedio de superficie ronda los 400 metros cuadrados, vemos que en 2023 había 371 avisos de venta contra los 332 que tenemos en 2025, y que los valores sin demanda aumentaron de 474 a 524 dólares por metro, mostrando un aumento del 25%, mientras que con demanda pasaron de 369 a 453 dólares”.
“La demanda es muy similar, porque teníamos un 22% de avisos consultados en el 2023 y tenemos un 21% en la actualidad, pero la superficie disponible bajó de 203.000 a 170.000 metros”, agrega.
Sobre este último punto, el especialista en superficies industriales lo adjudica a la ley de alquileres, que si bien no tocaba lo comercial, los valores nunca alcanzaron la inflación y toda la renta quedó baja.
“Los propietarios enojados salieron a querer vender, pero no había compradores para ese producto a esa renta, que en ese momento era de un 3-4%; hoy vemos que ese panorama cambió y los galpones están rindiendo del 7 al 9% anual”, detalla.
Abrate destaca que fuera del anillo, donde se ubican parques y polos industriales, los avisos pasaron de 80 en 2023 a 120 en la actualidad, un incremento del 50% vinculado a nuevas habilitaciones. El valor sin demanda cayó de 600 a 556 dólares por metro, y con demanda ,de 606 a 578, evidenciando un mercado con mayor oferta que estabiliza los precios.
En alquiler, la demanda es alta en ambos sectores: el 67% de los avisos dentro de Circunvalación reciben consultas y el 60% de los que están fuera.
